Trái phiếu bất động sản tăng ‘nóng’, nhà đầu tư cẩn trọng

TS Võ Đình Trí, Giảng viên Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã huy động vốn qua kênh trái phiếu quá nhiều, trong khi thị trường trái phiếu Việt Nam chưa trưởng thành; chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu; thông tin tới nhà đầu tư chưa minh bạch, rõ ràng và rất rủi ro.

Nhóm doanh nghiệp bất động sản đang vượt lên dẫn đầu về giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Do vậy theo TS Võ Đình Trí, nhà đầu tư cần cẩn trọng với doanh nghiệp chạy theo phong trào, đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu.

Thông tin mới nhất từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế từ đầu năm đến ngày 15/10, giá trị trái phiếu phát hành bởi nhóm bất động sản đạt 148,36 nghìn tỷ đồng, cao nhất trong các nhóm ngành, chiếm 37% tổng giá trị phát hành của thị trường TPDN. Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản quanh mốc 9,5 - 11%.

Tính riêng 15 ngày đầu tháng 10/2021, có tổng cộng 13 đợt phát hành riêng lẻ TPDN trong nước và 1 đợt phát hành ra công chúng của Công ty cổ phần Glexhomes với tổng giá trị phát hành là 13.183 tỷ đồng trong tháng 10/2021.

Theo VBMA có 2 thương vụ phát hành có giá trị đáng chú ý. Thứ nhất, đợt phát hành trái phiếu trị giá 2.500 tỷ đồng của Công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản S - Việt Nam với kỳ hạn 3 năm, không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo; thứ hai, Công ty cổ phần Osaka Garden phát hành 4.300 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 2 năm, không chuyển đổi và có tài sản đảm bảo, lãi suất của trái phiếu được cố định trong kỳ trả lãi đầu tiên và thả nổi ở những kỳ tiếp theo. Mục tiêu của đợt phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện các chương trình/dự án đầu tư.

Về các đợt phát hành sắp tới, Ngân hàng BIDV đã thông qua phương án phát hành 11,2 nghìn tỷ đồng (482,76 triệu USD) trái phiếu không chuyển đổi vào cuối tháng 10/2021. Trái phiếu sẽ bao gồm ba đợt: 9 nghìn tỷ đồng, 1,2 nghìn tỷ đồng và 1 nghìn tỷ đồng. Trái phiếu sẽ có mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu và lãi suất tham chiếu bằng bình quân lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng của VietinBank, BIDV, Vietcombank và Agribank cộng 0,9 điểm phần trăm mỗi năm. Tương tự, Ngân hàng Đông Nam Á cũng thông tin việc phát hành trái phiếu riêng lẻ lần 2 năm 2021 với giá trị không quá 5.000 tỷ đồng.

Một đợt phát hành nữa của Công ty cổ phần Chứng khoán Bản Việt dự kiến sắp diễn ra với giá trị phát hành là 300 tỷ đồng, trái phiếu không chuyển đổi, không có tài sản bảo đảm, kỳ hạn 1 năm, lãi suất 8%/năm.

Câu chuyện phát hành trái phiếu bất động sản luôn "nóng" trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực cho vay bất động sản. Để đảm bảo nguồn vốn tài trợ và phát triển dự án, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến kênh trái phiếu với số lượng phát hành ngày một gia tăng.

Theo ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, khi phát hành trái phiếu thực chất là phát hành công cụ nợ, nghĩa là doanh nghiệp đi vay và có 2 điều phải lưu ý: Một là tới hạn trái phiếu, phải thanh toán vốn gốc; thứ 2 nếu doanh nghiệp trả lãi hàng tháng, trả bán niên hay cuối kỳ, doanh nghiệp sẽ phải chịu mức lãi suất cố định mà thông thường thì trái phiếu doanh nghiệp BĐS hiện đa phần đều có lãi suất trên 10%.

Đề cập về sự rủi ro, TS Lê Đạt Chí - Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam sở hữu trái phiếu "3 không" : Không xếp hạng tín nhiệm; không tài sản bảo đảm; không có đơn vị bảo lãnh phát hành, mập mờ dòng vốn đi đâu về đâu, tài sản nào để trả nợ. Dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển “nóng” nhưng hiện Việt Nam chỉ có 2 công ty xếp hạng tín nhiệm là Saigon PhatThinh Ratings và FiinRatings.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia, cơ quan quản lý cần kiểm soát lại việc phát hành trái phiếu ồ ạt thời gian qua và có phương án cân bằng pháp lý; không để người mua trái phiếu nắm đằng “lưỡi”. "Điểm mấu chốt là tài sản bảo đảm của chủ đầu tư không chỉ đáp ứng đúng các tiêu chí phát hành mà duy trì giá trị liên tục sau đó. Việc sử dụng nguồn tiền có đúng mục đích hay không và giá trị tài sản thực hay ảo sẽ là những việc cần kiểm tra", TS Lê Xuân Nghĩa cho biết.

Để thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh, minh bạch và trở thành kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp, nhiều ý kiến cho rằng: Cơ quan quản lý cần đưa ra những giải pháp đồng bộ để thúc đẩy thị trường phát triển tốt; minh bạch hóa thông tin; chuẩn mực kế toán; kiểm toán; phát triển thị trường thứ cấp và gắn với kiểm soát rủi ro...

Trước đó, Vụ Tài chính ngân hàng (Bộ Tài chính) từng cảnh báo, đối với doanh nghiệp có tài chính yếu kém, khi huy động vốn trái phiếu với khối lượng lớn, lãi suất cao, chính các doanh nghiệp phát hành sẽ gặp rủi ro nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.