Trái phiếu bất động sản 'hạ cánh mềm', đại gia địa ốc đã hết lo?

Thị trường trái phiếu bất động sản được đánh giá đã “hạ cánh mềm” khi bước qua giai đoạn khó khăn nhất, đa số các doanh nghiệp giãn, hoãn thanh toán các khoản nợ cũ thành công. Áp lực vỡ nợ giảm, nhưng thách thức vẫn còn ở phía trước.

Dễ nhận thấy, thị trường bất động sản thời gian qua dần xuất hiện tín hiệu hồi phục rõ nét hơn. Đặc biệt, việc thông qua bộ 3 Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai đã tạo hiệu ứng mạnh, góp phần khơi thông thanh khoản, từ đó hút dòng tiền vào lĩnh vực địa ốc.

Cơ bản... “khất nợ” xong

Bên cạnh dòng tín dụng nhà băng đang chảy mạnh với hơn 3 triệu tỷ đồng trong nửa đầu năm, thì trái phiếu tiếp tục là một trong những kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản.

Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho hay tổng số trái phiếu doanh nghiệp được phát hành qua 7 tháng đạt 183.019 tỷ đồng, gấp 2,3 lần cùng kỳ năm 2023. Và như thường lệ, nhóm địa ốc đứng thứ 2 (sau nhóm ngân hàng) khi phát hành xấp xỉ gần 39.350 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng gần 22%.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, nhận định sau thời gian trầm lắng, thậm chí đi vào khó khăn, thị trường trái phiếu cơ bản đã “hạ cánh mềm”, nhất là trái phiếu cũ trong lĩnh vực nhà đất.

Sau thời gian dài thị trường trái phiếu bất động sản chìm trong u ám, Nghị định 08 cho phép đàm phán giãn, hoãn nợ đã tạo ra một “lối thoát hiểm” cho doanh nghiệp trong bối cảnh dòng tiền eo hẹp. Áp lực vỡ nợ phần nào được cởi bỏ, bởi hàng loạt doanh nghiệp trong ngành đã “khất nợ” thành công.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, trong một hội thảo gần đây cho hay về cơ bản, 60% doanh nghiệp bất động sản đã gia hạn được 2 năm (điểm rơi tháng 6/2025), doanh nghiệp chủ động mua lại trái phiếu theo điều kiện phát hành và bắt đầu phát hành trở lại giảm áp lực vốn.

Novaland có lẽ là một trong những ông lớn được “chỉ mặt điểm tên” nhiều nhất trong danh sách dài các doanh nghiệp khất nợ trái phiếu nhiều nhất trong khoảng 2 năm trở lại đây. Mới nhất, ông lớn địa ốc phía Nam vừa công bố thông tin về việc chậm thanh toán hơn 38 tỷ đồng tiền lãi cho 3 lô trái phiếu gồm: NVL2020-02-450 (24,7 tỷ đồng), NVL2020-02-100 (5,5 tỷ đồng) và NVL2020-02-150 (8,3 tỷ đồng). Lý do được đưa ra là doanh nghiệp đang sắp xếp nguồn tiền để thanh toán.

Việc giãn, hoãn nợ trái phiếu thành công giúp các doanh nghiệp vừa giảm áp lực, vừa có thêm dòng tiền để hoạt động. “Hiện tượng vỡ nợ ít khả năng xảy ra vì khó khăn nhất đã qua, nhưng đống nợ trái phiếu còn đó, câu chuyện giải quyết ra sao”, TS Cấn Văn Lực đặt câu hỏi.

Doanh nghiệp đã hết lo?

Câu hỏi của ông Lực cho thấy dù áp lực đã phần nào được cởi bỏ, tuy nhiên, thách thức lớn vẫn đang hiện hữu. Cụ thể, trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 140.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản (gần 59.000 tỷ đồng), tương đương 42%.

Nhóm trái phiếu bất động sản cũng được đánh giá gặp áp lực trả nợ lớn nhất hiện nay. Lý do là bởi lợi suất trái phiếu bất động sản thuộc nhóm rủi ro cao, đang có khó khăn về tài chính có thể lên tới 20-30%, thậm chí tới 50%, chủ yếu xảy ra với các trái phiếu thanh khoản thấp.

Các chuyên gia của FiinGroup nhận định, từ nửa cuối năm 2023 tới nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản. Do vậy, đã có những trái phiếu doanh nghiệp được giao dịch với mức lợi suất có thể lên tới 20-25%. Đây thường là các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Trong khi đó, áp lực tài chính với họ tương đối lớn trong khoảng 12-18 tháng tiếp theo và khả năng tái tài trợ hoặc huy động vốn mới gặp nhiều thách thức.

Đáng chú ý, mới đây Nghị định 08 đã chính thức hết hiệu lực, đồng nghĩa thời điểm Chính phủ nới lỏng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang tạm thời bị gác lại, trong khi việc sửa đổi Nghị định 65 có cởi mở tiếp tục cho việc đàm phán hay không thì còn phải chờ ý kiến của Bộ Tài chính.

Những diễn biến thực tế cho thấy áp lực đáo hạn luôn là rủi ro hiện hữu đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi mà trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn và quá hạn thanh toán trong quý IV/2024 và 2025 còn cao, trong đó, trái phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản có rủi ro quá hạn và tiềm ẩn nợ xấu cao hơn hẳn trung bình thị trường.

Trong bối cảnh đó, Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thân cho rằng đây là thời điểm các doanh nghiệp cần tái cơ cấu nguồn vốn. Nguồn tiền lớn nhất không thể phụ thuộc vào vay ngân hàng hay trái phiếu mà là tiền nhận từ khách hàng. Vì vậy, việc hỗ trợ các vấn đề liên quan rất quan trọng, không nên chỉ tập trung vào giải cứu trái phiếu, mà cần phải nhanh chóng khơi thông các điểm nghẽn pháp lý.

“Cách chúng ta có thể làm là liên quan đến đề án của Chính phủ về tháo gỡ pháp lý bất động sản, khi tháo gỡ được vấn đề này thì việc xử lý nợ quá hạn rất dễ”, ông Nguyễn Quang Thuân nhấn mạnh.