TPHCM dừng giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất để chờ hướng dẫn

Hiện nay, TPHCM chưa có thông báo chính thức là tính thuế theo dự thảo bảng giá đất hay tính theo cách cũ nên các cơ quan thuế phải tạm ngưng giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, chờ hướng dẫn.

Thông tin với PV Tiền Phong, chị Trần Thị T. (ngụ huyện Củ Chi, TPHCM) cho biết, gia đình chị có một mảnh đất nông nghiệp rộng hơn 100 m2. Khi nghe thông tin TPHCM sẽ ban hành bảng giá đất mới, chị đã đi nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan thuế ở các quận, huyện và TP. Thủ Đức chỉ tính tiền nghĩa vụ tài chính đối với những hồ sơ được chuyển sang cơ quan thuế từ ngày 31/7 trở về trước. Ảnh minh hoạ: U.P.

Ngày 2/8, chị T. đến cơ quan thuế nộp hồ sơ nhưng bị từ chối với lý do đang chờ hướng dẫn cách tính nghĩa vụ tài chính từ Cục Thuế TPHCM.

“Hiện nay, TPHCM chưa ban hành bảng giá đất mới. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành vẫn có hiệu lực pháp luật. Cơ quan thuế dừng việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với các hồ sơ chuyển qua cơ quan thuế từ ngày 1/8 thì có đúng quy định pháp luật?", chị T. thắc mắc.

Việc dừng xác định nghĩa vụ tài chính của nhiều cơ quan thuế tại TPHCM đã và đang khiến nhiều người dân có nhu cầu nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất hoang mang, lo lắng.

Ông H. (ngụ TP Thủ Đức) băn khoăn: việc dừng thủ tục hành chính của người dân để chờ hướng dẫn có thật sự cần thiết? Bởi lẽ đều chưa có bảng giá đất mới song các tỉnh thành khác vẫn áp dụng bảng giá đất cũ, không dừng như TPHCM.

“TPHCM dự kiến ban hành bảng giá đất mới vào giữa tháng hoặc cuối tháng 8. Khi đó, những hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày bảng giá đất mới có hiệu lực sẽ được tính theo giá nào, cũ hay mới?", ông H. thắc mắc và chia sẻ thêm, ông và nhiều trường hợp khác lo tiền thuế tăng cao nên lật đật đi làm hồ sơ, vay tiền để đóng nhưng hiện nay cơ quan thuế không cho nộp thì vừa không được việc, vừa tốn tiền lãi vay.

Theo ghi nhận của PV Tiền Phong, từ đầu tháng 8, cơ quan thuế các quận, huyện và TP. Thủ Đức chỉ xác định nghĩa vụ tài chính đối với những hồ sơ được chuyển sang cơ quan thuế từ ngày 31/7 trở về trước. Đối với các hồ sơ chuyển sang từ ngày 1/8 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực), cơ quan thuế đang chờ hướng dẫn từ Cục Thuế TPHCM.

Nhiều cơ quan thuế lo ngại sẽ bị cho là làm thất thoát ngân sách nên không dám xác định nghĩa vụ tài chính khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong vai người dân cần đi làm hồ sơ chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở cần hướng dẫn thủ tục, phóng viên được nhân viên Chi cục Thuế TP. Thủ Đức hướng dẫn sang Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP. Thủ Đức để làm hồ sơ. Khi có hồ sơ chuyển sang tính thuế mới quay lại Chi cục Thuế TP. Thủ Đức để làm các bước tiếp theo. Tuy nhiên, hiện nay chưa có thông báo chính thức là tính thuế theo dự thảo bảng giá đất hay tính theo cách cũ nên các cơ quan thuế phải tạm ngưng, chờ hướng dẫn.

Một lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nhà Bè cũng xác nhận, ngành thuế đã ngưng giải quyết hồ sơ tính thuế chờ bảng giá đất mới và chờ Cục Thuế TPHCM hướng dẫn.

Nên xử lý ra sao?

Theo một số chuyên gia, điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 là bảng giá đất được lập theo phương pháp định giá theo giá thị trường.

Trong khi đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết việc xây dựng dự thảo bảng giá đất (áp dụng từ nay đến hết 31/12/2025) dựa trên dữ liệu thị trường và cơ sở giá đất từ Cục Thuế TPHCM, Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM.

Vì vậy, một số chuyên gia cho rằng, TPHCM tính theo giá thị trường để điều chỉnh giá đất cho bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2025 là không đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024.

Hiện tại, nhiều tỉnh, thành phố chưa áp dụng bảng giá đất mới. Hà Nội cũng chỉ vừa điều chỉnh hệ số K áp dụng vào ngày 29/7. Do đó, nếu Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM điều chỉnh bảng giá 2020 - 2025 thì phải trong khung giá vì bảng giá này bị điều chỉnh bởi khung giá. Khung giá chỉ bỏ với bảng giá từ 1/1/2026 trở đi. Nếu bỏ qua khung giá mà cho phép áp giá theo giá thị trường cao hơn cả khung giá thì quy định cho giá 2020 - 2025 hiệu lực tới ngày 31/12/2025 là vô nghĩa.

TPHCM ban hành bảng giá đất mới vào giữa hoặc cuối tháng 8 thì chỉ có hiệu lực và được áp dụng từ ngày ban hành.

Trao đổi với PV Tiền Phong, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TPHCM) khẳng định, Khoản 3 Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật không cho phép hồi tố. Do đó, TPHCM ban hành bảng giá đất mới vào giữa hoặc cuối tháng 8 thì chỉ có hiệu lực và được phép áp dụng từ ngày ban hành. Hiện tại, TPHCM chưa có bảng giá đất mới thay thế thì phải áp dụng bảng giá cũ và cơ quan thuế phải giải quyết thủ tục hành chính cho dân. Việc dừng giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan thuế là chưa phù hợp.

Luật sư Trần Đức Phượng cũng khẳng định, Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cho phép địa phương được áp dụng đơn giá đất cũ đến 31/12/2025 hoặc điều chỉnh bảng giá đất tùy theo tình hình thực tế. Như vậy, khi bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM chưa được ban hành thì bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực đến 31/12/2025.

“Cái mới chưa có thì được phép áp dụng cái cũ theo Khoản 1 của Điều 257 Luật Đất đai 2024 chứ sao lại dừng giải quyết thủ tục hành chính để người dân chịu thiệt thòi”, Luật sư Phượng nói.

Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM khẳng định, việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết vì sẽ giúp khắc phục được 3 bất cập của bảng giá đất hiện hành. Đồng thời, bảng giá hiện hành chưa cập nhật giá tái định cư đã phê duyệt, không đủ làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư theo Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, nếu áp dụng dự thảo bảng giá đất mới sẽ khiến giá nhà đất và cả ngân sách cũng bị ảnh hưởng trầm trọng. Cụ thể, vốn đầu tư cho hai dự án rạch Xuyên Tâm (quận Bình Thạnh và quận Gò Vấp) và bờ bắc kênh Đôi (quận 8) sẽ tăng hơn 10.000 tỷ đồng cho phần bồi thường giải tỏa.

Trước đó, TPHCM đã thông qua vốn đầu tư cho dự án bờ bắc kênh Đôi là gần 5.000 tỷ đồng, dự án rạch Xuyên Tâm là 9.600 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu áp dụng theo giá đất mới thì quận 8 tăng 254%, quận Gò Vấp tăng bình quân 212%, quận Bình Thạnh tăng 167% thì chi phí giải phóng mặt bằng sẽ thêm khoảng 10.000 tỷ đồng, tương đương tăng gần 46% so với trước.

Đáng chú ý, không chỉ dự án này mà các dự án đầu tư công khác sẽ bị đội vốn do chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng và ngân sách sẽ phải bù đắp cho khoản gia tăng này.