21/04/2022 Cập nhật ĐHCĐ 2024

'TP HCM nên tiếp tục cho đấu giá đất Thủ Thiêm'

Việc đấu giá cần được xem xét trên cơ sở coi diện tích đất công này là tài nguyên chứ không phải là lợi ích của sản phẩm đầu cơ, theo TS Nguyễn Văn Đính.

Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm hồi trung tuần tháng 12/2021 đã ghi dấu ấn với mức trúng thầu kỷ lục cho một lô đất có diện tích hơn một ha. Tuy nhiên, động thái bỏ cọc của doanh nghiệp sau đó đã làm dấy lên nhiều quan điểm nghi ngại và trái chiều nhau. Những thông tin chưa có tiền lệ cũng các sự kiện liên tiếp diễn ra càng làm cho các cái nhìn về phiên đấu giá Thủ Thiêm có phần e ngại và tiêu cực. Tuy nhiên, có một vài khía cạnh cần được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra đánh giá về hiện tượng này, cũng như quyết định hướng đi tiếp theo trong việc giao đất cho các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Ảnh: Lê Tùng

Dưới góc độ người làm nghiên cứu, tôi cho rằng quy hoạch một thành phố là bài toán tầm nhìn cần lên đến 50 năm, trong đó, phải tính toán các chiến lược phát triển cho hạ tầng. Tuy nhiên, đây còn là bài toán sắp xếp tài nguyên và nguồn lực hợp lý. Từ góc nhìn này chúng tôi xin có các khuyến nghị sau.

Bảng chỉ số nhà TP HCM – HPI. Nguồn: Vars

Diễn biến giá căn hộ tại Thủ Thiêm từ quý I/2020 đến quý I/2022. Nguồn: Vars

Cấu trúc của các khu bất động sản siêu giàu nhìn chung khá giống nhau giữa các quốc gia. Giá bất động sản ở các thành phố sẽ ngày càng đắt lên theo sự tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, việc tăng giá này không như nhau tại mọi vị trí.

Giá nhà đất sẽ tăng rất mạnh ở khu trung tâm - nơi mà mật độ tập trung các hoạt động thương mại trong khi nguồn cung khan hiếm. Do đó, cần phải phân bố hợp lý đâu là vùng tài nguyên giải quyết bài toán kinh tế và đâu là khu vực cung ứng cho các vấn đề về xã hội. Những vùng đất trung tâm, có giá trị cao cần được ưu tiên cho các lợi ích kinh tế, thu hút nguồn lực về cho thành phố. Các nguồn đất với giá trị thương mại kém hơn sẽ được để dành để giải quyêt các vấn đề xã hội, đó mới là cách phân bổ tài nguyên hợp lý.

Thủ Thiêm có vị trí, cấu trúc dân cư và vai trò tương tự như các khu đô thị trung tâm có giá trị thương mai cao như Manhattan (New York, Mỹ) hay Pudong (Thượng Hải, Trung Quốc). Do đó, nơi này cần được xem xét không chỉ giới hạn trong các vị trí lân cận, mà còn trong tương quan với các khu đô thị cao cấp của thế giới hay khu vực. Không phải ngẫu nhiên các lô đất này được gọi là khu đất vàng.

Hiện tại, giá bất động sản Manhattan (NewYork) thuộc hàng đắt nhất thế giới, Bên cạnh việc quy hoạch hạ tầng và giao thông, Mahattan có một lịch sự thay đổi nhiều lần để đặt mình vào vị trí trung tâm của New York và thế giới. Trong đó, quan trọng nhất là sự thay đổi về cấu trúc kinh tế, di dời các ngành công nghiệp nặng, công nghiệp sản xuất ra ngoài và tập truing vào ngành công nghiệp tài chính, thời trang, giải trí, công nghệ cao và y sinh... với các giá trị xanh và phát triển bền vững được đảm bảo hơn, trong khi giá trị trị thương mại tăng cao hơn hàng chục lần. Tương tự, Pudong, Thượng Hải cũng được quy hoạch phát triển với một chiến lược đúng đắn, góp phần gia tăng giá trị, hút nguồn vốn và kết nối.

Không như các khu đất khác, nơi các nhà phát triển phải đầu tư rất nhiều vào hạ tầng xung quanh để chuyển đổi công năng và nâng cao giá trị cho khu đất, Thủ Thiêm đến thời điểm hiện tại, về cơ bản đã là một khu đô thị với hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ còn chờ khai thác. Do vậy việc xem xét đánh giá cần được tập trung, giới hạn vào đúng bối cảnh thực tế, tránh mở rộng và suy diễn.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam