TP.HCM muốn xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất

Theo Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM, sự thay đổi phương thức định giá đất có tính đột phá khi TP.HCM được phép áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể sẽ kéo giảm thời gian làm thủ tục hành chính từ trên dưới 3 năm xuống chỉ còn khoảng 10-15 ngày làm việc.

Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM vừa có thông báo số 139/TB-HĐTĐGĐ thống nhất chủ trương báo cáo UBND thành phố kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho thành phố xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn trình HĐND TP.HCM thông qua.

Trên cơ sở đó, Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM kiến nghị UBND thành phố ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Nếu được Chính phủ cho phép thực hiện thì sự thay đổi phương thức định giá đất có tính đột phá khi thành phố được phép áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể. Điều này sẽ kéo giảm thời gian làm thủ tục hành chính để xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án theo các phương pháp định giá đất hiện nay từ trên dưới 3 năm (thậm chí lâu hơn) xuống chỉ còn khoảng 10-15 ngày làm việc.

Nhận định về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể sẽ giúp tăng cường thêm trách nhiệm và tính chủ động của HĐND, UBND cấp tỉnh; vừa có căn cứ định lượng giúp đơn giản hoá, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, giúp cho môi trường đầu tư tăng thêm tính minh bạch, thông thoáng; vừa loại trừ được cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực; vừa bảo vệ, tránh cho cán bộ công chức có thể “bị vướng rủi ro trong thi hành công vụ” khi thực hiện công tác định giá đất, thẩm định giá đất dự án.

“Đặc biệt, nhà đầu tư thì có thể dự đoán được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để tính tổng mức đầu tư, có thể đánh giá được tính khả thi hay không khả thi của dự án đầu tư để quyết định đầu tư hoặc chưa, không đầu tư”, ông Châu cho hay.

Mặt khác, Chủ tịch HoREA cũng đưa ra một số bất cập vướng mắc trong việc áp dụng 4 phương pháp định giá đất, nhất là phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể. Theo đó, công tác xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại thường bị kéo dài trên dưới 3 năm, thậm chí lâu hơn.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc áp dụng 4 phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; nhất là phương pháp thặng dư) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại rất khó bảo đảm thực hiện được nguyên tắc việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, mà giá cả thị trường thì luôn biến động và không thể định lượng được thế nào là giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

“Ngay cả việc áp dụng phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất của cùng một dự án thì cũng cho 2 kết quả có sự chênh lệch lớn, cũng là một nguyên nhân dẫn đến rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ đối với cán bộ công chức trong thực hiện công tác định giá đất, thẩm định giá đất dự án”, lãnh đạo HoREA đánh giá.

Cũng theo ông Châu, việc áp dụng 4 phương pháp định giá đất, chủ yếu là phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản dễ tạo ra cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, dễ dẫn đến hiện tượng “đi đêm” thỏa thuận “cưa đôi, cưa ba” vừa làm thất thu ngân sách nhà nước, vừa làm thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Ngoài ra, việc áp dụng 4 phương pháp định giá đất, chủ yếu là phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản đã dẫn đến một số vụ việc cán bộ công chức bị vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ lại càng làm cho cán bộ công chức có tâm lý quá sợ có thể bị vướng rủi ro pháp lý nên lại có xu hướng định giá đất quá cao so với giá thị trường, làm tăng chi phí đầu tư dự án, làm tăng giá bán nhà mà chính người mua nhà phải gánh chịu; hoặc đã xảy ra một số trường hợp định giá đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quá cao nên đấu giá không thành, không huy động được nguồn lực cho ngân sách nhà nước;…