TP.HCM “cứu” doanh nghiệp khu công nghiệp, khu chế xuất: Đề xuất giải pháp gỡ vướng về đất đai

Chính quyền TP.HCM đã có những động thái đầu tiên gỡ vướng về thủ tục đất đai cho hàng loạt các khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn.

Sau khi Báo Đầu tư đăng tải loạt bài “Lãng phí ngàn tỷ, xóa sổ cơ hội đầu tư ở khu công nghiệp” phản ánh nhiều vấn đề vướng mắc ở các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) tại TP.HCM, ảnh hưởng tiêu cực tới môi trường đầu tư - kinh doanh, thực hiện chỉ đạo của UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã rà soát và đề xuất giải pháp đầu tiên liên quan đến vướng mắc lớn nhất là đất đai.

Bổ sung đơn giá đất cơ sở sản xuất, kinh doanh

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, tại Thông báo số 268/TB-VP ngày 6/4/2021 của Văn phòng UBND TP.HCM, tại cuộc họp về tình hình hoạt động của các KCN, KCX và những khó khăn, vướng mắc, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND Thành phố đã giao UBND các quận, huyện và TP. Thủ Đức cùng Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp rà soát để phối hợp với chủ đầu tư KCN, KCX có phương án tháo gỡ, đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất công nghiệp để thu hút đầu tư.

Liên quan nội dung phản ánh của Báo Đầu tư về KCN Hiệp Phước giai đoạn II (được UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty cổ phần KCN Hiệp Phước thuê đất, chia làm 6 đợt vào năm 2011, 2015, 2016, 2017 cho 8 khu đất, với tổng diện tích hơn 350 ha.

Sau khi có ý kiến chấp thuận của UBND TP.HCM, Sở sẽ đề xuất xác định đơn giá thuê đất hằng năm theo quy định.

Trên cơ sở rà soát và kiểm tra hiện trạng, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhận thấy, tại KCN Tân Phú Trung (huyện Củ Chi), vẫn còn vướng diện tích hơn 30 ha chưa bàn giao mặt bằng. Nguyên nhân là, ngoài diện tích hơn 15 ha của 13 hộ dân chưa giao mặt bằng, có trên 16 ha của 20 doanh nghiệp đề nghị giữ lại đất để mở rộng cơ sở sản xuất.

Trong số các doanh nghiệp này, có 7 doanh nghiệp có ngành nghề hoạt động phù hợp với ngành nghề được phép hoạt động trong KCN, không gây ô nhiễm môi trường; 6 doanh nghiệp sử dụng đất đúng mục đích một phần; phần còn lại, mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM kiến nghị, với phần diện tích đúng mục đích sử dụng, doanh nghiệp thực hiện chỉnh trang phù hợp với quy hoạch; với phần diện tích là đất nông nghiệp, thì ưu tiên cho thuê lại theo giá cho thuê đất của KCN và chỉ trường hợp doanh nghiệp không đồng ý, thì mới di dời, giải phóng mặt bằng. Để làm được điều này, UBND huyện Củ Chi cần chỉ đạo Hội đồng Bồi thường dự án khẩn trương trình duyệt và bổ sung đơn giá đất cơ sở sản xuất, kinh doanh vào phương án bồi thường của Dự án.

Với doanh nghiệp sử dụng toàn bộ đất có mục đích đất nông nghiệp, nếu có nhu cầu được ổn định sản xuất - kinh doanh, thì ưu tiên cho thuê lại diện tích đất trong KCN và có chính sách miễn giảm tiền thuê đất.

Với 13 doanh nghiệp có ngành nghề hoạt động không phù hợp, gây ô nhiễm môi trường, trong đó có 5 trường hợp sử dụng đất đúng mục đích một phần, phần còn lại mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp và 8 trường hợp mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp hoàn toàn, thì cần vận động chuyển đổi ngành nghề phù hợp.

Giải pháp này cũng áp dụng với 48 doanh nghiệp đã hoạt động tại đây trước khi thực hiện dự án KCN.

Công nhận chủ đầu tư, chuẩn bị quỹ nhà - đất tái định cư

Đáng lưu ý, đối với kêu cứu về Khu tái định cư và nhà ở cho công nhân của Dự án KCN Tân Phú Trung, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, dù bỏ tiền đầu tư hoàn thiện hệ thống hạ tầng, nhưng doanh nghiệp lại chưa được công nhận chủ đầu tư, chưa được giao đất, dù Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Sài Gòn Tây Bắc đã nộp hồ sơ từ tháng 10/2012 cho Sở Xây dựng TP.HCM.

Do có sự thay đổi về thẩm quyền xem xét của cơ quan chức năng, nên năm 2018, chủ đầu tư lại phải làm hồ sơ gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM.

Từ đó, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND TP.HCM giao Sở Kế hoạch và Đầu tư sớm xem xét, giải quyết việc công nhận chủ đầu tư Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Sài Gòn Tây Bắc thực hiện thủ tục xin giao đất.

Tại Dự án KCN Đông Nam (286,76 ha) và Dự án Khu dân cư liền kề phục vụ KCN Đông Nam (55,77ha), dù Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG đã xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng và đã dự thảo phương án tái định cư cho người dân, nhưng địa phương lại chưa có quỹ nhà - đất tái định cư để bố trí cho các hộ dân đủ điều kiện được tái định cư. Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND TP.HCM giao UBND huyện Củ Chi phối hợp với chủ đầu tư khẩn trương có giải pháp chuẩn bị đầy đủ số lượng quỹ nhà - đất tái định cư cho các hộ dân đủ điều kiện tái định cư (21 hộ).

Gỡ vướng bồi thường thu hồi đất

Với Dự án KCN Lê Minh Xuân 3 (hơn 231 ha, tại huyện Bình Chánh), vướng mắc gồm: Phương án hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ đến nay chưa được Hội đồng Thẩm định giá đất TP.HCM phê duyệt; hiện đã có Kết luận thanh tra của Thanh tra Thành phố về việc dự án này chưa đám bảo đầy đù trình tự thủ tục theo quy định của Luật Đất đai (năm 2013) khi chưa hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các hộ gia đình, cá nhân; Công ty Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG không thực hiện ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư.

Không chỉ KCN trên, mà cả Dự án Khu dân cư - Tái định cư liền kề KCN Lê Minh Xuân 3, KCN Lê Minh Xuân 2 cũng chưa đảm bảo đầy đủ trình tự thủ tục theo quy định của Luật Đất đai (năm 2013).

Từ đó, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND TP.HCM ban hành quyết định cho thuê đất theo đúng trình tự, thủ tục của pháp luật sau khi UBND huyện Bình Chánh và Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG hoàn tất bồi thường đối với diện tích đất được cho thuê và đã bàn giao mặt băng, để làm cơ sở thực hiện các bước tiếp theo.

Còn Dự án KCN Vĩnh Lộc (207 ha, trên địa bàn huyện Bình Chánh, Hóc Môn và quận Bình Tân) đang gặp vướng mắc không thể tiếp tục bồi thường thu hồi đất, bởi Quyết định số 1586/QĐ-UB-KT ngày 7/4/1997 của UBND TP.HCM về việc di chuyển dân cư và ban hành Bản quy định đền bù, trợ cấp thiệt hại, bố trí tái định cư đã hết hiệu lực.

Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND TP.HCM giao Sở Tư pháp tham mưu khôi phục hiệu lực pháp luật của Quyết định số 1586/QĐ-UB-KT để chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và đầu tư Chợ Lớn lập kế hoạch thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho các hộ dân còn lại có đất bị ảnh hưởng bởi Dự án.

Với Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN L6 Minh Xuân, theo báo cáo của chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Đầu tư kinh doanh nhà Khang Phúc, thì trong phần diện tích 6,9 ha trong KCN, đến thời điểm tháng 6/2020, đã xây dựng “lậu” dày đặc khoảng 535 căn nhà. Từ đó dẫn tới số tiền bồi thường, hỗ trợ dự kiến 475 tỷ đồng (chưa tính chi phí tái định cư doanh nghiệp phải chuẩn bị do nhận chuyển chuyển nhượng theo giá thị trường) tăng 405 tỷ đồng so với năm 2011.

Từ thực trạng trên, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND TP.HCM làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan đối với công tác quản lý xây dựng từ năm 2011 đến nay để có phương án xử lý phù hợp.

Đối với vướng mắc ở KCN Cát Lái giai đoạn II (TP. Thủ Đức), theo cơ quan chức năng, ngoài giai đoạn I và giai đoạn II, Dự án có 2 phần mở rộng là 3,3 ha và 12,2 ha, trong đó có 2,87 ha đất để xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân. Với phần mở rộng 3,3 ha nằm giữa KCN giai đoạn I và II, đã hoàn tất bồi thường và hiện Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 đang thực hiện các thủ tục để được giao thuê đất. Với phần mở rộng 12,2 ha, còn lại hơn 5,5 ha chưa thỏa thuận, bồi thường.

Ngoài ra, còn có phần diện tích 3.750 m2 thuộc khoảng hở của 2 ranh giao đất (KCN và tuyến đường Võ Chí Công) nhưng chưa thực hiện bồi thường, thu hồi đất.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang khẩn trương xem xét để tham mưu UBND Thành phố xử lý đối với kiến nghị của Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 về việc chấp thuận chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự án đối với phần mở rộng và khoảng hở của 2 ranh giao đất.

Trong loạt bài “Lãng phí ngàn tỷ, xóa sổ cơ hội đầu tư ở khu công nghiệp”, đất đai chỉ là một vấn đề, nhưng là vấn đề lớn. Theo đó, hàng loạt KCN tại TP.HCM đang hoạt động nhưng chưa hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, dẫn đến đất xây dựng xí nghiệp công nghiệp chưa hoàn chỉnh theo quy hoạch, đầu tư hạ tầng không đồng bộ, kéo dài thời gian triển khai dự án.

Mặt khác, việc chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng khiến chủ đầu tư hạ tầng các KCN không thể thực hiện thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai cả cho phần diện tích đã hoàn tất giải tỏa, nên chưa thể tiếp nhận các dự đầu tư vào khu vực đất này, gây lãng phí quỹ đất.

Các KCN gặp cản trở trên gồm: KCN Cơ khí ô tô Hòa Phú (2,32 ha); KCN Đông Nam (1,56 ha); KCN Tân Phú Trung (34,06 ha); một phần KCN Vĩnh Lộc (0,68 ha); KCN Lê Minh Xuân 3 (11,74 ha); KCN Lê Minh Xuân (6,91 ha); KCN Tân Tạo (5,03 ha); một phần KCN Vĩnh Lộc (8,99 ha); KCN Tân Bình (0,29 ha); KCN Cát Lái (5,95 ha); KCN Hiệp Phước (40,42 ha); một phần KCN Vĩnh Lộc (3,06 ha).