TOD: “Mỏ vàng” quanh nhà ga?

Nghị quyết 188/2025/QH15 vừa tạo hành lang pháp lý vượt trội để Hà Nội và TP.HCM bứt phá mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng). Việc khai thác tối ưu quỹ đất quanh các nhà ga Metro đang trực tiếp định hình lại mặt bằng giá trị bất động sản và tái cấu trúc dòng vốn đầu tư.

Dữ liệu khai thác thực tế từ Metro Số 1 chứng minh năng lực kết nối đa thức, mở ra chu kỳ phát triển mới cho phân khúc bất động sản thương mại, nhà ở và dịch vụ bán lẻ phụ cận.

Quy hoạch định hướng TOD gắn liền mạng lưới Metro.

Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển hệ thống đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP HCM đã tạo nền tảng cho phát triển TOD. Mô hình này tập trung khai thác quỹ đất quanh các đầu mối giao thông công cộng để hình thành những cực đô thị mới. Để thành công, không gian xung quanh nhà ga cần đáp ứng đồng thời các chức năng ở, làm việc, thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công viên.

Lợi thế của bất động sản gần metro không chỉ nằm ở khoảng cách tới nhà ga mà còn phụ thuộc vào chất lượng kết nối, mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng và hoạt động kinh tế tại chỗ. TP HCM đã tổ chức 17 tuyến xe buýt với 150 xe điện kết nối các ga Metro số 1, mở rộng phạm vi tiếp cận hành khách. Khi người dân tiếp cận được các nhu cầu thiết yếu trong phạm vi thuận tiện, giao thông công cộng phát huy hiệu quả cao hơn.

TP HCM đang phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm và đô thị 15 phút. Trong cấu trúc này, metro giữ vai trò kết nối quan trọng, với các nhà ga trở thành hạt nhân phát triển đô thị. Khi nhà ở mở rộng ra ngoài khu vực lõi nhưng phần lớn việc làm, trường học, y tế vẫn tập trung tại trung tâm, nhu cầu đi lại xuyên đô thị khó giảm đáng kể.

Chuyên gia kiến trúc quy hoạch nhấn mạnh TOD cần được tính toán đồng thời với quá trình nghiên cứu mạng lưới giao thông và phát triển đô thị. Lựa chọn hướng tuyến, vị trí nhà ga, quỹ đất và các chức năng xung quanh cần được phối hợp từ giai đoạn quy hoạch, thay vì hoàn thành hạ tầng rồi mới tính đến không gian phát triển. Khả năng hình thành các cực mới phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện các chức năng đô thị quanh nhà ga.