Tín dụng bất động sản có đang bị siết hay không?

Nhiều doanh nghiệp lo ngại thị trường bị ảnh hưởng khi dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản bị “phanh gấp” khiến cả người mua lẫn doanh nghiệp rất khó tiếp cận trong thời gian qua.

NHNN chỉ kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản

Tại hội nghị triển khai Nghị định 31/2022 của Chính phủ mới đây, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú cho biết, thị trường bất động sản, cũng như dòng vốn tín dụng vào thị trường này được rất nhiều chuyên gia, dư luận quan tâm thời gian qua. Trong đó, nhiều quan điểm cho rằng NHNN đang có chủ trương siết chặt tín dụng với lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, Phó thống đốc nhấn mạnh quan điểm của cơ quan quản lý tiền tệ từ trước đến nay là chưa bao giờ siết chặt tín dụng với bất động sản. Trong nhiều năm qua, quan điểm của NHNN là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, trái phiếu, chứng khoán…

“Là người phát ngôn của ngành, tôi cũng chưa bao giờ nói sẽ siết chặt tín dụng với lĩnh vực bất động sản. Các lĩnh vực rủi ro bao gồm một số phân khúc bất động sản cao cấp, resort, nghỉ dưỡng. Trong khi các dự án bất động sản nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, đều là những sản phẩm cần thiết và vẫn được NHNN khuyến khích cho vay”, ông Tú chia sẻ.

Thực tế, lãnh đạo NHNN cho biết tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực nhà ở phục vụ nhu cầu của người dân vẫn phát triển khá nhanh. Phó thống đốc Đào Minh Tú cho biết thời gian qua, cơ quan quản lý có kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản, nhưng chỉ diễn ra ở một số ngân hàng thương mại. Từ nay tới cuối năm, NHNN sẽ có đợt kiểm tra, rà soát hoạt động cho vay vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro ở nhóm nhà băng cỡ vừa và nhỏ.

Việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, vốn vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật; hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ.

“Từ nay tới cuối năm, tăng trưởng tín dụng vẫn là trọng tâm mà NHNN hướng tới. Tuy nhiên, nhiệm vụ đặt ra là làm sao vừa tăng trưởng tín dụng hợp lý, vừa đảm bảo chất lượng, hiệu quả tín dụng gắn với chính sách hỗ trợ lãi suất”, Phó thống đốc nhấn mạnh.

Cửa hẹp khiến vốn vào thị trường chậm lại

Sau khi xảy ra những vụ án liên quan đến tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp gần đây, thì dòng vốn cho thị trường bất động sản có thời điểm phản ứng tương đối cực đoan. Thậm chí trong tháng 4 vừa qua không có một doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu để huy động vốn trong khi ba tháng trước đó tăng trưởng trái phiếu lĩnh vực này tăng trưởng dẫn đầu.

Dòng tín dụng bất động sản sau một tháng “thắng gấp” thì đến nay một số ngân hàng đã điều chỉnh thông báo ưu tiên phục vụ cho người có nhu cầu mua nhà, sửa nhà thực sự. Tuy vậy hiện tại hạn mức (room) cho vay trong lĩnh vực này còn rất ít. Đồng thời khó để các ngân hàng xác định ai có nhu cầu thật, ai vay để đầu tư. Dẫn đến người dân khó tiếp cận tín dụng và với những người có nhu cầu thật, người dân buộc phải nỗ lực tìm kiếm nguồn vốn trong xã hội.

Nhân viên một ngân hàng thương mại cổ phần cho biết, đã ngừng duyệt hồ sơ cho vay mua bất động sản ít nhất đến hết tháng 6. Hầu hết trường hợp giao dịch vay để mua đất, mua nhà của người dân sẽ bị kiểm soát chặt hơn, thời gian phê duyệt và giải ngân kéo dài. Khó dễ không nằm ở nhu cầu vay mua ở hay đầu tư, mua nhà hay mua đất nền, mà thực tế là room tín dụng của nhiều ngân hàng đã cạn, đang chờ đợt nới room tiếp theo.

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay giống như việc siết tín dụng vào năm 2010 khiến thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà giảm. Tuy nhiên, thời điểm này có phần khác hơn, việc kiểm soát tín dụng khiến dòng vốn vào thị trường khựng lại, trong khi nguồn cung hiện nay khan hiếm dẫn đến giá thực tế ngày càng tăng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, thị trường bất động sản thành phố đang gặp nhiều khó khăn, nguồn cung hạn hẹp, cung cầu lệch pha và hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ. Có ba dòng vốn chính cho doanh nghiệp bất động sản thì hai dòng đang bị “bóp” là tín dụng và trái phiếu, kênh huy động từ khách hàng cũng đang “tắc” thì làm sao doanh nghiệp bất động sản “thở”?

“Câu chuyện có trái phiếu “rác” làm ảnh hưởng toàn bộ hoạt động phát hành trái phiếu huy động vốn của doanh nghiệp. Vì vậy, tới đây cần chấn chỉnh, phân loại, xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp để có thể cởi trói cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu lành mạnh. Chính phủ cần định hướng dòng vốn tích cực để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững; có sự minh bạch, công bằng… chứ không phải lúc nóng sốt, lúc đóng băng”, ông Châu nhấn mạnh.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh, bất động sản liên quan ít nhất 4 lĩnh vực có đóng góp lớn cho GDP là xây dựng, du lịch, lưu trú ăn uống và tài chính ngân hàng. Đóng góp của các lĩnh vực này lên đến 26% GDP. Chưa kể, bất động sản là lĩnh vực liên quan đến 35 ngành nghề khác nhau; thu hút vốn FDI tới 10% trong những tháng đầu năm 2022. Bất động sản là ngành liên thông chặt chẽ giữa ngân hàng – chứng khoán- bảo hiểm.

Theo ông Lực, nếu bất động sản bị ảnh hưởng thì hệ lụy kéo theo hàng loạt. Nền kinh tế của chúng ta trên góc độ vĩ mô đang phục hồi rất tốt sau đại dịch, nếu để các yếu tố liên quan dòng vốn ảnh hưởng đến bất động sản, chứng khoán thì thực sự không đáng. Vì vậy, cần xem xét để phát triển doanh nghiệp xanh, trái phiếu xanh, bất động sản bền vững…

Nếu kiểm soát nguồn vốn vào thị trường bất động sản quá chặt, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng lại các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, người lao động cũng như các ngành nghề liên quan. Nguy hiểm nhất là thị trường mất niềm tin.

Mới đây, giữa tháng 5, trong cuộc tọa đàm về vốn bất động sản, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho biết, hiện có rất nhiều người vẫn mông lung và hiểu sai về vai trò của ngành bất động sản. Họ cho rằng lĩnh vực này không đóng góp gì cho đất nước, chỉ là kênh đầu cơ và có rủi ro. Hoặc nói đến bất động sản là nhiều người ngay lập tức nói đến bong bóng tài sản.

Tuy nhiên, theo quan điểm của vị chuyên gia này, bất động sản là một bộ phận rất quan trọng của nền kinh tế. Nó là đầu vào cho tăng trưởng và cũng là kết quả cho câu chuyện tăng trưởng, kể cả tầm vĩ mô cho đến tầm vi mô, từ hộ gia đình cho đến cá nhân.

“Nếu chúng ta ứng xử với bất động sản như thế này thì suốt ngày sẽ chỉ đi bàn câu chuyện siết hay kiểm soát. Bởi dường như chúng ta đang coi bất động sản là kẻ địch của nền kinh tế chứ không phải một bộ phận của nền kinh tế. Cách tư duy này phải thay đổi lại”, ông Ánh nêu quan điểm.