Tìm giải pháp thúc đẩy cải tạo chung cư cũ

Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở năm 2014 được Bộ Xây dựng lấy ý kiến công khai rộng rãi thời gian qua; trong đó có nội dung quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư cũng như hoạt động cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Đây chính là nội dung được đề cập đến trong hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phối hợp tổ chức sáng 20/12.

Theo thống kê bước đầu, hiện cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Ở miền Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3 - 5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa,...

Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi cho rằng, hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn cần tháo gỡ trong cải tạo chung cư cũ. Doanh nghiệp chưa đầu tư bởi chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang lại lợi ích không cao. Cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Cùng đó, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chưa thỏa đáng, một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình. Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù. Hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp. Quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư - ông Khôi chỉ rõ.

Ông Khôi đề xuất, các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Bên cạnh đó, cần khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để chủ sở hữu, người sử dụng hoặc liên quan biết và thực hiện. Việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Đặc biệt, sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư.

Mặt khác, cần quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Ngoài ra, ông Khôi nhấn mạnh, cần có những giải pháp tạo vốn từ nhiều nguồn, chứ không chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư. Thành phố cũng cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư). Đồng thời, khẩn trương tạo lập quỹ nhà ở tạm thời (tạm cư) để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Liên quan đến quản lý, vận hành chung cư, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn - thành viên Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, trong Dự thảo đợt 2 Luật Nhà ở sửa đổi cần xem xét kỹ lưỡng về nội dung đưa lãnh đạo cấp xã, phường, cán bộ địa phương vào.

Nội dung thu kinh phí bảo trì, trong dự thảo khoán 1 điều 159 là điểm mới nhưng thực ra rất nhiều hội nghị, tọa đàm đã đề cập đến vấn đề này. Tuy nhiên, chưa triệt để, cần xem xét giao thêm cho bên thứ 3 chứ nếu vẫn để cho chủ đầu tư thì không giải quyết được bản chất vấn đề.

“Cần xem xét lại mô hình hoạt động của ban quản trị. Việc thành lập các công ty, doanh nghiệp quản lý vận hành “mọc” lên rất nhiều và cần siết chặt lại vấn đề này. Ngoài ra, cơ quan soạn thảo cần đưa thêm chế tài xử lý mạnh mẽ hơn nữa” - ông Tuấn đề xuất.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Đặng Xuân Tâm - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng (HDMon Group) cho biết, một trong những nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân là do không thống nhất diện tích thông thủy, phân định diện tích sử dụng chung, riêng và chất lượng dịch vụ chưa tương xứng với phí dịch vụ.

“Về diện tích thông thủy, Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về diện tích chung cư, tuy nhiên không có quy định cụ thể về diện tích logia, hạng mục kỹ thuật. Mỗi lần tranh chấp, chủ đầu tư lại hỏi Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản nhưng cũng không thể giải quyết thỏa đáng vì có nhiều ý kiến khác. Đề nghị Bộ Xây dựng có quy định rõ ràng về cách tính diện tích các hạng mục trên” - doanh nghiệp kiến nghị.

Theo ông Tâm, trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cũng có quy định phần nào sở hữu của người dân, phần nào sở hữu chung hoặc bàn giao chính quyền địa phương. Tuy nhiên do năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư chưa phân định tốt nên vẫn xảy ra tranh chấp.

Đại diện cơ quan quản lý nhà nước, ông Thân Thế Anh - Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ, trước đây, câu chuyện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư nằm trong 1 mục của Chương 7 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, việc cải tạo trong thời gian vừa qua, đặc biệt tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn đạt kết quả rất thấp.

Bởi vậy, ngày 15/7/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư thay thế Nghị định 101 năm 2015. Nghị định này đã có những bước đột phá trong cơ chế, chính sách nhận được sự đồng thuận lớn tại hai thành phố lớn. Trong Dự thảo Luật mới nhất có tách riêng một trang quy định nguyên tắc, yêu cầu, cải tạo lại nhà chung cư, trên cơ sở luật hóa Nghị định 69.

Cùng đó, thời gian qua, việc quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều tồn tại, bất cập. Hơn 90% chung cư hiện nay được quản lý an toàn, 10% còn xảy ra những tranh chấp. Do đó, trong dự thảo Luật Nhà ở chuẩn bị tổng hợp trong tháng này, về cơ bản vẫn giữ nội dung đã được quy định trong luật cũ năm 2014 (quy định sở hữu chung, sở hữu riêng, thành lập ban quản trị…) và có bổ sung thêm một số điều như khi tổ chức họp chung cư có thể thay đổi hình thức, ban quản trị yêu cầu phải có kiến thức chuyên môn trong quản lý nhà chung cư.

Cùng đó là bổ sung cách xác định các phần diện tích trong căn hộ để đảm bảo tránh những vấn đề tranh chấp; bổ sung thêm nhiều quy định siết chặt đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn tránh xảy ra bất cập tồn tại; quản lý sử dụng kinh phí 2%; bổ sung thêm mục bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư (thời điểm, cách thức, thành phần bàn giao)...

Tại hội thảo, các ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp sẽ được ghi nhận để cơ quan chức năng tiếp tục hoàn thiện việc sửa đổi Luật Nhà ở - ông Thế Anh cho hay.