MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

Tìm cổ phiếu 'xanh' thời bất động sản gặp khó

Dù nguồn cung giảm, giá có xu hướng tăng nhưng các chuyên gia đánh giá đó là những khó khăn nhất thời còn về dài hạn thì thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng.

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam gặp khá nhiều khó khăn do các vấn đề pháp lý dẫn đến nguồn cung ở một số địa phương như TP. HCM suy giảm, giá tăng cao.

Số liệu do một công ty tư vấn công bố tại hội thảo ‘Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản’ được tổ chức mới đây tại TP. HCM cho thấy, đây chỉ là những khó khăn nhất thời, còn về dài hạn thì thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng để phát triển.

Cụ thể, theo bà Dương Thị Thùy Dung, Giám đốc cao cấp của CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2019 thị trường nhà ở bán tại TP. HCM chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung dự án mở bán. Số lượng căn hộ được bán ra thị trường tương đương với cùng kỳ năm 2018. Tuy nhiên, nếu nhìn vào số lượng dự án thì giảm xuống còn một nửa. Theo đó, nếu như trong 9 tháng năm 2018, có 38 dự án chào bán thì 9 tháng năm 2019 có 20 dự án.

Nguồn cung giảm khiến giá bán tăng khá cao, thậm chí phân khúc chung cấp và cao cấp tăng từ 17% đến 20%, còn trung bình trên toàn thị trường TP. HCM tăng 15%.

Nguyên nhân khiến thị trường bất động sản gặp khó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), không phải từ nội tại thị trường mà là do các yếu tố khác.

Theo đó, nguồn cung bất động sản sụt giảm là do hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện; công tác thực thi pháp luật; quy trình thủ tục hành chính; trách nhiệm thi hành công vụ của một bộ phận công, viên chức nhà nước.

Dù gặp nhiều khó khăn nhưng nhìn về dài hạn thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng tăng trưởng. Bà Dương Thùy Dung khẳng định nhu cầu căn hộ tại thị trường TP. HCM vẫn đang rất lớn. Bằng chứng là hầu như tất cả các dự án chung cấp chào bán mới đều được bán hết, tỷ lệ hấp thụ từ 70% đến 80%, phân khúc chung cấp trên 90%.

Mức giá thị trường TP. HCM đang ở mức 1.800 USD/m2, tăng 15% so với cùng kỳ. Còn Hà Nội là 1.300 USD/m2, tăng 3% so với năm trước. Việc tăng giá như vậy chứng tỏ nhu cầu rất cao trong khi nguồn cung còn hạn chế.

Trong vòng 10 năm qua, số lượng căn chào bán luôn bằng số căn tiêu thụ. Năm 2019 dù có nhiều khó khăn nhưng không hề xuất hiện bong bóng bất động sản, điều này chứng tỏ nhu cầu vẫn rất lớn.

Hơn nữa, tỷ lệ người vay ngân hàng để mua nhà ở các nước phát triển lên đến 80% trong khi ở Việt Nam hiện nay mới chỉ khoảng 20% và đang có xu hướng tăng lên.

Dù thị trường có diễn biến khó lường nhưng TP. HCM vẫn đang được nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm, đặc biệt là nhu cầu tìm kiếm đất dự án nhà ở bán rất cao nhưng không đủ nguồn cung để cung cấp cho những nhà đầu tư này.

Theo đánh giá của bà Dung thì điều này cũng dễ hiểu, bởi giá bán sơ cấp của thị trường bất động sản TP.HCM thấp hơn so với các thành phố khác trong khu vực. Như TP.HCM là 6.000 USD/m2 trong khi Bangkok (Thái Lan) 9.000 USD/m2, Singapore 17.000 USD/m2. Trong khi lợi nhuận cho thuê của TP.HCM là 4,5% đứng thứ 4 khu vực, cao hơn cả Bangkok (2,5%) và Singapore (2,5%).

Từ đó, bà Dương Thùy Dung nhận định sự trễ lại của TP.HCM là điều tốt vì cho thị trường khoảng thời gian để tiêu thụ những căn hộ còn tồn kho từ những năm trước.

Dưới góc nhìn của một chuyên gia chứng khoán, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam thì nền kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển, tốc độ tăng GDP năm sau cao hơn năm trước. Thu nhập của người dân ngày càng tăng.

Đây cũng là động lực cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Khả năng kết nối giữa các đô thị ngày càng tăng cao, Hà Nội và TP.HCM đều có dự án đường cao tốc để kết nối các địa phương với nhau.

Doanh nghiệp sẽ tiếp tục mở rộng về địa phương, vùng lân cận dể đa dạng hóa sản phẩm của mình. Các doanh nghiệp lớn vẫn đi tìm dự án, quỹ đất để phát triển liên tục chứ không dừng.

Từ đó, ông Trương Hiền Phương nhận định biên lợi nhuận của các công ty bất động sản ngày càng hấp dẫn. Chẳng hạn, nếu doanh thu năm 2014 đạt 50.000 tỷ đồng, thì lợi nhuận ròng đạt khoảng 7.000 tỷ đồng và biên lợi nhuận ròng (RHS) khoảng 12% thì trong 9 tháng đầu năm 2019, doanh thu đạt khoảng 240.000 tỷ đồng, lợi nhuận ròng khoảng 35.000 tỷ đồng, biên lợi nhuận ròng khoảng 15,5%.

Ngoài thị trường TP.HCM, Thủ Đức House tiếp tục mở rộng thì trường ra các tỉnh như Bình Dương, Cần Thơ, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu...

‘Khi doanh nghiệp có khó khăn, bản thân doanh nghiệp có thương hiệu, làm ăn uy tín, lúc khó khăn nên cân nhắc mua vào, vì giá còn mềm. Còn khi thị trường đã được hóa giải thì giá sẽ cao’, vị chuyên gia này đánh giá.

Điều dễ nhận thấy đối với các doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM trong những năm gần đây là xu hướng chủ động đi tìm sự tăng trưởng ở phân khúc mới như bất động sản sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng... hay vẫn ở phân khúc quen thuộc nhưng đầu tư dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường mới nổi.

Điển hình như Công ty CP phát triển nhà Thủ Đức (HOSE: TDH) bên cạnh việc tìm kiếm quỹ đất sạch cũng không ngừng mở rộng thị trường. Như chia sẻ của ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó Tổng Giám đốc Thuduc House thì để tiếp tục đạt được những bước phát triển ổn định, Thuduc House tiếp tục nỗ lực để tạo ra những bước đột phá.

Bên cạnh việc kiên trì đi theo những chiến lược đã được vạch ra trong những năm vừa qua, Thuduc House sẽ có những hướng phát triển phù hợp với tình hình mới. Cụ thể, Thuduc House sẽ tiếp tục tìm kiếm những quỹ đất sạch cho phát triển những dự án lớn trong 10 năm tới.

Ngoài thị trường chủ lực là TP.HCM và Hà Nội với phân khúc bất động sản được chú trọng là nhà thấp tầng, căn hộ bình dân, các tổ hợp cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, Thuduc House sẽ tiếp tục mở rộng hoạt động sang các tỉnh thành lớn như Bình Dương, Cần Thơ, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai. Riêng các dự án ở các quận trung tâm TP.HCM và Hà Nội, Công ty sẽ ưu tiên phát triển căn hộ dịch vụ và văn phòng cho thuê.

Thuduc House sẽ vẫn chú trọng việc phát triển những dự án nhà ở phục vụ cho nhu cầu thực, phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân Việt Nam. Sắp tới đây, Thuduc House sẽ tung ra thị trường 2.000 căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, với đầy đủ tiện ích nội khu, ngoại khu như trung tâm thương mại, siêu thị, rạp chiếu phim, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em…

Khác với Thuduc House, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG (HOSE: LDG) cho biết, đơn vị đang phát triển đa dạng các dòng sản phẩm. Đối với căn hộ chung cư thông minh, công ty dự kiến triển khai mới 6 dự án với ước tính tổng mức đầu tư khoảng 22.853 tỷ đồng.

Từ thực tế đang hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản và con số của công ty nghiên cứu thị trường đưa ra, các chuyên gia đều có chung nhận định những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng chỉ là nhất thời, về dài hạn còn nhiều tiềm năng để tăng trưởng.