Tiếp tục 'đẻ trứng vàng', bất động sản công nghiệp vẫn có những 'tử huyệt'

Hàng trăm triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục được bơm vào đang giúp nhiều đại gia trong lĩnh vực bất động công nghiệp kiếm bộn. Tuy nhiên, sức ép cạnh tranh và lợi nhuận suy giảm cũng đang trở thành thách thức với các doanh nghiệp trong ngành.

Trong quý I/2024, Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC) đạt doanh thu hơn 2.467 tỷ đồng, tăng 115% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, một trong hai mảng ghi nhận tăng trưởng đột biến là hạ tầng khu công nghiệp, với gần 1.308 tỷ đồng, gấp 6,3 lần cùng kỳ, chiếm 53% tổng doanh thu.

Nhiều gam màu sáng

Tương tự, Becamex IDC (BCM) đã ghi nhận doanh thu thuần trong quý I/2024 đạt 812 tỷ đồng, tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, mảng kinh doanh bất động sản đóng góp tới 450 tỷ đồng vào tổng doanh thu. Đáng chú ý, doanh nghiệp này vẫn còn hơn 600ha đất sẵn sàng cho thuê.

Trong khi đó, Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Sonadezi (SNZ), báo cáo tài chính quý I/2024 ghi nhận mức doanh thu thuần gần 1.292 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ. Trong cơ cấu doanh thu, mảng kinh doanh khu công nghiệp chiếm tỷ trọng lớn (28%), mang về hơn 390 tỷ đồng, tăng 57%.

Ông Trần Thanh Hải, Tổng giám đốc Tổng công ty Sonadezi, cho biết mảng bất động sản công nghiệp trong hệ thống Sonadezi dự tính trong năm 2024 sẽ phát triển mạnh mẽ.

Hiện Tổng công ty đang đẩy mạnh triển khai thêm nhiều dự án mới như khu công nghiệp Tân Đức (300ha) tại Bình Thuận; khu công nghiệp Ninh Diêm 3 trong Khu Kinh tế Vân Phong, tỉnh Khánh Hoà; cụm công nghiệp Long Phước (75ha) tại huyện Long Thành, Đồng Nai...

Vẫn có những tên tuổi ghi nhận tình hình kinh doanh đáng buồn, như Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC, ghi nhận lỗ 76,73 tỷ đồng trong quý I/2024), tuy nhiên, nhìn trong bức tranh tổng thể, bất động sản công nghiệp vẫn có một quý đầu năm bùng nổ, với nhiều dư địa tăng trưởng.

Báo cáo của CBRE Việt Nam chỉ ra trong quý I/2024, bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu trên thị trường địa ốc, bất chấp những khó khăn và thách thức của nền kinh tế chung.

Phân khúc này thu hút được nhiều dự án lớn, đặc biệt trong các lĩnh vực năng lượng. Tập trung vào các dự án sản xuất pin, tế bào quang điện, thanh silic, linh kiện, sản phẩm điện tử, và sản phẩm có giá trị gia tăng cao.

Trong đó, nhiều dự án đã được cấp chứng nhận đăng ký đầu tư như: dự án 120 triệu USD của công ty BoViet Hải Dương, dự án 454 triệu USD của Trina Solar Cell tại Thái Nguyên, dự án 275 triệu USD của Gokin Solar Hải Hà Việt Nam tại Quảng Ninh.

Báo cáo của CBRE ghi nhận, giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 ở phía Bắc như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương trong quý I năm nay tăng 7,8% so với cùng kỳ, đạt trung bình 133 USD/m2 với tỷ lệ lấp đầy đạt 83%.

Còn tại phía Nam, giá thuê đất công nghiệp một số thị trường như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng tăng 2,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt 189 USD/m2 (khoảng 4,7 triệu đồng/m2) với tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 92%.

Vẫn tồn tại “tử huyệt”

Kết quả thăm dò của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy tiềm năng tăng trưởng lớn của bất động sản công nghiệp. Cả nước dự kiến sẽ quy hoạch tăng thêm 115.000 ha đất dành cho khu công nghiệp trong 10 năm tới với khoảng 558 khu công nghiệp, gấp gần 1,5 lần so với số lượng hiện nay. Việt Nam sẽ tiếp tục là quốc gia được nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn.

Các nhà đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ… sẽ là khách hàng tiềm năng của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Dự kiến, trong năm nay, vốn FDI trong các khu công nghiệp, khu kinh tế sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước.

Có thể thấy, bất động sản công nghiệp đã duy trì vị trí “đầu bảng” trong suốt cả năm 2023 và được nhìn nhận sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024. Tuy nhiên, không phải không có những thách thức ở phân khúc vốn được ví như “gà đẻ trứng vàng” này.

Trước hết là áp lực cạnh tranh cao hơn. Trong báo cáo thị trường mới đây, JLL cho rằng riêng phân khúc nhà kho xây sẵn, trong vòng một năm tới, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra những điều khoản cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn nhằm cải thiện hiệu suất tài sản.

Chưa kể, sức ép cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng như Thái Lan cũng đang không nhỏ. Thống kê chỉ ra giá thuê đất khu công nghiệp tại ngoại thành Hà Nội hiện vào khoảng 80-250 USD/m2/thời hạn thuê, ngoại thành TP.HCM là 95-280 USD/m2/thời hạn thuê. Trong khi ở ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê.

Một áp lực khác dự báo sẽ gây trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam là mức thuế tối thiểu toàn cầu. Thuế suất áp dụng là 15% với các doanh nghiệp đa quốc gia có tổng doanh thu hợp nhất từ khoảng 800 triệu USD trở lên (trong 2 năm của 4 năm gần nhất).

Các chuyên gia của Nikkei Asia đánh giá một số tập đoàn công nghệ cao, như Samsung, LG, Foxconn, Panasonic, Pegatron hay Intel, vốn đang tăng cường sự hiện diện tại Việt Nam trong thời gian qua, dự kiến sẽ bị ảnh hưởng bởi việc áp thuế tối thiểu toàn cầu. Điều này có thể phần nào đó tác động đến đà tăng trưởng chung của phân khúc bất động sản công nghiệp.

Có thể thấy, cơ hội và nguy cơ vẫn đang song hành trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam. Theo đó, để tăng cơ hội, giảm thách thức, Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động để nâng cao năng suất và hiệu quả.

Đồng thời, theo vị đại diện Savills, Việt Nam cũng cần thúc đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và sử dụng đất cũng như ứng dụng số hóa đều là những lĩnh vực trọng tâm…

Về phía doanh nghiệp, sau thời gian dài chỉ chú trọng về mặt số lượng, cạnh tranh bằng giá thuê rẻ, các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh, từ đó tăng sức hút, đặc biệt là với các "đại bàng" tỷ USD.