Tiềm năng KBC - Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc (KBC: HOSE)

1. Thông tin doanh nghiệp

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) được thành lập năm 2002 chuyên kinh doanh và phát triển KCN. Qua thời gian, KBC đã phát triển trở thành doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển và vận hành KCN. Trong 12 năm qua, KBC đã khá thành công trong cả việc mua lại quỹ đất và thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Hiện tại KBC đang sở hữu một số khu công nghiệp (KCN) với quỹ đất rộng lớn trên cả nước, bao gồm cả các công ty liên kết. Điều này đảm bảo quỹ đất đủ cho công ty tiếp tục phát triển trong 10 - 20 năm tới.80% khách hàng của KBC là nhà đầu tư nước ngoài, do đó, tình hình FDI có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của công ty. Ngoài hoạt động kinh doanh chính là phát triển các KCN, công ty còn sở hữu một số dự án điện tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hà Nội.

2. Kết quả kinh doanh quý 2/2024

Trong quý 2/2024, KBC đã bàn giao 15 ha đất công nghiệp, thấp hơn nhiều so với quý 2/2023 (bàn giao 64 ha), trong đó 10 ha từ KCN Quang Châu và 5 ha từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Theo đó, doanh thu cho thuê đất công nghiệp đạt 531,5 tỷ đồng (-76% svck). Ngoài ra, KBC đã bán một lô đất nhà ở xã hội tại thị trấn Nếnh, tỉnh Bắc Giang, với khoảng 1,6 ha và ghi nhận 218,6 tỷ đồng doanh thu trong quý 2/2024, so với chỉ 8,6 tỷ đồng doanh thu bán đất ở trong quý 2/2023. Các mảng hoạt động khác như cho thuê nhà xưởng và dịch vụ KCN đạt 156,2 tỷ đồng trong quý 2/2024, tăng 13,5% so với quý trước và 63% svck do tỷ lệ cho thuê nhà xưởng cao hơn và dịch vụ khu công nghiệp tốt hơn. Tổng lại quý 2/2024, KBC đạt 892 tỷ đồng doanh thu (-61,7% svck và +485,4% so với quý trước) và 268 tỷ đồng lợi nhuận ròng (-73,5% svck và trái ngược với lỗ ròng trong Q1/2024 do không ghi nhận doanh thu bàn giao đất KCN). Diện tích đất công nghiệp bàn giao thấp hơn trong quý 2/2024 kéo giảm lợi nhuận svck.

3. Trong 6 tháng đầu năm 2024

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2024, KBC ghi nhận 1,04 nghìn tỷ đồng doanh thu (-78,2% svck) và 191,2 tỷ đồng lợi nhuận ròng (-90,8% svck) do bàn giao đất công nghiệp trong 6 tháng đầu 2024 thấp hơn so với 6 tháng đầu 2023 (chỉ bàn giao 15 ha đất KCN trong 6 tháng đầu năm 2024 so với 128 ha trong 6 tháng đầu năm 2023).

Biên lợi nhuận gộp 6 tháng đầu năm 2024 đạt 51,6% thấp hơn 6 tháng đầu năm 2023 là 70,3%, do sự khác biệt về cơ cấu doanh thu, trong đó doanh thu cho thuê đất KCN có biên lợi nhuận cao hơn các mảng hoạt động khác. Mảng cho thuê đất KCN chiếm 95% tổng doanh thu trong 6 tháng đầu 2023 so với 51% trong 6 tháng đầu 2024. Biên lợi nhuận gộp của doanh thu cho thuê đất KCN trong 6 tháng đầu 2024 là 69,5%, so với mức 71,6% trong 6 tháng đầu 2023. Chi phí bán hàng và quản lý (SG&A) trong 6 tháng đàu 2024 chiếm 26,8% doanh thu thuần. Lũy kế 6 tháng đầu 2024, KBC đạt 191,1 tỷ đồng LNST, chỉ hoàn thành 5% kế hoạch năm 2024 của công ty.

Trong 6 tháng đầu 2024, KBC tiếp tục tăng nợ lên 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 33,9% svck 2023, tương đương tăng 1,24 nghìn tỷ đồng). Khoản nợ tăng lên có thể được sử dụng để đền bù đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh tại tỉnh Bắc Ninh và KCN Lộc Giang tại tỉnh Long An.

Tiền mặt của công ty (bao gồm tiền gửi ngân hàng) đã tăng mạnh từ chỉ 848,5 tỷ đồng vào cuối tháng 12/2023 lên mức 6,92 nghìn tỷ đồng vào cuối tháng 6/2024 khi KBC nhận được khoản đặt cọc 5,65 nghìn tỷ đồng từ Công ty Cổ phần Du lịch Sài Gòn - Hàm Tân không tính lãi để cho phép Công ty Cổ phần Du lịch Sài Gòn - Hàm Tân cung cấp dịch vụ môi giới độc quyền cho hơn 40,5 ha đất ở tại dự án Khu đô thị Tràng Cát trong quý 1/2024.

4. Thông tin tiến độ các dự án

Khu công nghiệp Lộc Giang (466 ha), tỉnh Long An: Vào tháng 7/2024, Ủy ban nhân dân tỉnh Long An đã phê duyệt quy hoạch chung tỷ lệ 1/2000 của Khu công nghiệp Lộc Giang. Tổng diện tích đất của KCN Lộc Giang tại tỉnh Long An là khoảng 466 ha, trong đó 320 ha đất công nghiệp. Vào tháng 4/2022, Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Sài Gòn Tây Bắc (KBC sở hữu 74,3%) được chỉ định là chủ đầu tư của dự án, với tổng chi phí đầu tư ước tính là 5,2 nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, để thúc đẩy dự án, chính quyền địa phương của huyện Đức Hòa, tỉnh Long An đã phê duyệt phương án bồi thường cho 95,8 ha của dự án, với tổng chi phí bồi thường là 749 tỷ đồng trong tháng 7/2024. Đến tháng 6/2024, tổng chi phí đầu tư cho dự án chỉ là 48,3 tỷ đồng. Do những khó khăn liên quan đến quá trình giải phóng mặt bằng trước đó. Hiện tại chưa có kế hoạch kinh doanh cụ thể cho dự án này.

Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (300 ha), tỉnh Bắc Ninh: Theo ban điều hành Công ty, trong 6 tháng đầu năm 2024, công ty đã đàm phán để giải phóng mặt bằng 50 ha. Ngoài ra, trong 6 tháng cuối năm 2024, KBC dự kiến sẽ giải phóng mặt bằng tiếp 50 ha để có đủ diện tích đất cho dự án cho thuê trong 6 tháng cuối năm 2024 và các năm tiếp theo. Tính đến năm 2023, theo báo cáo thường niên của KBC, KBC đã cho thuê 101,9 ha trong tổng số 204,1 ha đất thương phẩm tại dự án. Với tiến độ giải phóng mặt bằng của dự án, KBC sẽ có thêm đất công nghiệp cho thuê từ năm 2025. Trong 6 tháng đầu năm 2024, KBC đã bàn giao 5 ha đất công nghiệp tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh cho khách hàng. Ngoài ra, KBC đã ký hợp đồng với khách hàng về 15 ha đất tại dự án và dự kiến sẽ tiếp tục bàn giao 15 ha đất này tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong 6 tháng cuối năm 2024.

Cụm công nghiệp Hưng Yên (225 ha), tỉnh Hưng Yên: Tập đoàn Hưng Yên (KBC sở hữu 95%) được chấp thuận làm chủ đầu tư cho 3 cụm công nghiệp tại tỉnh Hưng Yên với quy mô đất là 225 ha (75 ha cho mỗi cụm công nghiệp). Sau khi được Chính phủ chấp thuận trong năm 2023 cho phép KBC chuyển đổi đất trồn lúa sang đất công nghiệp cho 2 cụm là Đặng Lễ và Kim Động, và tính đến tháng 6/2024, KBC đã trả 334 tỷ đồng tiền đền bù. Dự kiến KBC sẽ hoàn thành quá trình giải phóng mặt bằng vào năm 2024 và bắt đầu cho thuê trong năm 2025.

5. Kế hoạch phát hành riêng lẻ

Tại ĐHCĐ năm 2024, các cổ đông đã chấp thuận tăng vốn chủ sở hữu thông qua phương thức phát hành riêng lẻ, theo đó KBC sẽ phát hành 250 triệu cổ phiếu với giá tối thiểu bằng 80% giá đóng cửa bình quân của 30 phiên giao dịch liền trước ngày UBCKNN phê duyệt phát hành riêng lẻ. Tại mức giá hiện tại, dự kiến KBC có thể thu về ít nhất 5 nghìn tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án mới, bao gồm các dự án lớn như Khu đô thị Tràng Cát và KCN Tràng Duệ 3 mà KBC đang xin phê duyệt pháp lý. Theo ban lãnh đạo công ty, KBC đang hoàn thiện hồ sơ để nộp lên UBCKNN xin chấp thuận phương án phát hành và công ty dự kiến sẽ hoàn tất giao dịch trong 2 tháng tới.

Theo quy định hiện hành (Nghị định 02/2022 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023), để được lựa chọn làm chủ đầu tư cho các dự án mới, chủ đầu tư phải chứng minh có vốn chủ sở hữu không dưới 15% tổng vốn đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Trong trường hợp chủ đầu tư bất động sản thực hiện đồng thời nhiều dự án, họ phải có đủ vốn chủ sở hữu được phân bổ để đảm bảo tỷ lệ trên của từng dự án để thực hiện tất cả các dự án.

Trong vài năm qua, KBC và các công ty con đã nộp đơn và được chấp thuận làm chủ đầu tư tại nhiều dự án KCN, trong đó phải kể đến KCN Tân Tập (654 ha) tại tỉnh Long An, KCN Lộc Giang (466 ha) tại tỉnh Long An, cụm công nghiệp Hưng Yên (225 ha) tại tỉnh Hưng Yên và cụm công nghiệp tại Long An (121 ha). Công ty vẫn đang phát triển rất nhiều dự án, như KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Tân Phú Trung và KCN Quang Châu. Do đó, vốn chủ sở hữu của KBC đã được sử dụng cho các dự án này và có thể không đủ để đáp ứng các yêu cầu theo quy định đối với các dự án mới.

Kế hoạch phát hành riêng lẻ này có ảnh hưởng rất lớn đến công ty, khoản tiền thu được thông qua phát hành riêng lẻ có thể được sử dụng một phần cho các dự án mới như KCN Tràng Duệ 3 và Khu đô thị Tràng Cát. Do đó, thành công của đợt phát hành riêng lẻ giúp tăng cường năng lực tài chính của KBC và quan trọng trong việc nhận được chấp thuận đầu tư cho các dự án mới này.

6. Tiềm năng đầu tư vào KBC

KCN Tràng Duệ 3 vẫn đang trong giai đoạn cuối cùng của việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Do KBC đã không nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư trong nửa đầu năm 2024. Có thể KBC sẽ nhận được chấp thuận vào đầu năm 2025. Theo đó, dự báo 50ha diện tích cho thuê đất KCN Tràng Duệ 3 sẽ được ghi nhận sang năm 2025.

Theo thông tin từ ĐHCĐ năm 2024, có một số nhà đầu tư muốn thu mua đất tại KCN Tràng Duệ 3, ví dụ như 1 nhà đầu tư Hàn Quốc có kế hoạch xây dựng 1 nhà máy sản xuất pin (muốn thuê 20 ha tại KCN Tràng Duệ 3), hay 1 nhà đầu tư Trung Quốc muốn phát triển 1 nhà máy sản xuất bếp từ & lò nướng (60 ha tại KCN Tràng Duệ 3).

Tổng hơp lại các kỳ vọng tăng giá trong nửa cuối năm 2024 và đầu 2025 bao gồm:

+ Nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư cho KCN Tràng Duệ 3 và cho thuê 50 ha tại KCN Tràng Duệ 3 do nhu cầu đất tại KCN Tràng Duệ 3.

+ Triển khai cho thuê đất tại các cụm công nghiệp tại tỉnh Hưng Yên khu vực KBC đang tiến hành giải phóng mặt bằng.

+ Tiếp tục cho thuê đất tại KCN Nam Sơn Hiệp Lĩnh với diện tích ước tính là 50 ha.

+ Dự báo diện tích cho thuê của KBC vào 2025 có thể đạt 155 ha (50 ha từ KCN Tràng Duệ 3, 50 ha từ KCN Sơn Hiệp Lĩnh, 30 ha từ các cụm công nghiệp Hưng Yên và 25 ha từ KCN Tân Phú Trung)

Vùng mua hợp lý: 25-26

Mục tiêu ngắn hạn: 28

Mục tiêu dài hạn: 32

Dừng lỗ: 23