Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới

Đây là một trong những nội dung đáng chú ý trong đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" vừa được UBND TP.HCM phê duyệt.

Thu chênh lệch địa tô để tái đầu tư

Theo đề án, biện pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng là thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó. Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), nhận xét điều này đã được quy định trong luật Quy hoạch đô thị, luật Đất đai. Hiệp hội BĐS cũng đã nhiều lần kiến nghị nhưng lâu nay TP.HCM cũng như cả nước đều chưa làm được.

Hiện nay, khi nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở đường cũ hoặc làm đường mới thì giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần. Khoản tiền chênh lệch này thường vào túi người dân có nhà trong hẻm trở thành nhà mặt tiền sau khi làm hạ tầng và một phần thuộc về doanh nghiệp (DN) phát triển các dự án dọc tuyến đường, gọi là chênh lệch lợi thế địa tô. Các đối tượng này không phải đóng thêm bất kỳ một khoản thuế, phí nào, trong khi những người bị thu hồi đất để làm đường thường không được hưởng lợi từ việc mở đường. Ngay cả nhà nước, đối tượng bỏ tiền ra làm đường cũng không được hưởng lợi gì từ việc đầu tư hạ tầng.

“TP áp dụng làm đúng luật sẽ đảm bảo 3 yếu tố, không thất thoát tài sản công; tạo môi trường kinh doanh công khai minh bạch trong đấu thầu, đấu giá và sẽ không tạo ra khiếu kiện vì chênh lệch địa tô sẽ rơi vào ngân sách nhà nước thay vì vào túi DN hay người dân. Luật cho 3 phương thức tái định cư gồm tái định cư tại chỗ, tái định cư ở một vị trí khác và nhận tiền mặt. Trong đó, tái định cư tại chỗ sẽ mang lại lợi ích cao nhất cho người bị thu hồi đất khi bù đắp được quyền lợi và có giá trị gia tăng khi dự án được đầu tư. Đối với quỹ đất dôi dư khi làm xong hạ tầng, tái định cư, cần đấu giá công khai, đấu thầu đất để lựa chọn chủ đầu tư mới đảm bảo được quyền lợi của người dân, DN, nhà nước. Mô hình này đảm bảo được tất cả nguyên tắc trên”, ông Châu phân tích.

KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia đã từng tham gia quy hoạch nhiều TP trên thế giới, cho biết mô hình thu hồi đất hai bên đường bán đấu giá khi triển khai dự án hạ tầng là cách mà hầu hết các quốc gia đều áp dụng. TP.HCM đang sở hữu nguồn đất rất lớn nhưng chưa tận dụng hiệu quả. Việc chỉ làm đường, giải tỏa theo lộ giới mà không có quy hoạch không chỉ khiến nhà nước thất thu mà còn tạo tiền đề cho việc phát triển các nhà siêu mỏng, siêu méo.

Lộ giới sau khi giải tỏa làm đường còn khoảng rất nhỏ nhưng vẫn chắn mặt tiền, trở thành “đất vàng” nên vẫn được người dân, các chủ đầu tư BĐS tận dụng xây nhà siêu mỏng, siêu méo. Đồng thời, các dự án hiện nay chỉ tập trung chỉnh trang nâng cấp hạ tầng, không chỉnh trang đô thị hai bên. Điển hình như tuyến đường Phạm Văn Đồng, đại lộ khang trang nhưng hai bên đường rất nhiều những căn nhà phố nhếch nhác, hạ tầng thoát nước cũng không đồng bộ, gây ngập úng, không góp phần cải thiện bộ mặt đô thị.

Giá đền bù bao nhiêu là hợp lý?

Việc mở đường, xây cầu nâng giá trị đất xung quanh lên rất nhiều lần, chủ trương thu giá trị đất đó để quay lại tái đầu tư cho mạng lưới đường sá đem về lợi ích kinh tế như thế nào, ai cũng thấy rõ. Thế nhưng về mặt xã hội, không phải người dân nào cũng hiểu rõ vấn đề và đồng thuận cùng TP triển khai chính sách mới này. Đơn cử, sau khi đường Phạm Văn Đồng được mở rộng, nâng cao hơn, rất nhiều hộ dân trước đây trong hẻm được “lộ diện” ra mặt đường, giá đất nâng lên hàng chục lần nhưng nền nhà quá thấp so với mặt đường, phải bỏ chi phí ra sửa chữa, chỉnh trang lại. Tuy số tiền bỏ ra nâng nền không đáng bao nhiêu so với giá trị BĐS hiện tại của họ nhưng các hộ dân vẫn kêu ca, khiếu kiện.

KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng để thực hiện chính sách thu hồi, đấu giá đất ngoài ranh dự án, cần các chủ trương, chính sách khác đi kèm. Cần quy định rõ ràng phần đất lấy thêm hai bên đường là bao nhiêu, có tính đến các con đường kế cận, hết các lô đất xung quanh như thế nào. Quan trọng nhất, khi đền bù giải tỏa cho người dân, nên đền bù theo giá thị trường ở thời điểm chưa mở rộng đường để việc giải tỏa diễn ra nhanh chóng và ít khiếu kiện. Sau khi mở rộng, giá đất chắc chắn sẽ tăng lên nhiều lần, nhà nước không chịu thiệt. Không nên ép giá mà cứ đền bù theo giá thị trường để đảm bảo công bằng với người dân.

Tuy nhiên, KTS Võ Kim Cương lại cho rằng nhà nước bồi thường theo giá thị trường là không đúng vì giá thị trường không tính tới tiền nhà nước đã bỏ ra để đầu tư cho hạ tầng. Giá trị đất tăng lên là nhờ việc phát triển hạ tầng mà nhà nước đã phải bỏ rất nhiều tiền ra để đầu tư. Mặt khác, nếu chỉ áp giá của nhà nước theo bảng giá từng loại tên đất như hiện nay sẽ rất khó để có được sự đồng thuận của người dân.

KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận xét: “Mô hình này hoàn toàn hợp lý, cấp thiết và cần nhanh chóng triển khai áp dụng khi thực hiện các dự án hạ tầng tại TP.HCM. Đã tới lúc đây phải trở thành một chính sách đô thị của TP.HCM , nhất là đối với TP.Thủ Đức. Nếu cứ tiếp tục giữ chính sách giải phóng mặt bằng như hiện nay, chắc chắn TP sẽ không thể đủ tiềm lực để đầu tư hạ tầng, phát triển TP mới như kỳ vọng”.

“Nên phân chia lợi ích giữa người dân và lợi ích công một cách cụ thể, linh động đối với từng dự án. Khi lập dự án, cần có điều tra cụ thể, lập bài toán về giá trị đầu tư hạ tầng, giá đất thị trường thời điểm hiện tại, giá trị trong tương lai... từ đó, phân chia lợi ích rõ ràng giữa các bên để tính toán giá đất đền bù. Người dân ở gần con đường khác với người ở xa... Hoặc người dân có thể giao đất như một cách tham gia góp vốn vào dự án và hưởng lợi theo tỷ lệ phần trăm... Tóm lại, có nhiều hướng giải quyết về tài chính đất đai nhưng muốn làm được, điều kiện tiên quyết là phải có quy định, hành lang pháp lý rõ ràng, cụ thể”, vị này hiến kế.

Phải có hành lang pháp lý cụ thể

Theo KTS Võ Kim Cương, nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện trong công tác giải phóng mặt bằng thời gian qua là do TP chưa có hành lang pháp lý cụ thể, chưa giải thích cho người dân hiểu rõ quyền lợi cũng như trách nhiệm của họ trong việc đóng góp cùng TP xây dựng dự án. TP.HCM hiện chưa có một quy định pháp luật cụ thể về trách nhiệm của các chủ đất đối với hạ tầng. Nếu bây giờ triển khai chính sách thu hồi, đấu giá đất hai bên đường, người dân chỉ hiểu đơn thuần là nhà nước dùng biện pháp hành chính thu hồi đất của họ, sau đó đem đấu giá lấy tiền chênh lệch. Mặc dù tiền đó để phục vụ chính dự án đó, phục vụ lợi ích chính những người dân ở đó nhưng họ vẫn khó hiểu, mà khó hiểu thì khó đồng thuận. Do đó, cần xây dựng hành lang pháp lý cụ thể, chi tiết, giải thích rõ cho người dân hiểu lợi ích cũng như trách nhiệm của họ trong việc đóng góp cùng nhà nước triển khai các dự án hạ tầng, phát triển đô thị, kinh tế, xã hội.

Đi vào chi tiết, ông Lê Hoàng Châu cho rằng muốn triển khai mô hình mới này, phải thành lập một tổ chức phát triển quỹ đất theo hướng sự nghiệp có thu. Hiện nay TP có Trung tâm phát triển quỹ đất nhưng chỉ giống như ông thủ kho, TP có đất giao nơi đây quản lý, chức năng lớn nhất là tạo quỹ đất để đầu tư công bằng vốn ngân sách nhà nước. Muốn có đất để bán đấu giá thì tổ chức này phải có cơ chế vận hành từ nguồn vốn đầu tư ban đầu là vốn mồi với các quỹ đất sạch bán đấu giá. “Cần có 3 cơ chế để thực hiện là tạm cấp vốn ban đầu cho Trung tâm phát triển quỹ đất như ở TP.HCM là khoảng 500 tỉ đồng. Sau khi đấu thầu đấu giá sẽ được giữ lại phần trăm, nơi đây sẽ trả dần khoản tiền tạm ứng này. Chỉ cần có vốn mồi, đơn vị này sẽ dễ dàng đi giải phóng mặt bằng theo giá thị trường để có đất sạch đem đấu giá, thu về được rất nhiều tiền cho ngân sách. Cho công ty này có cơ chế vận hành linh hoạt như một DN tư nhân và sát sao trong công tác kiểm soát, phòng chống tiêu cực khi phát triển quỹ đất, bán đấu giá”, Chủ tịch HoREA đề xuất.