Thông tư mới về lựa chọn nhà đầu tư: Thuận lợi hơn trong xác định giá trị m3

 Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và dự án đầu tư có sử dụng đất, thay thế Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT có một số sửa đổi, bổ sung về cách tính giá trị m3 (giá sàn nộp ngân sách nhà nước)... Từ đó vừa tạo thuận lợi trong xác định giá trị này, vừa đảm bảo giá trị m3 phản ánh đúng thị trường, cân bằng lợi ích Nhà nước - nhà đầu tư, tăng cường cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư.

Xử lý tình huống khi giá đất biến động bất thường

Theo nhiều ý kiến, công thức tính m3 tại Nghị định 25/NĐ-CP cũng như Thông tư 06 đã phản ánh tương đối sát diễn biến giá của thị trường thông qua bình quân tăng của giá trúng đấu giá, hài hòa lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư.

Sau khi Thông tư 06 có hiệu lực, giá đất tại một số địa phương tăng nóng bất thường vào cuối năm 2020, đầu năm 2021, khiến giá trúng đấu giá nhiều khu đất tăng rất mạnh. Nhiều địa phương dự tính m3 sẽ bị đẩy lên rất cao do diễn biến tăng giá bất thường này, chênh lệch quá lớn so với các dự án đã triển khai trước đó trên cùng địa bàn hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự, dẫn đến khó thu hút nhà đầu tư. Bên cạnh đó, quy định hướng dẫn xác định khu đất tham chiếu còn thiếu cụ thể, khó khăn trong thực hiện.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), Thông tư 09 đã sửa đổi một số quy định về phương pháp xác định m3 nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn, trên cơ sở áp dụng nguyên tắc tương tự đã được quy định theo pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản về xử lý tình huống khi giá đất có biến động. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định điều chỉnh khung/bảng giá đất khi giá đất phổ biến có biến động.

Thông tư 09 tiếp tục duy trì phương pháp và công thức xác định giá trị m3 theo quy định của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, chỉ hướng dẫn một phương pháp để thực hiện tính m3 theo công thức quy định tại Điểm k Khoản 2 Điều 47 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP để thống nhất trong thực hiện. Người có thẩm quyền xem xét, quyết định việc không tham chiếu các khu đất, quỹ đất, thửa đất có tỷ lệ tăng qua đấu giá cao hơn 20% so với mức tăng trung bình hoặc không tham chiếu các khu đất, quỹ đất, thửa đất có tỷ lệ phản ánh diễn biến bất thường khác. Việc xác định tỷ lệ phản ánh diễn biến bất thường khác do người có thẩm quyền xem xét, quyết định cụ thể. Đồng thời, chỉnh lý, sửa đổi các nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng về cách xác định tham số khi tại địa phương không có khu đất tham chiếu, đảm bảo khả năng tối đa việc tính toán giá trị m3.

Không tính m3 khi không đấu thầu rộng rãi

Giá trị m3 là một trong những nội dung cơ bản xác định tại hồ sơ mời thầu. Căn cứ giá trị m3, các nhà đầu tư sẽ chào giá trị nộp ngân sách nhà nước (M3) hợp lệ. Đây là thông số quan trọng tạo ra cạnh tranh trong cuộc thầu.

Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua, theo một số nhà đầu tư, dù dự án chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, không tổ chức đấu thầu rộng rãi lựa chọn nhà đầu tư, một số địa phương vẫn yêu cầu nhà đầu tư nộp ngân sách nhà nước một khoản tự nguyện. Vì quy định không tính m3 đối với trường hợp này, nên thường mỗi nơi yêu cầu một khác, dù nói là tự nguyện nhưng không thể không nộp.

Trong quá trình Bộ KH&ĐT xây dựng Dự thảo Thông tư 09, có một số địa phương đề nghị bổ sung quy định về xác định giá trị m3 trong trường hợp nêu trên.

Tuy nhiên, theo Điểm k Khoản 2 Điều 47 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, giá trị m3 được quy định trong trường hợp đấu thầu rộng rãi nhằm mục đích cạnh tranh để được quyền phát triển dự án (giá trị thương quyền), bảo đảm khai thác địa tô của khu đất một cách hiệu quả. Do vậy, nếu chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, không có cạnh tranh thì việc xác định giá trị m3 là không cần thiết.

Để phù hợp với Nghị định 25/2020/NĐ-CP và làm rõ hơn nội dung này, thống nhất trong thực hiện, Khoản 3 Điều 6 Thông tư 09 quy định, trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì nhà đầu tư đó nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư và Điểm a Khoản 2 Điều 30 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP mà không phải xác định m3.

Theo một chuyên gia về đầu tư, thời gian qua, rất nhiều dự án thông báo mời quan tâm có cài cắm tiêu chí mang tính hạn chế tại yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, dẫn đến chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, không phải đấu thầu. Trong đó, không loại trừ trường hợp vừa muốn hạn chế cạnh tranh, sắp xếp sẵn cho nhà đầu tư định trước, vừa muốn có quy định m3 để không phải lo ngại sau này bị quy kết là làm thất thu ngân sách nhà nước. Việc quy định rõ tại Thông tư 09 sẽ giúp tránh những cách thực hiện khác nhau giữa các địa phương, bảo đảm tương ứng với pháp luật về đất đai, đồng thời thúc đẩy các địa phương hướng tới đấu thầu cạnh tranh, hạn chế trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu.