Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nói về định hướng vốn cho bất động sản thời gian tới

Lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp và ngân hàng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đã nêu những định hướng, yêu cầu đối với ngành ngân hàng cũng như thông điệp gửi tới cộng đồng doanh nghiệp bất động sản

Tại Hội nghị tín dụng bất động sản (BĐS) do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) tổ chức sáng 8-2, đã có nhiều ý kiến của đại diện doanh nghiệp (DN): Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh Land, Sungroup, BW, Hiệp hội Bất động sản TP HCM... và ý kiến từ các phía ngân hàng (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Techcombank, MB, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam) cũng như đại diện NHNN, Bộ Xây dựng nhằm đánh giá tình hình; thảo luận khó khăn và đề xuất giải pháp trong việc cấp tín dụng đối với thị trường BĐS.

Tháo gỡ khó khăn

Phát biểu tổng kết hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh hội nghị nhận được sự quan tâm chỉ đạo sát sao của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ. Thủ tướng đã lập riêng một tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và sắp tới sẽ có hội nghị để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Các ý kiến tại hội nghị thống nhất thị trường BĐS gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó, theo ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường là các vấn đề về thủ tục pháp lý.

Các đại diện DN đã nêu những vướng mắc, khó khăn về tín dụng đối thị trường BĐS. Trong đó, nổi bật là vướng mắc liên quan đến mục đích vay vốn, hệ số rủi ro áp dụng cao hơn với các khoản tín dụng BĐS hoặc các khoản tín dụng được đảm bảo tài sản bằng BĐS, room (hạn mức) tín dụng, tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo của khoản vay; chính sách, các quy định pháp lý về BĐS rất nhiều và có nhiều cách hiểu khác nhau gây khó khăn cho hoạt động tín dụng; lãi suất cao…

Tại hội nghị, các DN, hiệp hội đã nêu 17 kiến nghị: Làm rõ, bổ sung các quy định về mục đích vay vốn; quy định hình thức giải ngân, tính toán dư nợ bất động sản để kiểm soát - kinh doanh hay người mua; giãn nợ từ 24-36 tháng, đồng thời đề nghị giữ nguyên nhóm nợ; không nên phân biệt hệ số rủi ro; tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo không nên cao hơn lĩnh vực khác; cần có hướng dẫn về tín dụng đối với việc phát triển khu đô thị để mở room tín dụng riêng cho lĩnh vực BĐS; vốn để xây dựng nhà ở xã hội; có cơ chế chính sách riêng cho BĐS gắn với du lịch; cân nhắc dự thảo thông tư hướng dẫn về vay vốn nước ngoài theo hướng cho phép nhà đầu tư nước ngoài được vay các công ty mẹ, vay vốn triển kai giai đoạn tiền dự án; thời hạn cho vay dài hơn thực hiện dự án; phối hợp với Bộ Tài chính giải quyết các khó khăn vướng mắc về trái phiếu DN; miễn giảm lãi phí; điều kiện vay vốn (giấy phép xây dựng); cho phép cấp tín dụng để cơ cấu lại khoản vay, nên có gói tương tự như 30.000 tỉ đồng (đã được áp dụng từ năm 2013).

Đánh giá, cân nhắc một cách thận trọng

Cũng tại hội nghị, các ngân hàng, hiệp hội ngân hàng đã có nhiều ý kiến phản hồi, giải thích rõ khó khăn của ngành ngân hàng, mong doanh nghiệp BĐS thấu hiểu hơn với những khó khăn của ngành.

Với tỉ trọng tín dụng BĐS hiện nay 21,2% và 3 năm qua tăng trưởng tín dụng BĐS đều tăng, đây là cố gắng rất lớn của ngành ngân hàng vì ngân hàng còn phải cung ứng vốn vào nhiều lĩnh vực khác, trong đó có nhiều lĩnh vực ưu tiên của Chính phủ.

Với kiến nghị cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ cho các DN BĐS, đại diện ngân hàng cho rằng cần phải đánh giá, cân nhắc một cách thận trọng từ góc độ an toàn kiểm soát nợ xấu của ngành ngân hàng.

Đại diện ngân hàng cũng cho rằng DN BĐS cần giảm giá bán, khi bán được sẽ có dòng tiền. Các văn bản liên quan đến BĐS nhiều và có nhiều cách hiểu khác nhau, kiến nghị hiệp hội BĐS nên xây dựng một danh mục chung về pháp lý cho các DN để tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng. Kiến nghị Bộ Xây dựng làm rõ điều kiện và khái niệm về đầu cơ BĐS để các ngân hàng mạnh dạn hơn khi cho vay.

Áp lực đối với tín dụng của ngân hàng tăng cao từ cuối năm 2022 đến nay do những khó khăn của thị trường trái phiếu DN, BĐS, thị trường chứng khoán, đòi hỏi những giải pháp đồng bộ.

Vốn cho triển khai BĐS nhiều DN dựa vào phát hành trái phiếu DN, khi phát hành lại chọn điều kiện phát hành dễ, chưa quan tâm tới kiểm soát dòng tiền nên bị động về nguồn tiền thanh khoản, càng gây áp lực lên tín dụng ngân hàng.

Đại diện các ngân hàng khẳng định năm 2023 sẽ tiếp tục hỗ trợ về vốn cho các DN BĐS. Để bảo đảm an toàn hệ thống, các ngân hàng cho rằng nguồn vốn ngắn hạn thì thuận lợi hơn, còn dài hạn còn phụ thuộc cân đối vốn của các ngân hàng để bảo đảm khi người dân rút tiền thì vẫn có thể chi trả được.

Doanh nghiệp phải tự lực tái cơ cấu

Về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho rằng trước hết các doanh nghiệp phải tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản lý và tình hình tài chính của mình, bên cạnh sự tháo gỡ của các bộ, ngành.

Liên quan đến các kiến nghị cụ thể của doanh nghiệp, ví dụ như nới room tín dụng BĐS, Thống đốc giải thích NHNN không đưa ra room tín dụng riêng cho BĐS mà tùy thuộc vào sự chủ động của các tổ chức tín dụng. Tùy vào tình hình thanh khoản, việc đáp ứng các tỷ lệ rủi ro mà tổ chức tín dụng sẽ đưa ra mức tăng trưởng tín dụng phù hợp.

Về kiến nghị giảm hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản cũng như giảm lộ trình siết tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (Vingroup cho rằng hệ số rủi ro với bất động sản hiện nay quá cao khiến lãi vay bị đẩy lên cao), Thống đốc cho rằng áp trọng số rủi ro bất động sản cao là để kiểm soát chênh lệch kỳ hạn của các ngân hàng. Hiện nay, các ngân hàng đang bị mất cân đối kỳ hạn khi cho vay bất động sản (90% khoản vay bất động sản là cho vay trung, dài hạn trong khi huy động vốn chiếm 80% là kỳ hạn ngắn). Lộ trình siết hệ số rủi ro sử dụng vốn trung, dài hạn cũng với mục đích tương tự.

Trong năm 2023, Thống đốc khẳng định NHNN sẽ tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng để đảm bảo tín dụng đáp ứng cho nền kinh tế và đảm bảo an toàn hệ thống với mức tăng trưởng dự kiến là 14-15% và có điều chỉnh tuỳ thuộc vào tình hình thực tiễn.

Người đứng đầu ngành Ngân hàng chia sẻ thêm việc NHNN kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản hay chứng khoán không phải rủi ro tín dụng thuần tuý mà do nhu cầu vốn bất động sản thường là nhu cầu vốn dài hạn, giá trị lớn, nếu cho vay các dự án này bản thân các ngân hàng sẽ lâm vào tình trạng không đảm bảo an toàn hoạt động, rủi ro về thanh khoản. Chính vì vậy, NHNN đặt ra quy định về kiểm soát chênh lệch kỳ hạn và rủi ro thanh khoản. Điều này phụ thuộc vào việc đáp ứng tỉ lệ đảm bảo an toàn của các ngân hàng.

Trong năm 2023, Thống đốc đề nghị các ngân hàng nỗ lực tối đa cắt giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản đã hoàn thiện điều kiện về mặt pháp lý, có khả năng trả nợ. Qua đó, ngân hàng đồng hành cùng người dân, doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Ngoài ra, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ, có hiệu quả cao, thực hiện các giải pháp phù hợp quy định pháp luật hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản, cá nhân tổ chức mua, chuyển nhượng bất động sản tiếp cận vốn như có đầy đủ điều kiện pháp lý theo quy định.

Ngân hàng cũng cần chủ động rà soát, phân loại các dự án BĐS đang cấp tín dụng để có biện pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án, kịp thời có biện pháp tín dụng cho các doanh nghiệp hoạt động tốt, các dự án phát triển khu công nghiệp, dịch vụ khó khăn tạm thời, với các dự án đang vướng mắc pháp lý không thuộc lĩnh vực ngân hàng thì yêu cầu khách hàng báo cáo các cấp có thẩm quyền chủ động báo cáo, tháo gỡ, đảm bảo thực hiện các thoả thuận hợp đồng tín dụng đã kí kết với doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà.

Đồng thời, xem xét cấp tín dụng với chủ đầu tư, thầu xây dựng, người mua nhà… và các đơn vị cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng để tăng khả năng thanh khoản và luân chuyển vốn của thị trường bất động sản. Chủ động kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, mục đích sử dụng vốn vay, thu nợ đầy đủ, đúng hạn, đẩy mạnh cho vay người mua nhà, thu nợ người bán nhà; kiểm soát rủi ro với phân khúc, bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, bất động sản đang không có nhu cầu thực, kinh doanh, có tính chất đầu cơ, làm giá bất động sản, làm lũng loạn thị trường bất động sản…

Nhấn mạnh việc nếu tín dụng tập trung vào các doanh nghiệp là sân sau với mức độ tập trung lớn sẽ rất rủi ro, Thống đốc yêu cầu các ngân hàng kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng và nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, cho vay chéo…

Về cho vay ưu đãi nhà ở xã hội, Thống đốc yêu cầu các ngân hàng thương mại có giải pháp tín dụng phù hợp, kịp thời báo cáo Thống đốc về những khó khăn, vướng mắc; báo cáo các Bộ, ngành địa phương hỗ trợ các doanh nghiệp giải quyết những vướng mắc mang tính pháp lý, thủ tục,… làm thế nào tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhưng vẫn phải đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng.

Đối với các đơn vị thuộc NHNN, Thống đốc chỉ đạo rà soát, tổng hợp đầy đủ và nghiên cứu các kiến nghị của doanh nghiệp, hiệp hội một cách nghiêm túc để tham mưu với ban lãnh đạo khẩn trương có những giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, theo dõi sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và những vướng mắc phát sinh để báo cáo, tham mưu,... Tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng cho vay dồn vốn cho các doanh nghiệp, tập đoàn sân sau của mình.

Thống đốc cũng nêu ra 5 thông điệp gửi tới cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, doanh nghiệp hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô chung. Do đó, nếu kinh tế vĩ mô bất ổn thì doanh nghiệp sẽ khó khăn. Khi nền kinh tế vĩ mô, tiền tệ có rủi ro, bất ổn định, chắc chắn các cơ quan quản lý, điều hành chính sách vĩ mô phải áp dụng chính sách kinh tế vĩ mô để ổn định kinh tế vĩ mô, đôi khi chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp, đó là sự đánh đổi. Như các nước, bản thân doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh sản xuất kinh doanh của mình.

Dẫn ý kiến của lãnh đạo Bộ Xây dựng trong 1 cuộc họp nói rằng, có những doanh nghiệp hiện đang ngồi đây triển khai 1 lúc trên 50 dự án. "Tôi không hiểu, doanh nghiệp đồng thời triển khai mấy chục dự án những khó khăn có chủ động được hay không, và giải pháp nào để tháo gỡ cho tất cả dự án đó?", Thống đốc đặt vấn đề. Do đó, khi xây dựng kế hoạch doanh nghiệp cần có sự thận trọng.

Thứ hai, Thống đốc mong muốn doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh của mình, dù doanh nghiệp lớn hay nhỏ và đặc biệt doanh nghiệp phải vay vốn,có hệ số đòn bẩy tài chính cao cần quản trị dòng tiền của mình.

"Doanh nghiệp có nhiều tài sản lớn nhưng chỉ vào một thời điểm cần tiền. Nhưng bán dự án bất động sản đâu có dễ, nó phụ thuộc người mua, thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính không thể có ngay thanh khoản. Doanh nghiệp cần quản trị dòng tiền bài bản, có dự báo thì mới chủ động trong mọi tình huống. 1 cá nhân đi vay 10 người mà cùng một lúc 10 người đến đòi nợ thì cá nhân cũng rơi vào thế khó chứ đừng nói đến quy mô doanh nghiệp"- Thống đốc nêu rõ.

Tương tự, trong hoạt động ngân hàng cần đảm bảo làm sao khi người dân đến rút tiền cần có ngay, cũng phải quản trị tốt.

Thứ ba, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ từ các bộ ngành, cơ quan quản lý, bản thân các doanh nghiệp cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp để có khả năng trả nợ ngân hàng.

Thứ tư, nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hoá khả năng huy động vốn từ nhiều nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng, nhất là vốn trung - dài hạn. Nếu phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, trong trường hợp lạm phát cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt thì doanh nghiệp gặp khó khăn.

Thứ năm, Chính phủ quan tâm việc hướng tín dụng vào bất động sản vào nhà ở giá rẻ, nhà cho công nhân, nhà ở xã hội… mong các doanh nghiệp tích cực tham gia triển khai.