Thời thế của cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Liên tiếp nhận được tín hiệu tích cực từ làn sóng FDI, cổ phiếu bất động sản đang thăng hoa.

Khi cả thế giới đối diện đại dịch COVID-19 với gần 3 triệu ca nhiễm, nhiều nhà sản xuất đa quốc gia đã “thấm đòn” trước sự gián đoạn của chuỗi cung ứng toàn cầu. Chỉ trong vòng 2 tuần, những nhân vật đầy quyền lực từ 3 trong số 4 nền kinh tế lớn nhất thế giới đã công khai thông báo hoặc bàn về kế hoạch giảm bớt sự phụ thuộc vào Trung Quốc.

Thậm chí, các công ty từ Mỹ, Nhật và châu Âu đã và đang chuyển nhà máy sản xuất ra khỏi Trung Quốc trước khi đại dịch COVID-19 xuất hiện, vì chi phí ngày càng tăng tại Trung Quốc cũng như để tránh tác động của thương chiến Mỹ - Trung. Việt Nam là địa điểm yêu thích của nhiều nhà đầu tư để đặt nhà máy thay thế Trung Quốc. Theo làn sóng mới này, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam một lần nữa lại dậy sóng với cường độ có thể mạnh hơn trước.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tỉ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp trên cả nước vẫn tăng trưởng đều đặn, với gần 76% trong quý I/2020. Tỉ lệ này của năm 2019 là 74%. Khả năng “miễn nhiễm” trước dịch và tiềm năng “đón sóng” đầu tư ngoại khiến giới đầu tư bắt đầu chuyển sự chú ý sang các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp có hoạt động kinh doanh cốt lõi tốt như Becamex, Nam Tân Uyên, Sonadezi, Cao su Phước Hòa... Đây đều là những doanh nghiệp đại chúng đã có tác động tích cực lên chỉ số VN-Index trong giai đoạn tháng 7-8.2019.

Trong 9 tháng đầu năm 2019, nhiều cổ phiếu khu công nghiệp đã tăng giá từ 50-100% khi làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vừa giúp gia tăng tỉ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp vừa đẩy giá thuê lên. Sau đợt tăng giá đột biến thu hút dòng tiền đầu cơ ngắn hạn và kích thích dòng tiền đầu tư chốt lời này, thị giá các cổ phiếu như MH3, D2D, PHR, SZL, SZC... đã điều chỉnh đáng kể. Trong biên độ giá hiện tại, đa số các mã cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đều nằm ở biên độ giảm 25-35% so với chu kỳ tăng trưởng đỉnh cuối quý II năm trước. Ðợt điều chỉnh này đã đưa thị giá các cổ phiếu khu công nghiệp về vùng hấp dẫn hơn để dòng tiền đầu tư trở lại.

“Lựa chọn trong danh sách theo dõi của chúng tôi là SZC, KBC, PHR, VGC và BCM”, báo cáo phân tích chuyên sâu về khu công nghiệp của VNDirect nhận xét. Về tình hình giao dịch, trong 3 phiên gần đây, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp bắt đầu rục rịch tăng giá khi thị trường tiếp nhận nhiều nhận định tích cực về ngành.

Nhận xét về tình hình sản xuất của Việt Nam, VNDirect cho rằng Việt Nam đã sẵn sàng để trở thành một trung tâm sản xuất thay thế Trung Quốc nhờ vị trí gần Trung Quốc và lực lượng lao động chi phí thấp. Việc ký kết thành công hàng loạt hiệp định thương mại tự do (FTA) cũng tạo lợi thế không nhỏ cho Việt Nam khi đón nhận làn sóng đầu tư dây chuyền sản xuất của doanh nghiệp.

“Ngày 12.2, Nghị viện châu Âu đã phê chuẩn Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) và Hiệp định Bảo hộ đầu tư EU - Việt Nam (EVIPA), nâng tổng số FTA có hiệu lực lên 12. EVFTA sẽ giúp hầu hết thuế xuất khẩu đối với hàng hóa Việt Nam sang EU bị loại bỏ hoàn toàn”, báo cáo phân tích của VNDirect cho biết.

Ở một khía cạnh quan trọng khác, năng lực khống chế dịch COVID-19 của Việt Nam cũng được giới đầu tư đánh giá cao. Đến thời điểm này, một loạt doanh nghiệp sản xuất lớn đã dịch chuyển hoặc đang quyết định di dời sản xuất đến Việt Nam như Hanwha, Yokowo, Huafu, Goertek, TCL, Foxconn...

Nhiều doanh nghiệp khác trong ngành phát triển bất động sản công nghiệp cũng còn dư địa tăng trưởng như Sonadezi Châu Ðức (SZC) đầu tư hạ tầng, mở rộng cho thuê tại Khu Công nghiệp Châu Ðức; Công ty Cổ phần Long Hậu (LHG) đầu tư Khu Công nghiệp Long Hậu 3; hay Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Cao Su Bình Long (MH3) đầu tư Khu Công nghiệp Minh Hưng 3 mở rộng; Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) với dự án Khu Công nghiệp Phước Ðông giai đoạn 2... Nguồn tiền dự trữ dồi dào sẽ là điểm tựa để các doanh nghiệp này đầu tư mở rộng kinh doanh mà ít phụ thuộc vào vốn vay.

Nhóm các công ty Sonadezi Châu Đức, Tổng Công ty Viglacera (VGC), Cao su Phước Hòa (PHR) đều có điểm chung là sở hữu quỹ đất lớn, đa số khu công nghiệp nằm tại các vị trí cơ sở hạ tầng thuận tiện, đã phát triển. Với nhóm doanh nghiệp như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, mã BCM), thì yếu tố đối tượng khách hàng và đối tác đặc biệt có tác động tích cực. Cụ thể, nhóm khách hàng công nghệ chính của Kinh Bắc có thể kể đến LG, Foxconn, trong khi Becamex lại có mối quan hệ chiến lược với các đối tác lớn như Sembcorp, VSIP hay quỹ đầu tư Warburg Pincus.

Về phương diện định giá, VNDirect chỉ ra P/E trung bình 4 quý lần lượt của các doanh nghiệp như sau: BCM (11,7); VGC (11,5); KBC (6,2); SZC (13,6), trong khi P/E trung bình ngành là 13,8. Về định giá khuyến nghị của PHR, Công ty Chứng khoán VCBS cho rằng giá mục tiêu phù hợp là 59.951 đồng/cổ phiếu, theo thị trường tháng 1.2020.