Thoát 'vòng kim cô', đất đặc khu hết thời sốt ảo

Theo các chuyên gia, đất nền đặc khu sau khi tăng nóng đã dần trở về giá trị thực. Khi đầu tư vào khu vực Vân Đồn, Bắc Vân Phong phải nhìn đầu tư trung và dài hạn.

Sau khi có quyết định cho giao dịch trở lại, nhiều sàn giao dịch tại Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) mở cửa trở lại phục vụ nhu cầu của các khách hàng. Khảo sát cho thấy, giá bất động sản các khu vực này không có sự tăng giá đột biến như trước đây. Về giá bán, mức giá hiện đã giảm hơn so với lúc sốt khoảng 7-10%. Đối với những thửa đất chưa đủ giấy tờ pháp lý thì mức giảm sâu hơn 15-20%.

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, người dân các tỉnh đầu tư đất nền thời gian qua chủ yếu là tự phát và phong trào. Cũng giống như cơn sốt chứng khoán trước đây, khi nhà đầu tư thường không nghiên cứu, tìm hiểu kỹ, cứ thấy ai nói mã nào nóng là mua. Thị trường đất nền thời gian qua cũng vậy, khi nghe có người bảo “sốt” là mọi người kéo nhau đi mua đất, mà không cần biết khái niệm, bản chất của đất nền là cái gì. Đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn.

Đặc khu sau cơn sốt đất

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng sự trầm lắng này là cơ hội để thanh lọc thị trường, cũng là điều tất yếu phải diễn ra để giá đất Phú Quốc quay về giá trị thực. Ông Đính khẳng định Luật Đặc khu có tác động đến thị trường bất động sản, tuy nhiên, ở góc độ đầu tư, nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng bởi giá đất của Phú Quốc đang bị thổi phồng so với giá trị thực.

“Trong thời gian ngắn, nếu giá trị của đất tăng 20-30% là tăng ảo, một khi đã tăng ảo và xuất hiện bong bóng thì bong bóng có thể vỡ bất kể lúc nào”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, với đề xuất tạm dừng quy hoạch Phú Quốc thành đặc khu của tỉnh Kiên Giang sẽ có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và nó sẽ thiết lập lại mặt bằng giá để chấn chỉnh tình hình đầu tư trên địa bàn. "Đây cũng là cơ hội để các cơ quan chức năng đấu tranh với các hoạt động đầu cơ", ông Châu nói.

Năm 2018, trước cơn sốt đất nền tại 3 khu vực dự kiến sẽ thành đặc khu kinh tế tương lai là Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), chính quyền tại đây buộc phải ra "lệnh" dừng giao dịch và liên tục cảnh báo các nhà đầu tư.

Đầu tư dài hạn

Sau cơn thanh lọc, bất động sản đặc khu vẫn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư lớn. Tập đoàn Sun Group báo cáo về Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Tổ hợp công nghệ cao, thương mại tự do và khu đô thị thông minh Vân Đồn; Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu bán đảo cổng chào Vân Đồn, xã Đông Xã, huyện Vân Đồn.

Liên danh 3 nhà đầu tư VTG, HD Mon và Sunny World “bắt tay” làm siêu dự án quy mô 5.000ha tại Vân Đồn. Ước tính, tổng mức đầu tư 3 dự án từ 10 - 15 tỷ USD. CEO Group hiện đang thực hiện siêu dự án Sonasea Vân Đồn – Sonasea Harbor City Vân Đồn có diện tích 309.5 ha với tổng mức đầu tư dự kiến 5.000 tỷ đồng. Hải Phát Land đã chính thức ký kết hợp tác phân phối độc quyền phân khu Singapore Shoptel.

Tại hội nghị xúc tiến đầu tư tỉnh Kiên Giang năm 2019 diễn ra cuối tháng 7 vừa qua, UBND tỉnh Kiên Giang cho biết, đã có 18 nhà đầu tư với 20 dự án có tổng số vốn 43.385 tỷ đồng vừa được UBND tỉnh này trao quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Đáng lưu ý, một nửa trong số đó là đầu tư vào Phú Quốc. Phú Quốc hiện có tên nhiều dự án lớn của các chủ đầu tư như SunGroup, Vingroup, CEO, Bim,…

Tương lai của các đặc khu trở nên sầm uất

Trong khi đó, Vân Phong đã thu hút 156 dự án đầu tư. Trong đó, có 129 dự án trong nước, 28 dự án có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký khoảng 4 tỷ USD; vốn thực hiện đạt hơn 717 triệu USD. Đến nay, có 81 dự án đã đi vào hoạt động với vốn thực hiện 607 triệu USD và 75 dự án đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Liên quan tới đầu tư bất động sản tại khu vực này, đại diện Hải Phát Land cho rằng, thị trường bất động sản du lịch đang phát triển mạnh nhưng đầu tư vào đâu cần cẩn trọng, nên tránh đất nền tại các dự án nhỏ lẻ, hay như việc mua lại đất nền của người dân là rất nguy hiểm. Thay vào đó, nhà đầu tư nên đầu tư vào dự án có quy mô lớn của các doanh nghiệp lớn. Đây là những kênh đầu tư sinh lời, đảm bảo giá trị.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, hàng loạt dự án ma, khu đô thị hoang hóa là hồi chuông cảnh tỉnh cho tình trạng phân lô bán nền tràn lan. Ngay cả các dự án đất nền thật cũng không có vai trò, ý nghĩa với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Ngay lúc này, không cần phải cân nhắc, Nhà nước cần cấm phân lô bán nền.