Thiếu chữ “tín“, doanh nghiệp địa ốc gặp khó trong xoay vốn

Covid-19 đẩy doanh nghiệp địa ốc vào tình trạng khó chồng khó. Để phát triển dự án, không ít doanh nghiệp phải triển khai nhiều hình thức thu hút vốn như phát hành trái phiếu, cổ phiếu hay M&A…

Doanh nghiệp bất động sản xoay vốn

Để phát triển dự án, nguồn vốn dồi dào được coi là bài toán sống còn của doanh nghiệp. Với đặc thù của ngành có giá trị vốn hoá cao, muốn phát triển và nuôi dưỡng dự án, doanh nghiệp buộc phải gia tăng tiềm lực tài chính.

Tuy nhiên, trên thực tế, vấn đề huy động của doanh nghiệp địa ốc là một bài toán nhiều thách thức, nhất là khi Covid-19 xuất hiện. Nhìn vào diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2020, thời điểm dịch bệnh xuất hiện, các doanh nghiệp địa ốc đều phải triển khai nhiều hình thức gọi vốn khác nhau.

Điển hình nhất là làn sóng phát hành trái phiếu ồ ạt trong thời gian gần đây. Năm 2020, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã vươn lên chiếm ngôi vị quán quân trong phát hành trái phiếu khi chiếm tỷ trọng 38% (tăng mạnh so với tỷ trọng 24% năm 2019), thu về nguồn tiền 163.700 tỷ đồng.

Đến đầu năm 2021, doanh nghiệp bất động sản cũng tiếp tục giữ ngôi vương về huy động trái phiếu. Bởi “khát vốn”, không ít doanh nghiệp tưng ra mức lãi suất trái phiếu cao lên tới trên 10%/năm. Cụ thể như Tập đoàn Novaland, HUD đưa ra mức 10,5%/năm; Sunshine Group đưa ra mức 11%/năm, Công ty Phát Đạt đưa ra mức 14%/năm, Apec Group đưa ra mức lãi suất 13%...

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc lại “chuộng” hình thức M&A để huy động nguồn lực duy trì dự án. Ghi nhận từ JLL, thị trường địa ốc năm 2020 đón nhận nhiều thương vụ gọi vốn từ các chủ đầu tư Việt Nam có danh mục phát triển quy mô lớn, có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài.

Gia tăng vốn từ việc phát hành thêm cổ phần cũng được nhiều doanh nghiệp địa ốc xác định như một hình thức để củng cố tiềm lực tài chính. Báo cáo thường niên của nhiều doanh nghiệp địa ốc đều đặt ra kế hoạch gia tăng vốn từ việc phát hành thêm cổ phần.

Vào hồi cuối năm 2020, Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, mã chứng khoán: CRE – sàn HOSE) thông báo dự kiến phát hành cổ phiếu mới tỷ lệ 20% từ nguồn vốn chủ sở hữu, tương ứng gần 16 triệu cổ phiếu sẽ được phát hành thêm, cổ đông sở hữu 10 cổ phiếu sẽ nhận thêm 2 cổ phiếu mới.

Tương tự, Công ty cổ phần Việt Tiên Sơn Địa Ốc (Mã chứng khoán AAV - sàn HNX) cũng lên kế hoạch phát hành cổ phiếu riêng lẻ để tăng vốn. Theo đó, AAV dự kiến phát hành thêm 36,7 triệu cổ phiếu, số tiền dự kiến thu được là 366,6 tỷ đồng.

Doanh nghiệp gặp khó trong huy động vốn

Theo luật sư Nguyễn Sơn Tùng (Công ty Legal United Law), phương thức huy động vốn hiện nay khá phong phú và đa dạng bao gồm: vốn phải có của chủ sở hữu; vốn vay từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng trong nước; vốn góp thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết; tiền mua hay tiền thuê mua trả trước từ khách hàng; vốn huy động từ nước ngoài, phát hành thêm cổ phần, cổ phiếu nhằm huy động thêm và đa dạng về nguồn vốn cho phát triển các dự án.

Mỗi nguồn vốn khác nhau lại có những điều kiện ràng buộc khác nhau trong việc huy động và nguồn vốn, cơ cấu vốn trong bất động sản là khá riêng biệt với đầy đủ tính chất đặc thù riêng của nó.

Tuy nhiên, theo vị luật sư này, để huy động vốn trong bất động sản thành công không phải là điều dễ dàng. Đối với những doanh nghiệp không có năng lực nội tại đủ mạnh, không đủ "chữ tín" trên thị trường, đặc biệt dự án bất động sản chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định của pháp luật hoặc chưa được đánh giá cao từ góc nhìn của các nhà đầu tư thì việc huy động vốn sẽ gặp nhiều khó khăn.

Trong khi đó, quá trình huy động vốn cũng phụ thuộc vào các tham số liên quan đến triển khai dự án, các quy định về huy động vốn cũng như tính thanh khoản.

“Khi các chủ đầu tư không có chuẩn bị hay quản trị tốt được về nguồn vốn hoặc chưa xây dựng được "chữ tín" đủ mạnh ở thị trường thì thường dễ rơi vào tình trạng đói vốn và "làm liều" bằng việc huy động vốn trái phép” – luật sư Nguyễn Sơn Tùng thẳng thắn chỉ ra. "Nhiều trường hợp chủ đầu tư lạm dụng việc huy động thông qua dự án. Ví như mới xây dựng đến tầng thứ 5 mà đã thu đến 70% của người mua căn hộ ở từng thứ 35".

Liên quan đến vấn đề huy động vốn trái phép, vị luật sư này phân tích: “Trên thực tế, chủ đầu tư huy động vốn trái phép thường xuất hiện dưới các hình thức. Một là huy động vốn chưa đúng thời điểm và chưa đủ kiền kiện thực hiện. Ví dụ như, về thời điểm, điều kiện chủ đầu tư được đưa căn hộ du lịch (condotel) vào kinh doanh thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật về du lịch. Hay với góp vốn thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh khi dự án hội đủ các điều kiện (theo Khoản 3, Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Đã có hồ sơ xây dựng nhà ở được phê duyệt; dự án đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ được phê duyệt; đã có biên bản bàn giao mốc giới; đã có thông báo đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án”.

Theo luật sư Nguyễn Sơn Tùng, tại các nước phát triển, tổ chức trung gian là ngân hàng hay các tổ chức tín dụng sẽ có vai trò quan trọng trong bơm vốn vào dự án thông qua hoạt động giao dịch của khách hàng và chủ đầu tư. Cách thức này vừa hỗ trợ doanh nghiệp gia tăng tính thanh khoản cho dự án, xoay chuyển dòng vốn, vừa giúp khách hàng giảm rủi ro trong giao dịch.

Liên quan đến giải pháp tháo gỡ vướng mắc về dòng vốn, TS. Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến nghị, bên cạnh gỡ vướng thủ tục cho doanh nghiệp địa ốc trong nước, trong tương lai, Việt Nam cần các chính sách thông suốt, hệ thống luật pháp thuận lợi, tạo điều kiện cho đầu tư và cho doanh nghiệp nước ngoài rót vốn vào thị trường Việt Nam. Bên cạnh đó, việc thành lập các quỹ đầu tư bất động sản cần xem xét và xúc tiến để tạo ra nguồn vốn hỗ trợ doanh nghiệp địa ốc./.