Thiếu căn hộ giá thấp, áp lực tại các đô thị lớn

Hiện quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.

Lượng căn hộ đang chào bán trên thị trường có giá trị từ 2 tỷ đồng trở xuống hiện chỉ chiếm khoảng 10% tổng lượng đang chào bán trên thị trường. Nguồn cung với mức giá thấp như thế này rất hạn chế và hầu hết là những căn hộ có diện tích khá nhỏ, chỉ từ 50-60m2. Các chuyên gia cho rằng, thiếu căn hộ giá thấp đang trở thành áp lực đối với các đô thị lớn.

Các chủ đầu tư hiện vẫn đang theo xu hướng giảm diện tích để vừa với nhu cầu của các gia đình nhỏ, làm cho giá trị căn hộ vẫn thích hợp với người mua. Tuy nhiên, lượng căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng vẫn hạn chế và hiện trạng này sẽ chưa được cải thiện trong thời gian tới.

Bà Lê Thị Huyền Trang - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Công ty JLL Việt Nam nhận định, tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập không ngừng tăng lên trong 5 năm qua. Các dự án bất động sản gần đây cũng thể hiện sự lạc quan về khả năng chi trả với mức lãi suất và hạn mức tối thiểu hàng tháng tương đối thấp, thời hạn vay cho phép kéo dài hơn bao giờ hết. Điều này làm gia tăng tỷ lệ vay vốn của người dân cho cả mục đích chi tiêu tiêu dùng và thế chấp.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và cần có sự điều chỉnh về cấu trúc. Hiện, thị trường vẫn bị kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ - bà Lê Thị Huyền Trang phân tích.

Cùng đó, thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động đều được tính vào giá bán. Chưa kể, chi phí vật liệu xây dựng tăng cao cũng tác động đến giá bán.

Theo bà Trang, đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán quay trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra. Đáng chú ý là mặt bằng giá chung hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu; trong đó, điển hình là mức tăng thu nhập.

Việc thiếu vắng dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho nhà đầu tư, đặc biệt là trong khâu mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư tại phân khúc này. Mặc dù, lợi nhuận trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn mà các chủ đầu tư nên cân nhắc.

Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp, nhưng nguồn cung lại tăng trưởng chậm hơn so với dự án cao cấp. Do đó, sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn. Các chuyên gia của Công ty JLL kỳ vọng, trong những năm tiếp theo, nhiều chủ đầu tư sẽ quan tâm đến phân khúc nhà ở có giá thành hợp lý.

Theo JLL Việt Nam, mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các đô thị lớn, nhưng việc thiết kế và thực hiện những dự án này cần nhiều hỗ trợ từ Chính phủ.

Một số giải pháp khả thi có thể tính đến như: chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển trong phân khúc này, đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp.

Hoặc, phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa khu vực ngoại ô với khu trung tâm và khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở bình dân – chuyên gia của JLL đề xuất./.