Thị trường xoay trục, địa ốc trở lại tâm điểm

Cổ phiếu bất động sản đang dần trở lại đường đua nhờ thị trường hồi phục rõ nét, nguồn cung và sức cầu tăng mạnh, trong khi định giá vẫn ở mức hấp dẫn, mở ra triển vọng tăng trưởng dài hạn. Các “ông lớn” như VHM, VIC, DXG dẫn dắt sóng ngành, với kỳ vọng trở thành lực đẩy mới cho VN-Index nửa cuối 2025.

Sau giai đoạn dài im ắng từ 2022 đến 2024, cổ phiếu bất động sản đang nhen nhóm trở lại vị thế dẫn dắt khi nhiều yếu tố nền tảng đã hội tụ. Giới đầu tư bắt đầu kỳ vọng vào một “con sóng” thực sự, thay vì những nhịp hồi kỹ thuật ngắn ngủi.

Cùng với đà hồi phục mạnh mẽ của thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản đang ghi nhận sự bứt phá rõ rệt. Nhiều mã cổ phiếu đầu ngành đã vươn lên tiệm cận hoặc chạm đỉnh lịch sử. Tiêu biểu là VHM – cổ phiếu của Vinhomes – đã chính thức tái lập mốc đỉnh tháng 8/2021 với mức giá 88.800 đồng/cp, tăng 123% so với đầu năm. VIC cũng quay trở lại vùng giá cao nhất kể từ tháng 5/2021, tăng hơn 180% kể từ đầu năm. Trong khi đó, DXG, DXS cũng lần lượt vượt mệnh giá sau thời gian dài chìm sâu dưới nước.

Tuy nhiên, ngoài những đầu tàu, phần lớn cổ phiếu bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi sớm, chưa quay về vùng đỉnh của năm 2023–2024, thậm chí còn cách rất xa đỉnh năm 2022. Điều này càng làm tăng kỳ vọng rằng nhóm ngành này sẽ là động lực dẫn dắt VN-Index bứt phá trong giai đoạn tới.

Động lực chính của kỳ vọng này đến từ sự chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản thực, đặc biệt tại khu vực phía Nam. Báo cáo mới nhất của DKRA Group cho thấy nguồn cung căn hộ tại TP.HCM, Tây Ninh và Đồng Nai đã tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ, đạt trên 10.000 căn trong quý 2/2025. Tỷ lệ hấp thụ tăng gấp 4 lần so với quý trước, lên mức 54%, trong khi giá sơ cấp tăng 3–8% và giá thứ cấp tăng phổ biến 4–11%.

Trên bình diện chiến lược, SSI đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản vẫn vững vàng nhờ nhu cầu cao từ dân số vàng, tốc độ đô thị hóa gia tăng, lãi suất mua nhà duy trì ở mức thấp và sự cải thiện về pháp lý cũng như hạ tầng sau các đợt sáp nhập tỉnh. SSI dự báo doanh số bán hàng của Vinhomes sẽ tăng 15% trong năm 2025 và 8% năm 2026; còn KDH và NLG có thể ghi nhận mức tăng doanh số tới 217% trong năm nay, nhờ mặt bằng nền thấp và kế hoạch mở bán rầm rộ.

Bên cạnh đó, BSC đánh giá ngành đang bước vào giai đoạn cuối của pha phục hồi và kỳ vọng sẽ chuyển sang pha mở rộng từ năm 2026. Do quỹ đất hiện tại được tích lũy từ chu kỳ trước với chi phí thấp, định giá của ngành trong chu kỳ mới sẽ được nâng lên đáng kể. Với mức định giá trung bình hiện tại (P/B 1,4x), nhiều cổ phiếu vẫn đang nằm dưới mức định giá hợp lý của chu kỳ mở rộng (1,6x–2,0x).

Doanh thu mở bán mới toàn ngành bất động sản thương mại được dự báo sẽ tăng mạnh, đạt hơn 266.000 tỷ đồng trong năm 2025 và vọt lên gần 400.000 tỷ trong năm 2026, với vai trò dẫn dắt của các “đại gia” như Vinhomes. Nếu loại trừ VHM, mức tăng trưởng vẫn đạt hơn 95% trong năm 2026 – cho thấy lực cầu nội tại và kỳ vọng nhà đầu tư đang quay trở lại mạnh mẽ.

Trong bối cảnh thị trường chung tiếp tục đi lên và tâm lý nhà đầu tư dần chuyển từ phòng thủ sang chủ động, cổ phiếu bất động sản không chỉ là câu chuyện của một nhịp hồi ngắn hạn, mà có thể sẽ là điểm sáng dài hạn trong danh mục của giới đầu tư.