Thị trường văn phòng TP.HCM không có nguồn cung mới

Do tình trạng giãn cách xã hội kéo dài xuyên suốt quý III/2021 ở TP.HCM, hai tòa nhà văn phòng hạng B dự kiến khai trương trong quý vừa qua buộc phải hoãn thời gian mở cửa chính thức sang quý IV/2021 nên thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới ở tất cả các phân hạng, theo JLL Việt Nam.

Giá thuê văn phòng giảm nhẹ

Khảo sát của JLL Việt Nam cho thấy, lượng hấp thụ thuần văn phòng hạng A và B đạt 3.789 m2 trong quý III, chủ yếu diễn ra ở các tòa nhà mới hoàn thành và có chính sách giá thuê hấp dẫn.

Các giao dịch được chốt trong quý III/2021 nhưng phải đợi tới quý IV/2021, khi các hoạt động xây dựng hoàn thiện mặt bằng được tiến hành, mới bắt đầu tính tiền thuê. Nhóm ngành công nghệ, bất động sản và tài chính tiếp tục dẫn đầu nguồn cầu.

Do giãn cách xã hội hạn chế di chuyển trong suốt ba tháng qua nên tỷ lệ trống ở các tòa nhà nhìn chung tương đối ổn định, chỉ tăng 0,27% theo quý. Tuy nhiên, lần bùng phát dịch thứ tư đã ảnh hưởng rất nhiều đến tình hình kinh doanh của khách thuê, đặc biệt trong phân khúc hạng B.

Giá thuê trung bình văn phòng hạng A và B tiếp tục duy trì ở mức 30,6 USD/m2/tháng, ổn định theo quý và giảm nhẹ theo năm. Giá thuê nhìn chung không đổi ở phần lớn các tòa nhà do hạn chế giao dịch mới trong quý III/2021.

Theo bà Kim Xuân, Giám đốc Marketing JLL Việt Nam, trong bối cảnh nhu cầu suy giảm, các tòa nhà mới hoàn thành vẫn đang chịu áp lực lấp đầy diện tích trống, vì vậy chủ nhà vẫn tiếp tục đưa ra nhiều chính sách thuê hấp dẫn cùng các điều khoản đàm phán linh hoạt để thu hút khách thuê mới.

Trong quý IV/2021, chỉ có hai tòa hạng B, The Grace ở Quận 7 và Pearl 5 ở Quận 3, sẽ khai trương và bổ sung thêm 20.000 m2 cho thị trường văn phòng. Nguồn cung hạng A sẽ vẫn khan hiếm và tất cả tòa nhà hiện hữu đều ghi nhân tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%.

Nhu cầu dự kiến sẽ suy giảm trước tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp ở TP.HCM. Việc trả mặt bằng trước hạn, giảm diện tích văn phòng hay chuyển địa điểm với mục đích thắt chặt ngân sách sẽ diễn ra nhiều hơn trong quý IV/2021.

“Tuy nhiên, điều này được bù đắp bởi bối cảnh nguồn cung mới hạn chế và tòa nhà hiện hữu đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao. Vì vậy, giá thuê được đánh giá sẽ ổn định hoặc giảm nhẹ, dự kiến ở mức 47 USD/m2/tháng cho phân khúc hạng A và 26 USD/m2/tháng cho phân khúc hạng B cho tới cuối năm 2021”, bà Kim Xuân chia sẻ.

Giao dịch cho thuê mặt bằng bán lẻ hạn chế

Theo bà Kim Xuân, các trung tâm thương mại (TTTM) đã phải ngừng hoạt động xuyên suốt quý III/2021 khi TP.HCM thực hiện ngày giãn cách xã hội từ đầu tháng 6. Theo đó, các trung tâm bán lẻ ngừng phần lớn hoạt động, ngoại trừ các cửa hàng kinh doanh các loại hàng hóa, dịch vụ thiết yếu được phép mở cửa. Một số TTTM tiếp tục hoãn kế hoạch khai trương tới năm 2022 mặc dù đã hoàn thành xây dựng.

“Làn sóng dịch thứ tư đi kèm với chính sách giãn cách xã hội nghiêm ngặt đã khiến giao dịch cho thuê ở các TTTM rất hạn chế trong quý III/2021. Trong khi hầu hết các chủ nhà vẫn chưa tuyên bố các kế hoạch cấu trúc khách thuê hay mặt bằng thuê vì những biến động chưa chắc chắn của đại dịch, khách thuê cũng áp dụng chiến lược chờ đợi để thích ứng”, bà Kim Xuân cho hay.

Do tình hình khó khăn do giãn cách nên hầu hết các TTTM có chủ trương miễn giảm tiền thuê cho khách thuê, áp dụng cho giai đoạn giãn cách toàn xã hội trong suốt ba tháng quý III/2021. Vì vậy, giá thuê trung bình thực tế của các TTTM trọng điểm ghi nhận đạt 30,7 USD/m2/tháng, giảm 18,2% theo quý và 24,8% theo năm.

Mặc dù TP.HCM đã nới lỏng giãn cách xã hội từ 1/10 và cho phép TTTM mở cửa trở lại, cả chủ nhà và khách thuê vẫn dè dặt cho ngày tái hoạt động. Những lo ngại chủ yếu nằm ở tần suất của lượt khách ghé thăm và các chi phí phát sinh để kiểm soát dịch bệnh.

Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, với lộ trình tiêm chủng và mở cửa ở TP.HCM, thành phố được kỳ vọng vẫn là điểm đến thu hút của các nhãn hàng quốc tế lớn nhờ các lợi thế về dân số và mức độ đô thị hóa sẵn có.

Theo bà Kim Xuân, kế hoạch khai trương các trung tâm bán lẻ mới trong quý IV/2021 dự kiến sẽ tiếp tục bị trì hoãn sang năm 2022, bao gồm TTTM Socar Mall và các TTTM thuộc khối đế các dự án phức hợp do không đạt được tỷ lệ lấp đầy yêu cầu.

Đối với các TTTM hiện hữu, một số dự kiến sẽ có những đợt cơ cấu lại khách thuê và mặt bằng thuê nhằm tạo ra bộ mặt mới cho các TTTM sau khi mở cửa trở lại.

Giá chào thuê được dự báo sẽ duy trì ổn định, trong khi giá thuê thực sẽ tăng do các chủ sở hữu sẽ ngừng một số chính sách miễn giảm hỗ trợ khi các TTTM mở cửa trở lại.