Thị trường mặt bằng bán lẻ: “Tiền lệ” Thế giới Di Động

Liệu việc Thế Giới Di Động đơn phương giảm giá thuê mặt bằng có phải là tiền lệ để các khách thuê khác như hệ thống siêu thị, cửa hàng bán lẻ… áp đặt luật chơi tương tự?

Chuyện sẽ lặp lại?

Gần 2 tháng vừa qua, câu chuyện CTCP Đầu tư Thế Giới Di Động (mã chứng khoán: MWG) ra công văn “ép” chủ nhà phải giảm tiền cho thuê mặt bằng vẫn chưa hết nóng và theo nhiều người, nếu câu chuyện này không được xử lý đúng mực, có thể sẽ kích hoạt một làn sóng đơn phương giảm giá thuê mặt bằng của nhiều khách thuê “có vị thế đủ lớn để gây sức ép lên các chủ mặt bằng” như hệ thống siêu thị, cửa hàng hoặc chuỗi quán ăn, quán cà phê... vì các lý do khác nhau.

Thế Giới Di Động cho biết, tới cuối tháng 8/2021, doanh nghiệp này có khoảng 4.700 cửa hàng và theo chia sẻ của ông Nguyễn Đức Tài - Chủ tịch HĐQT, từ cuối năm trước, chi phí thuê mặt bằng chỉ chiếm khoảng 1,5 - 2% doanh thu.

Theo chuyên gia truyền thông Nguyễn Ngọc Long, nhìn ở góc độ pháp lý, công văn yêu cầu giảm giá thuê mặt bằng do ông Quách Vĩnh Nam - Giám đốc Bán hàng toàn quốc của Thế Giới Di Động ký ngày 2/8/2021 cho tới nay mới chỉ mang tính chất thông báo. Nếu chiếu theo hợp đồng thì coi như khách thuê đang chậm thanh toán với chủ nhà và nếu cuối cùng không thể tìm được tiếng nói chung, các bên sẽ phải thanh lý hợp đồng hoặc ra tòa và tòa buộc kết thúc hợp đồng. Lúc ấy, khả năng Thế Giới Di Động phải trả tiền thuê tháng 9, tháng 10 cùng với phần phạt trả chậm là rất cao.

Trong khi đó, như phân tích của luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch Công ty Luật LP Group, trong giai đoạn dài giãn cách vì dịch bệnh, bên thuê mặt bằng khó khăn thì bên cho thuê cũng có khó khăn của họ và hành động của bên nào cũng cần thượng tôn pháp luật, tuân thủ hợp đồng đã ký hoặc phải có thỏa thuận ở vị thế ngang hàng.

Theo thống kê không chính thức, khoảng 90% hợp đồng thuê mặt bằng thương mại ở Việt Nam quy định giá thuê cố định và chỉ có một số mặt bằng trong trung tâm thương mại áp dụng hình thức thuê gắn giá với doanh thu. Bà Trang Bùi, Trưởng phòng thị trường của JLL Việt Nam thông tin, mỗi hợp đồng thuê dạng này thường có kỳ hạn lên đến 5 - 10 năm để đảm bảo chu kỳ kinh doanh của khách thuê và đó là lý do việc đàm phán giá thuê luôn là “cuộc chiến” rất cân não.

Trước giai đoạn Covid-19, giá thuê các mặt bằng bán lẻ đắc địa ở trung tâm các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM có thể lên đến 150 - 200 USD/m2/tháng. Hai năm dịch bệnh vừa qua, dù nhiều khách thuê được chủ đầu tư mặt bằng hỗ trợ giảm từ 20 - 30% giá thuê, nhưng mức giảm này thực sự không thấm vào đâu so với sự sụt giảm của doanh thu, lợi nhuận do giãn cách xã hội kéo dài.

Chẳng hạn, với nhóm doanh nghiệp kinh doanh văn phòng phẩm, đồ dùng giáo dục, sách vở hay các chuỗi trung tâm đào tạo giáo dục đang niêm yết trên sàn chứng khoán hầu hết có báo cáo kinh doanh 2020-2021 ở mức rất tệ khi nhiều cửa hàng đã phải dừng hoạt động bắt buộc. Các doanh nghiệp như CTCP Đầu tư và Phát triển giáo dục Hà Nội (mã chứng khoán: EID), CTCP Đầu tư và Phát triển giáo dục Phương Nam (mã chứng khoán: SED), CTCP Sách và Thiết bị giáo dục miền Nam (mã chứng khoán: SMN)… có doanh thu, lợi nhuận sụt giảm mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Một số doanh nghiệp như CTCP Văn hóa Phương Nam (mã chứng khoán: PNC) hay CTCP Phát hành sách TP.HCM - Fahasa (mã chứng khoán: FHS) dù nhanh nhạy chuyển sang mô hình kinh doanh online từ khá sớm, nhưng cũng không bù đắp nổi doanh thu bán hàng trực tiếp.

Trong khi đó, theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán, dù không hoạt động, nhưng các nhà sách đều sử dụng phương pháp thuê hợp đồng trọn gói với giá thuê không thay đổi trong thời gian dài và chi phí thuê mặt bằng theo tính toán lên tới 30 - 40% tổng chi phí.

Đại diện một số doanh nghiệp cho biết, họ đang rất chờ đợi hồi kết của câu chuyện Thế Giới Di Động “tự ý” giảm mạnh giá thuê mặt bằng và nếu việc này thành công, đó cũng có thể là “lối thoát” mà họ sẽ chọn để vượt qua khó khăn rất lớn thời gian qua.

Mô hình thuê mặt bằng mới

Theo ông Võ Duy Phú - Giám đốc Thương mại và marketing thương hiệu The Coffee House, chi phí thuê mỗi mặt bằng của chuỗi này trung bình khoảng 100 triệu đồng/tháng, có nơi diện tích lớn lên đến 150 triệu đồng. Trong thời gian phải nghỉ bán hàng vì dịch bệnh năm 2020, không giống như cách hành xử của Thế Giới Di Động nhưng The Coffee House vẫn tìm được khoảng 60% chủ mặt bằng đồng ý giảm giá (20 - 50% tiền thuê), trong đó một số chủ đầu tư miễn phí thuê 1 - 2 tháng dịch bệnh căng thẳng nhất.

Tuy vậy, câu chuyện của năm nay được dự báo là còn khó khăn hơn với The Coffee House, bởi đợt bùng phát dịch bệnh lần thứ 4 nghiêm trọng hơn nhiều khiến thời gian nghỉ bán hàng kéo dài, nhân viên tứ tán nên không dễ sớm ổn định kinh doanh sau nới lỏng giãn cách. Đồng thời, nhiều chủ nhà cũng đang méo mặt khi thu nhập sụt giảm và họ có quyền không nhượng bộ khi “dịch bệnh” không được mô tả rõ ràng như một sự kiện bất khả kháng trong các hợp đồng thuê nhà.

Vài tháng qua, theo chia sẻ của The Coffee House, chuỗi quán cà phê này đã buộc phải đóng toàn bộ 160 cửa hàng và chỉ còn để lại khoảng 30 điểm để chế biến, phục vụ giao hàng theo đơn đặt qua app và website của Công ty.

Nhìn nhận ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, Khoản 2, Điều 30 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, bên thuê chỉ được chấm dứt hợp đồng thuê khi bên cho thuê tăng giá bất hợp lý. Do đó, khi chủ nhà chưa tăng giá thuê thì tự ý giảm giá thuê khi chưa có sự đàm phán hoặc gây sức ép bằng việc chấm dứt hợp đồng thuê là không hợp lý.

“Không loại trừ việc Thế Giới Di Động muốn tạo ra tiền lệ để các bên thuê khác cũng hưởng ứng để thiết lập lại cuộc chơi giữa người cho thuê và đơn vị thuê”, ông Hà nhìn nhận.

Đại diện một doanh nghiệp đang kinh doanh chuỗi cửa hàng ăn nhanh ở Hà Nội cho biết, trong ngành bán lẻ, cạnh tranh về mặt bằng là khốc liệt nhất. Điều đáng ngại là hiện nay chi phí này tại Việt Nam đang chiếm tỷ lệ ngất ngưởng, lên đến 30 - 38% trên tổng doanh thu bán lẻ, trong khi ở nhiều nước tỷ lệ này chỉ dừng lại ở 10 - 12%.

“Không giống như cách làm của Thế Giới Di Động, nhưng những bài học rút ra từ tiền lệ này có thể là gợi ý cho các nhà kinh doanh chuỗi hiện tại chủ động trong việc thương thảo lại hợp đồng thuê nhà với các chủ nhà, nhất là phương án thuê mặt bằng tới đây có thể nghĩ đến mô hình chia sẻ phần trăm doanh thu 'turnover rent'. Nếu chủ nhà không chấp nhận, doanh nghiệp sẽ phải thanh lý mặt bằng để tìm kiếm các đối tác phù hợp hơn”, vị lãnh đạo chia sẻ.

Ghi nhận trên thế giới, theo báo cáo của Savills, nhiều hãng bán lẻ lớn như New Look, AllS Paint, Clarks… cũng đang tìm cách đàm phán với các chủ thuê nhà để chuyển sang áp dụng phương thức thuê mới, có thể theo hình thức “turnover rent” trong vài tháng vừa qua. Báo cáo của Savills cũng cho biết, ít nhất 82% các nhà bán lẻ Anh đang tìm cách điều chỉnh lại hợp đồng thuê hiện có theo phương thức “turnover rent” như một phần của quá trình mở cửa trở lại.