Thị trường căn hộ TP.HCM: Nguồn cầu mạnh ở phân khúc trung cấp

Thị trường căn hộ ở TP.HCM trong quý III/2019 có nguồn cầu mạnh ở phân khúc trung cấp. Dự kiến sẽ có khoảng 6.000 căn hộ mở bán chính thức trong quý IV/2019, giúp tổng lượng mở bán của năm 2019 đạt hơn 31.000 căn.

Nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. Ảnh: Ngô Ngãi

Theo JLL, trong quý III/2019, thị trường căn hộ ở TP.HCM có nguồn cầu mạnh ở phân khúc trung cấp. Lượng bán đạt 17.248 căn trong quý III/2019, đến từ 14 dự án. Trong khi đó, dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park chiếm tới 60% lượng bán cả quý.

Dự án phân khúc trung cấp này đã bắt đầu tiền mở bán từ cuối năm 2017 và thu hút người mua nhờ chiến lược bán hàng hiệu quả. Kết quả là hơn 10.000 căn được bán hết khi dự án này được chính thức ký hợp đồng mua bán trong quý III/2019.

Vẫn theo JLL, các dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200 - 1.700 USD/m² thu hút nhiều người mua nhất. Nhu cầu cho căn hộ phân khúc cao cấp đang chậm lại, trong khi người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ căn hộ cao cấp sang nhà phố/biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương.

Lượng mở bán chính thức đạt hơn 17.000 căn, chủ yếu đến từ phân khu Rainbow của Dự án Vinhomes Grand Park (hơn 10.000 căn). Cần lưu ý rằng dự án này đã được giới thiệu ra thị trường bằng các hoạt động tiền mở bán từ hai năm trước. Trừ ngoại lệ này, lượng cung mới trên thị trường nhìn chung vẫn hạn chế do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây.

Đáng chú ý, giá bán tiếp tục đạt mức cao mới. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.067 USD/m², tăng 23,8% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc giá cao đạt ngưỡng giá mới, ở mức 5.320 USD/m², tăng 64,9% so với cùng kỳ năm 2018. Hiện tượng tăng giá này được giải thích chủ yếu bởi sự khan hiếm nguồn cung mới.

Đánh giá về triển vọng thị trường của phân khúc này, JLL cho rằng, dự kiến khoảng 6.000 căn hộ sẽ mở bán chính thức trong quý IV/2019, giúp tổng lượng mở bán của năm 2019 đạt hơn 31.000 căn.

Đặc biệt, do chính sách của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung trong năm 2020 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 40.000 - 50.000 căn.

Nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. Trong khi đó, dự án giá cao sẽ chứng kiến sự tiếp tục sụt giảm trong nguồn cầu, đặc biệt ở nhu cầu mua đầu tư. Lý do chính là hiệu suất cho thuê và triển vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại có vẻ kém hấp dẫn hơn trong tình hình giá bán đạt mức cao.

Theo nhận định của Công ty CP DKRA Việt Nam, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ dự án mới tăng đột biến trong quý III/2019.

Khảo sát cho thấy, 8 dự án được chào bán ra thị trường trong quý III/2019 đã cung cấp đến 13.853 căn hộ, bao gồm 4 dự án mới và 4 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, tăng 5,4 lần so với quý II và tăng đến 71% nguồn cung mới so với cùng kỳ năm 2018.

Lượng tiêu thụ nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 96% (13.336 căn), tăng 6,5 lần so với quý II và tăng 2,1 lần so cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý tăng mạnh, tuy nhiên riêng một dự án ở Quận 9 đã chiếm khoảng 84% nguồn cung mới toàn thị trường.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho hay, phân khúc hạng B (trung cấp) chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu nguồn cung mới (89%) và chủ yếu tập trung ở khu Đông. Khu vực này cũng đồng thời dẫn đầu thị trường về tình hình tiêu thụ trong quý. Giao dịch thứ cấp có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước, giá bán trong kỳ không có nhiều biến động.