Thị trường căn hộ condotel: Đầy rủi ro tiềm ẩn

Khách hàng đầu tư dự án căn hộ khách sạn (condotel) tại Cocobay Đà Nẵng đang 'ngồi trên lửa' khi chủ đầu không thể thực hiện cam kết chi trả lợi nhuận cho khách hàng. Kèm 'cú sốc' này là những mối lo về rủi ro pháp lý...

Tuổi Trẻ trích đăng ý kiến bạn đọc xung quanh sự kiện này.

LS Nguyễn Hoàng Hải (Đoàn luật sư TP.HCM):

Kỳ vọng đi cùng rủi ro

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chỉ trong năm 2017, 23.000 căn hộ condotel được đưa ra thị trường. Đến cuối năm 2018 đã có 30.000 căn. Thị trường condotel hoạt động rất nhộn nhịp trên thực tế nhưng chưa có một khung pháp lý hoàn chỉnh nên tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.

Trong loại hình kinh doanh này thường có ba bên: chủ đầu tư (CĐT), khách hàng và ngân hàng tài trợ vốn.

Khi mua căn hộ, phần đông khách hàng phải vay ngân hàng thông qua sự giới thiệu của CĐT, phải trả trước một phần vốn đối ứng (gần 1/2 giá trị căn hộ) và giao lại sản phẩm cho CĐT kinh doanh.

Việc kinh doanh căn hộ condotel cũng nằm ngoài sự kiểm soát của khách hàng, không ít khách hàng không biết được chiến lược kinh doanh như thế nào và gần như mù tịt về hoạt động kinh doanh căn hộ của CĐT.

Khách hàng chỉ nhận được lợi nhuận cam kết của CĐT nhưng những cam kết này không có điều khoản chế tài đủ mạnh để đảm bảo quyền lợi cho người mua khi cam kết không được thực thi.

Trường hợp của Cocobay Đà Nẵng là ví dụ điển hình. Khi tình hình kinh doanh không thuận lợi, CĐT vi phạm hoặc không thể thực hiện cam kết, trách nhiệm hoàn trả các khoản vay ngân hàng thuộc về khách hàng.

Chưa kể, còn nhiều khoản phí như phí quản lý, phí môi giới, phí phát hành bảo lãnh, phí hỗ trợ lãi vay… nhiều khi khách hàng trở thành "con nợ" khi ký hợp đồng mua căn hộ condotel. Khi CĐT vi phạm cam kết, khách hàng chỉ có thể đi kiện.

Đối với tranh chấp về bất động sản đã có giấy tờ rõ ràng, có khung pháp lý để điều chỉnh, có tranh chấp tại tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết. Condotel, trong điều kiện tính pháp lý chưa đầy đủ, việc xét xử tranh chấp tại tòa án sẽ mất nhiều thời gian.

Trong khi đó, khách hàng vẫn phải tiếp tục trả lãi cho ngân hàng, phần thua thiệt dễ thấy thuộc về khách hàng. CĐT chỉ bị ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu.

Khách hàng mua căn hộ condotel chỉ để kinh doanh hưởng lợi nhuận trên cơ sở cam kết tỉ lệ chia của CĐT.

Họ kỳ vọng nhiều về giá trị bất động sản sẽ tăng giá theo thời gian và phần lớn khách hàng rất tin tưởng vào lời cam kết của CĐT mà bỏ qua những yếu tố khác như tính pháp lý, cách thức kinh doanh, tình hình thị trường du lịch, tình hình kinh tế thế giới…

Ngày 23-4-2019, Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản.

Trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (condotel). Tuy nhiên, hiện nay quy chuẩn, tiêu chuẩn vẫn còn là dự thảo chưa được ban hành.

Luật sư Nguyễn Thị Hường (Đoàn luật sư TP Đà Nẵng):

Người mua yếu thế

Trong bối cảnh chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh cho condotel, hợp đồng mua bán giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu căn hộ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nhưng hợp đồng dạng này do chủ đầu tư soạn thảo, thường thì bên mua yếu thế hơn bên bán.

Nếu chủ đầu tư không trả lợi nhuận đúng cam kết ban đầu, rủi ro bị đẩy sang phía khách hàng. Nhiều trường hợp căn hộ hiện đang xây chưa hoàn thành lại thế chấp ngân hàng.

Căn hộ kiểu condotel không phải là sản phẩm như chung cư nên chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu.

Quyền sở hữu trên thực tế và pháp lý vẫn thuộc chủ đầu tư, khách hàng không có quyền sở hữu căn hộ về mặt pháp lý.

Chủ đầu tư được bán không quá 70% căn hộ

UBND TP Đà Nẵng đề nghị trung ương sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể về condotel.

Cụ thể, TP Đà Nẵng đề nghị xác định condotel là loại hình căn hộ cho thuê lưu trú ngắn hạn, đề nghị áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng condotel tương tự như đối với công trình khách sạn, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu condotel cho khách hàng với mục đích thương mại dịch vụ, thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng đất của dự án (không quá 50 năm).

Ngoài ra, cần có các ràng buộc ngay từ đầu đối với chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ condotel, theo hướng chủ đầu tư chỉ được bán không quá 70% số lượng căn hộ tại dự án (chủ đầu tư phải sở hữu ít nhất 30% số lượng căn hộ) để đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án và các cam kết với khách hàng.

Chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý, vận hành, khai thác và phân chia lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ condotel theo thỏa thuận.

Trường hợp các chủ sở hữu căn hộ condotel muốn kết thúc hợp đồng phải chuyển nhượng căn hộ condotel cho chủ đầu tư hoặc khách hàng khác, không được tự quản lý, tự cho thuê và ở tại căn hộ.

Khách hàng "ôm nợ"

Ông N., một khách hàng tại TP.HCM, bức xúc: "Khi tìm hiểu mua căn hộ condotel do tin tưởng có ngân hàng bảo lãnh dự án.

Công ty Thành Đô (chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng) dẫn ra một dự án nghỉ dưỡng của họ đầu tư gần đó, khách luôn lấp đầy 90% các phòng khách nên "xuống tiền" cho dự án. Khi đó, họ chào mời với mức thu nhập 12%/năm, trong vòng 8 năm.

Sau hơn một năm, họ bắt đầu chậm trễ thanh toán và bây giờ là không thanh toán. Như vậy là coi thường nhà đầu tư, vi phạm hợp đồng.

Chúng tôi không thống nhất các phương án Công ty Thành Đô đưa ra và sẽ có ý kiến với ban đại diện quyền lợi chủ sở hữu tại Cocobay để làm việc với Ngân hàng SHB (ngân hàng đã bảo lãnh dự án)".

Trong khi đó, ông Phạm Văn Lai (TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) cho biết hồi tháng 4-2017 đã mua một căn condotel tại tòa nhà Skyline trong tổ hợp Cocobay với giá 1,5 tỉ đồng, đã thanh toán 95% giá trị.

"Hợp đồng giao nhà vào tháng 10-2018 nhưng đến nay vẫn chưa có nhà. Bản thân tôi đã vay 65% giá trị căn hộ từ ngân hàng, rất nhiều người khác đã mua bằng tiền vay.

Giờ Công ty Thành Đô cắt không trả thu nhập, chúng tôi rất khó khăn trong việc thanh toán tiền lãi vay ngân hàng. Theo tôi, các phương án xử lý Công ty Thành Đô đưa ra đều không hợp lý".

Một góc condotel ở huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu - Ảnh: T.T.D.

Ông Nguyễn Văn Lan (giám đốc Công ty bất động sản Minh Lan, Đà Nẵng):

Cần thận trọng

Cách đây gần 10 năm, khi condotel bắt đầu xuất hiện ở Việt Nam, mức lợi nhuận được hứa hẹn là 5-6%/năm.

Khi thị trường condotel nở rộ, để cạnh tranh, chủ đầu tư đã đẩy mức lợi nhuận lên 8-12%, thậm chí 15%/năm, vượt xa lãi suất ngân hàng nên nhiều người đổ xô mua. Kênh đầu tư condotel đã nhanh chóng thu gom được hàng tỉ USD từ tiền nhàn rỗi.

Đầu tư vào căn hộ condotel có nhiều ưu điểm. Tuy vậy, khách hàng phải cân nhắc thận trọng bởi đây thực chất là nhà đầu tư kêu gọi khách hàng góp vốn ngay từ khi dự án chưa được triển khai.

Phần bị động luôn ở phía người mua. Những nhà đầu tư căn hộ condotel, họ đã tính toán rất kỹ lưỡng. Hợp đồng với khách hàng có khi lên đến cả trăm trang giấy, phần lợi và an toàn nghiêng về chủ đầu tư.

Để quản lý và vận hành tốt các condotel, Nhà nước cần ban hành các văn bản quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ.

Đối với các condotel nằm trong tòa nhà hỗn hợp hoặc trong dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới thì phải đáp ứng quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như đối với các khu nhà ở.

Đối với các condotel nằm trong các dự án khách sạn, khu resort thì cần có các quy định không sử dụng với mục đích ở lâu dài và áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng như đối với công trình khách sạn.