MỚI

Trợ lý đầu tư M.AI

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội: Xu hướng và biến động mới

Biệt thự và liền kề, phân khúc sôi động của năm 2024, dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản trong năm 2025. Tuy nhiên, cuộc chơi ở phân khúc này đã bước vào một giai đoạn mới với những thay đổi rõ rệt so với trước đây.

Thị trường thấp tầng “dậy sóng”

Dù năm 2024 thường được coi là năm của chung cư, nhưng phân khúc thấp tầng (biệt thự - liền kề) vẫn duy trì sự sôi động mạnh mẽ. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giao dịch thấp tầng trong năm qua tăng trưởng mạnh mẽ, với tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới lên tới 65%, tương đương khoảng 9.000 giao dịch.

Tại Hà Nội, CBRE báo cáo rằng nguồn cung mở bán mới năm 2024 đạt hơn 6.300 căn, gấp đôi so với năm trước. Tổng số căn bán được đã vượt qua 6.100 căn, tăng hơn 43%. Giá bán tại thị trường sơ cấp tăng mạnh, lên đến 8.684 USD/m2 đất (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% so với năm trước, trong khi giá thứ cấp đạt 6.915 USD/m2, tăng hơn 11%.

Dự báo, trong năm 2025, nguồn cung thấp tầng tại Hà Nội sẽ vượt qua 7.000 căn, tập trung chủ yếu ở các khu vực Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ.

Cuộc chơi phân chia quyền lực

Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường thấp tầng phản ánh dòng tiền đầu tư đang trở lại mạnh mẽ tại Hà Nội, mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư triển khai dự án trong năm 2025. Tuy nhiên, cuộc chơi trong năm 2025 có nhiều thay đổi lớn, đặc biệt là với sự phân chia quyền lực giữa các "ông lớn" và các chủ đầu tư vừa và nhỏ.

Theo một chủ tịch tập đoàn địa ốc tại Hà Đông, những thay đổi trong chính sách đất đai đã tạo ra lợi thế rõ rệt cho các "ông lớn", những đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh mẽ và khả năng triển khai các dự án quy mô lớn. Trong khi đó, các chủ đầu tư vừa và nhỏ sẽ gặp khó khăn khi phải tự đàm phán đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án nhỏ, một quá trình phức tạp và tốn kém.

Các "ông lớn" có lợi thế trong việc hỗ trợ khách hàng mua, cùng với khả năng đẩy giá tăng trưởng bền vững, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Chẳng hạn, với một căn biệt thự trị giá 1 triệu USD, khách hàng chỉ cần thanh toán 30%, phần còn lại sẽ được ngân hàng hỗ trợ vay và ân hạn trong 2-3 năm. Chủ đầu tư cam kết mức lợi suất thuê từ 5-6% mỗi năm, đồng thời có thể đẩy giá trị sản phẩm tăng thêm 10% mỗi năm, tạo ra làn sóng thanh khoản.

Ngược lại, các chủ đầu tư vừa và nhỏ sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc cạnh tranh, trừ khi dự án của họ nằm ở vị trí cực kỳ đắc địa. Những dự án chưa được cấp phép xây dựng sẽ gặp nhiều thách thức, đặc biệt khi giá vốn cao hơn theo quy định đất đai mới.

Tình hình này cũng khiến nhóm khách hàng có khả năng chi 7-10 tỷ đồng (tương đương 30% giá trị sản phẩm) trở thành tệp khách hàng tiềm năng duy nhất. Tuy nhiên, do các "ông lớn" đã thu hút phần lớn khách hàng này, các chủ đầu tư vừa và nhỏ cần có chiến lược rõ ràng để tồn tại và phát triển trong bối cảnh đầy thách thức này.