Thị trường BĐS Việt Nam: Qua cơn "hôn mê" để "lên đỉnh" vào năm 2023 - 2024?

Theo các chuyên gia, sau Covid-19, các doanh nghiệp bất động sản đang lấy lại vị thế thông qua việc đa dạng hoá các sản phẩm, nếu như các kiến nghị chính sách hỗ trợ sớm được thông qua, thị trường sẽ có khả năng đạt đỉnh mới vào năm 2023 - 2024.

Chính sách phải thực thi nhanh hơn nữa

Sáng ngày 12/6, tại Hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu Covid-19”, đại diện cơ quan quản lý Nhà nước và các chuyên gia đã cùng đưa ra nhiều đề xuất, giải pháp nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hậu Covid-19. Hầu hết các kiến nghị tập trung vào các lĩnh vực tín dụng, thuế, thủ tục hành chính, Luật Đất đai…

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, dịch bệnh Covid-19 diễn ra thời gian qua phức tạp, ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội các nước trong đó có Việt Nam, trong đó, bất động sản cũng chịu ảnh hưởng nặng nề.

Dù vậy, các chủ đầu tư lớn có tiềm lực tài chính vẫn triển khai được các dự án, trong đó có 56 dự án với hơn 20 nghìn căn hộ đang triển khai; 55 dự án với 18 ngàn căn đã hoàn thành. Nguồn cung nhà ở trung và cao cấp vẫn tăng do dự án hoàn thành tăng. So năm 2018, nguồn cung giảm do dự án tạm dừng đình hoãn từ trước, thủ tục pháp lý hoặc thiếu vốn.

Về tiêu thụ sản phẩm, riêng nhà ở thương mại tiêu thụ chỉ đạt 14%, lượng giao dịch thành công giảm mạnh. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng không có nguồn thu. Giá bán nhà tăng so với năm 2019. Bất động sản công nghiệp tăng 6,2%. Hoạt động các doanh nghiệp bất động sản 11,9% thành lập, tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với năm 2019, 200 sàn hoạt động cầm chừng, gần 80% sàn tạm ngừng giao dịch.

Trước những khó khăn này, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách hỗ trợ kịp thời người dân và doanh nghiệp vượt qua khó khăn như giảm 15% tiền thuê đất do Nhà nước cho thuê đất; Giảm lãi suất cho doanh nghiệp, đất đai, thuế…

Thứ trưởng nhấn mạnh: “Về giải pháp lâu dài, việc chồng chéo các quy định của pháp luật được rà soát liên quan đến hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản cần sửa đổi thủ tục rõ ràng để thuận tiện hơn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản".

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ: Thời gian qua, Chính phủ, các Bộ ngành đã kịp thời ban hành nhiều chỉ đạo, Chỉ thị văn bản hỗ trợ doanh nghiệp vượt khó. Doanh nghiệp bất động sản rất may mắn giai đoạn này được hỗ trợ tích cực, ngày càng khẳng định được tầm quan trọng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Hà, những giải pháp này mới chỉ tạo niềm tin, còn để tiếp cận thật thì thực tế nhiều doanh nghiệp chưa được tiếp cận. Do đó, ông Hà cho rằng nên tiếp tục đẩy mạnh hơn nữa việc thực thi các Chỉ thị giải pháp của Chính phủ.

Đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, Phó Chủ tịch VNREA kiến nghị: Về tài chính tín dụng, các vấn đề đã được xử lý nhưng chưa triệt để, thứ nhất về cơ cấu thời hạn trả nợ gốc và lãi theo Nghị quyết 41, thời gian trả nợ cần thời gian cụ thể và rõ ràng hơn. Bên cạnh đó, đề nghị gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, gia hạn thời hạn nộp thuế doanh nghiệp.

Hiện các kiến nghị của doanh nghiệp vẫn chưa được giải quyết, nên nhóm các doanh nghiệp có ý kiến kiến nghị tiếp. Cụ thể, đề xuất cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các dư nợ gốc và lãi kéo dài thêm một khoảng thời gian là 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn trả nợ; Giảm 50% lãi suất cho vay (gồm cả dư nợ hiện hữu và dư nợ mới) đến ngày liền kề sau 12 tháng kể từ ngày Thủ tướng Chính phủ công bố hết dịch Covid-19; Gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, theo đó thời gian gia hạn là 12 tháng kể từ ngày kết thúc thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; Gia hạn thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho cả quý III, IV năm 2020 và quý I, II năm 2021 như đã quy định cho quý I, II năm 2020 trong Nghị định 41/2020/NĐ-CP)

Đồng thời, cần sớm ban hành Nghị định sửa đổi Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20/2017/NĐ-CP trong đó cho phép áp dụng hồi tố cho cả năm 2017, 2018 đối với các doanh nghiệp đã thanh kiểm tra cũng như chưa thanh kiểm tra để đảm bảo công bằng giữa các doanh nghiệp.

Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng trong thời gian có dịch Covid-19; giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp và 50% thuế giá trị gia tăng trong thời hạn 01 năm sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát.

Về thể chế, thực hiện miễn Giấy phép xây dựng đối với các công trình của dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Tạm hoãn thực hiện việc ký quỹ các dự án đầu tư đến hết năm 2020. Nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín. Tạm hoãn việc ký quỹ dự án đầu tư năm 2020. Hiện tại đấu thầu rất cần và chỉ định cũng tốt nhưng nên đấu giá thành đất đã đầy đủ hạ tầng, ai giá thấp thì trúng. Nếu chỉ định thầu ở địa phương thường ngại, vướng nên chăng cần có hướng dẫn nhanh về lựa chọn chủ đầu tư với nhà ở xã hội.

Chính phủ yêu cầu các địa phương hoàn thành rà soát thủ tục pháp lý đối với các dự án bất động sản. Đề nghị Chính phủ ban hành cơ chế và pháp lý thúc đẩy các dự án được triển khai nhanh hơn.

Xác định quyền sở hữu đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, shophouse… có doanh nghiệp nào được cấp chưa đề nghị các cơ quan nêu ra cho các địa phương làm theo. Về thủ tục hành chính: Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết, hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản.

Về giải pháp lâu dài ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật như: Sửa đổi Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ Môi trường, Luật Xây dựng... về các quy định liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, xác định chế độ sử dụng đất, về chuyển nhượng, về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tương lai nào cho thị trường bất động sản?

Từ sau khi lệnh giãn cách xã hội được gỡ bỏ thì thị trường như bừng tỉnh, mọi hoạt động mua bán diễn ra sôi động như chưa có chuyện gì xảy ra. Có thể đơn cử như một số dự án: Vinhomes Ocean Park (trung bình bán 150căn/tuần), Sky Oasis - Ecopark (bán 800 căn xuyên dịch)...

Chia sẻ tại hội thảo, một số chuyên gia cho biết, thời gian qua các nhà đầu tư tham gia thị trường chia ra làm 2 loại chính: Chuyên nghiệp và bán chuyên. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn nhắm tới những thị trường, sản phẩm có tiềm năng lâu dài, có pháp lý minh bạch, và đặc biệt, họ biết rút tiền ra khi thị trường đã lên giá quá cao.

Còn các nhà đầu tư bán chuyên thì thường chỉ nhìn vào lợi nhuận, họ không có kinh nghiệm để biết đâu là sản phẩm tốt và không biết đâu là điểm dừng. Kết quả là những nhà đầu tư bán chuyên hiện vẫn sở hữu những sản phẩm ít tiềm năng hoặc giá rất cao. Còn các nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn đang rất đủng đỉnh tiền và sẵn sàng cho các “cuộc săn bắt” mới.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group dự báo, trong ngắn hạn và trung hạn từ 12 - 24 tháng, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. Tuy nhiên, Covid-19 không hẳn là nguyên nhân duy nhất tác động tới giao dịch bất động sản, mà những xu hướng dịch chuyển này đã xuất hiện từ năm 2018, và trở nên rõ nét từ nửa cuối 2019.

Phân tích sâu hơn về những nét chính của thị trường trong ngắn và trung hạn, ông Hưng cho rằng, đối với phân khúc nhà ở đô thị - đây vốn là phân khúc giá rẻ, luôn giữ vai trò điều tiết thị trường, dự báo sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn tới tiện nghi và sự an ninh, an toàn, vì vậy, những nhà ở nằm trong khu đô thị với đầy đủ tiện ích và đặc biệt là y tế và trường học sẽ được ưa thích hơn là những dự án nhà ở riêng lẻ, thiếu tiện ích.

Đối với bất động sản cao cấp, dự báo vẫn sẽ gặp khó, tuy nhiên, đây là phân khúc có độ “lì” cao, ít nhạy cảm giá. Nhưng biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ có khách hàng, và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp.

Phân khúc Condotel, biệt thự biển (nhất là không được cấp sổ đỏ lâu dài) được dự báo sẽ thoái trào trong vài năm tới. Thay vào đó, là những căn hộ dịch vụ, và những mô hình du lịch trải nghiệm như Homestay, Farmstay sẽ lên ngôi.

Theo ông Hưng, second-home (ngôi nhà thứ 2) sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn. Ở Hà Nội, trong nhiều năm qua, những khu vực ngoại ô như Sóc Sơn, Thạch Thất, Ba Vì… đã nhiều lần sốt đất nhưng vẫn còn tự phát. Nay, các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển thành các khu nhà vườn ngoại ô một cách bài bản, với mục đích bán cho các khách hàng có nhu cầu second-home (để sử dụng riêng và có thể kinh doanh homestay). Hoà Bình, hay Ninh Bình là những ví dụ.

Những loại hình khác như bất động sản công nghiệp (nhà xưởng), bất động sản logistic (kho cảng, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần khu công nghiệp…) sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Ông Hưng cho hay: "Nhìn chung, trong ngắn và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch nhưng sẽ không có xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ. Trừ loại hình bất động sản du lịch truyền thống. Và từ năm 2023 - 2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường bất động sản Việt Nam".

Còn theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng Giám đốc BHS Group: "Thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm sắp tới dự kiến sẽ không bị sụp đổ như nhiều người nghĩ. Thậm chí có những điểm sáng và những thay đổi bản lề để có một giai đoạn 2020 - 2030 phát triển mạnh mẽ hơn. Trong dài hạn thì cần sự tài tình của các cơ quan nhà nước điều tiết để quả bóng oxy không bị xẹp đi khi thu hồi dòng tiền (do lạm phát) hoặc không bị nổ tung khi thị trường quá hưng phấn khó kiểm soát.

Còn về các chủ đầu tư, phần thắng sẽ thuộc về các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất và đưa ra được các dòng sản phẩm có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu dài hạn của người mua. Hy vọng, hậu Covid-19 sẽ là cơ hội để bất động sản Việt Nam điều tiết, phát triển và thịnh vượng".