Thị trường BĐS lại chống chếnh với khoảng trống pháp lý của mô hình farmstay

Mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) nở rộ với nhiều phiên bản mới, nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh.

Những lời mời gọi đầu tư có cánh

“Gà đẻ trứng vàng”, “mô hình mới siêu lợi nhuận”, “an toàn sinh lời cao”… là những lời quảng cáo có cánh mời gọi đầu tư vào các dự án farmstay thời gian gần đây. Cùng với các farmstay tự phát của các cá nhân, gia đình, hàng loạt dự án farmstay của các chủ đầu tư đã xuất hiện trên thị trường.

Tại Hòa Bình, Dự án Hoà Bình Ohara quảng bá, nếu đầu tư đất vườn farmstay này, sau 3 năm sẽ có sổ đỏ, gia đình được cung cấp 15 kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái và 15 đêm nghỉ dưỡng. Diện tích mảnh đất hơn 150 m2, giá 390 triệu đồng. Chủ đầu tư cam kết, nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được, sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu.

Tại Hồ Tràm, Bình Châu, Bà Rịa - Vũng Tàu, Dự án Farmstay G7 rộng 200 ha bán mỗi nền đất hơn 1.000 m2 với giá 1,5-1,7 triệu đồng/m2, người mua có thể xây nhà homestay và làm vườn. Khách mua được hưởng lợi nhuận lên đến 50 triệu đồng/năm từ chương trình đầu tư homestay phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái, đồng thời thu lợi mỗi tháng từ nông sản trồng trên dự án.

Tại xã Lộc Phú, huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng, Dự án Lâm Đồng farmstay (tên gọi khác là Viking Farmstay) có diện tích 280 ha. Chủ đầu tư rao bán đất trang trại với giá 370 triệu đồng cho 5.050 m2. Người mua có quyền sở hữu và chuyển nhượng cho bên thứ ba để chốt lời nếu muốn... Dự án có chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm; ký hợp đồng hợp tác đầu tư giao đất 40 năm, hết 40 năm gia hạn lại và tái sử dụng theo dự án.

Ngoài ra, tại các địa phương như Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Bình Thuận, Ninh Thuận, Lâm Đồng, Đồng Nai, Gia Lai, Long An, TP.HCM... đều xuất hiện các dự án farmstay với những lời mời gọi cùng đầu tư, cam kết lợi nhuận lên đến 15-20%.

Khoảng trống pháp lý

Thực tế, để chuyển từ hình thức trải nghiệm làm nông dân tham gia canh tác, chăn nuôi gia súc, gia cầm, trồng cây và những sản phẩm thu hoạch được có thể dùng làm nguyên liệu nấu ăn tại nơi nghỉ dưỡng thành một mô hình đầu tư kinh doanh, có rất nhiều vấn đề pháp lý liên quan. Đầu tiên, phần lớn các dự án famstay có nguồn gốc đất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm, nên rất khó để có sổ đỏ, đảm bảo sự chắc chắn về pháp lý.

Luật sư Hoàng Bảo Thắng (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) đánh giá, mục đích sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp là trồng nông sản, trồng rừng, trong khi farmstay có cả lưu trú, kho bãi, xưởng chế biến và diện tích thương mại… Vì vậy, nếu là dự án farmstay đúng nghĩa, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, phê duyệt.

“Thời hạn sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ là 50 năm và rất khó chuyển đổi thành đất ở, đất trồng cây lâu năm, nghĩa là rất khó để làm sổ đỏ. Vì vậy, các dự án farmstay chủ yếu chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ, nhưng không có gì chắc chắn, cũng không thể có sổ đỏ riêng cho từng chủ sở hữu. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng, nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào mô hình này”, Luật sư Thắng phân tích.

Thậm chí, PGS-TS. Doãn Hồng Nhung (Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội) còn cho rằng, không ai dùng đất phi nông nghiệp, đất dịch vụ hoặc đất ở để làm trang trại cả. Vì vậy, việc hình thành các cơ sở lưu trú trên đất của farmstay là không phù hợp, từ đó nảy sinh vấn đề có hay không dấu hiệu vi phạm pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất, xây nhà trên đất nông nghiệp…

Luật Đất đai năm 2013 quy định, mỗi loại đất có mục đích sử dụng khác nhau. Nếu chủ đầu tư muốn sử dụng mảnh đất này để làm homestay, farmstay dùng cho khách tham quan, du lịch và lưu trú thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải được các cơ quan chức năng cho phép.

“Bên cạnh đó, việc mua bán, chuyển nhượng, cho tặng đất nông nghiệp để thực hiện việc tích tụ đất đai nhằm hình thành nông trại cũng đang chịu chế tài khá chặt chẽ từ quy định pháp luật. Cụ thể, Điều 190, Luật Đất đai năm 2013 quy định, chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã phường, thị trấn, với mục đích để thuận lợi hơn cho hoạt động sản xuất nông nghiệp”, bà Nhung phân tích.

Có thể thấy, farmstay là mô hình, sản phẩm mới trên thị trường, chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành, tỷ suất sinh lời. Những quy định pháp lý để điều chỉnh mô hình hoạt động này còn liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý trong Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Du lịch, Luật Phòng cháy chữa cháy… Vì vậy, cần sớm có nghiên cứu, khảo sát để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình này, tránh để xảy ra các biến tướng tiêu cực gây ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.

Tính pháp lý chưa rõ ràng

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ nhận định, farmstay là một hình thức kinh tế chia sẻ giống như condotel, tính pháp lý chưa rõ ràng. Sổ đỏ cho farmstay chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. “Tôi không thể đưa ra lời khuyên cho khách hàng là có nên đầu tư hay không. Điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu là chủ đầu tư có uy tín, năng lực hay không, lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì… Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại”, ông Võ nói.