Thị trường BĐS chưa đủ lực "vượt dốc" nhưng không còn "mất phanh"

Chia sẻ về thị trường bất động sản trong quý III/2023, nhiều chuyên gia đồng tình cho rằng giai đoạn khó khăn nhất đã qua, chuẩn bị đón chờ chu kỳ mới.

Chiều ngày 12/10, Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) và Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đã phối hợp tổ chức Sự kiện công bố Báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường BĐS Việt Nam quý III/2023 và Dự báo tình hình thị trường quý IV/2023”.

Giao dịch BĐS đang nhộn nhịp trở lại

Phát biểu khai mạc, bà Phạm Thị Miền - Phó Ban Nghiên cứu Thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư BĐS VARS dẫn dữ liệu của nghiên cứu của VARS cho biết, thanh khoản trên thị trường BĐS đang dần được cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay.

Thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, Tp. Hồ Chí Minh,…

Bà Miền cho rằng kết quả trên là nhờ có sự có sự nỗ lực, liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp. Đặc biệt là gần 20 động thái, văn bản dưới luật liên quan được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, với nội dung ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp.

"Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”", bà Miền nêu.

Số liệu trong báo cáo cho thấy lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. Theo đó, trong quý III/2023, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I/2023.

Dù vậy nếu so với thời điểm trước đây, tính chung 9 tháng năm 2023 lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất. Nguyên nhân do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, do giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.

Dự báo về tương lai, báo cáo của VARS chỉ rõ sự phục hồi của nền kinh tế cùng với những dự báo tích cực về tăng trưởng kinh tế chắc chắn sẽ kéo theo nhu cầu BĐS tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, BĐS bán lẻ… Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá BĐS tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến.

Hơn thế nữa, bà Miền cũng nhắc đến việc Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp kể từ tháng 3/2023. Lãi suất vay ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt, dao động từ 6,7% đến 10%, tiệm cận về mức đầu năm 2022, giảm từ 0,4% đến 3,5% so với cuối quý 2/2023. Đây là mức lãi suất thuận lợi cho người mua nhà. Mua nhà để ở trong giai đoạn này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế về tín dụng và mặt bằng giá cả.

Cần thêm cơ chế cho chủ đầu tư xây dựng NOXH

Chia sẻ tại sự kiện, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác NCTT BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng thị trường BĐS nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.

Đối với phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá, ở khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỷ đồng, có tỉ lệ hấp thụ 70%-80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% mức giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30-50 triệu đồng/nền.

Chỉ có riêng phân khúc du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm, lượng giao dịch vẫn đứng im bởi tâm lý nhà đầu tư trên thị trường.

Nêu quan điểm về nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH), ông Nguyễn Hoàng Nam - Thành viên Tổ công tác NCTT BĐS VARS, Tổng Giám đốc CTCP G-Home nhấn mạnh chủ trương xây dựng 1 triệu căn NOXH của Nhà nước có tính nhân văn rất cao.

Tuy nhiên trên thực tế, ông Nam cho rằng cần nhìn nhận rằng 1 triệu căn NOXH là chưa đủ đối với thị trường hiện nay, dù đề án trên được thực thi tối đa thì người dân vẫn còn rất nhiều nhu cầu sở hữu.

Trong khi đó, quá trình triển khai, xây dựng đến mở bán dự án NOXH vẫn còn nhiều vướng mắc, từ cơ chế pháp luật đến quy định và điều kiện mua cũng như các trường hợp được thụ hưởng chính sách.

Đặc biệt ông Nam nêu thực trạng hiện nay người dân đang rất khó để tiếp cận với NOXH bởi nhiều quy định bị siết quá chặt, phân loại các đối tượng giàu-nghèo khiến NOXH trở nên xa tầm với đối với nhiều tầng lớp người dân.

Ở phía chủ đầu tư, triển khai xây dựng NOXH cũng là một bài toán nan giải khi khó đủ đường từ cơ chế, chính sách đến khả năng tài chính của doanh nghiệp, mà theo ông Nam đánh giá xây NOXH "vừa khó vừa rủi ro".

Trên thị trường, hiện nay thậm chí còn tồn tại tình trạng "ế" NOXH bởi khu vực xây dựng ở vị trí không thuận lợi, không đáp ứng được yêu cầu sinh sống của cư dân. Nhiều chủ đầu tư bỏ công, bỏ của ra xây dựng mà bị thủ tục hành chính "hành" hàng chục năm, sau khi hoàn thiện và mở bán thì nếu lỗ phải tự chịu, lời quá 10% lại bị bắt buộc trả lại cho nhà nước - ông Nam cho rằng như vậy là chưa hợp lý.

Theo đó, Tổng Giám đốc CTCP G-Home kiến nghị, chính sách về nhà ở cần hướng đến mọi tầng lớp trong xã hội. Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về NƠXH cần thay đổi phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao.

Đồng thời các cơ chế, chính sách cho chủ đầu tư nên được xây dựng theo hướng thông thoáng hơn, "rộng cửa" hơn và nên tuyên dương, khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp xây NOXH có thêm cơ hội tiếp tục xây.

Kết luận, ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký VARS cho rằng thời gian tới, cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là "chốt chặn" cuối cùng cần giải tỏa để thị trường BĐS thực sự trở về trạng thái bình thường.

Thị trường BĐS quý IV/2023 được đánh giá sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới. Đặc biệt là những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao.