Thị trường bất động sản trông chờ vào nhu cầu thực

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, sẽ có nhiều luồng tiền chảy vào bất động sản (BĐS) nên dự báo thị trường sẽ tích cực và khởi sắc hơn trong năm 2023. Tuy nhiên, giá bán BĐS sẽ không giảm và xu hướng tích cực của thị trường vẫn trông chờ vào nhu cầu thực.

Hướng về nhu cầu thật

Theo Hội Môi giới bất động sản (VARS), trong năm qua, thị trường không có dự án nhà ở mới nào được phê duyệt. Không chỉ thế, thị trường cũng thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân. Hiện nguồn cung toàn thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng 28% so với năm 2018; trong đó, phân khúc đất nền chiếm 44%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ thấp nhất với 4%. Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 và bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018.

Về nguyên nhân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, bên cạnh những khó khăn do cơ chế, chính sách đang được Nhà nước tích cực tháo gỡ, cũng có trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc sử dụng vốn dẫn tới sự “lệch pha” của thị trường, cơ cấu sản phẩm phát triển mất cân đối. Trong khi đó, người dân cần nhà ở có giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội, nhưng cả hai loại sản phẩm này đang rất thiếu.

Đơn cử, tại TP Hồ Chí Minh, năm 2020, chỉ có 1% nhà ở có giá vừa túi tiền (từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống). Từ năm 2021 đến nay, không có dự án nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền. Trong khi đó, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Năm 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần và tăng lên 80% trong giai đoạn 2021 - 2022, còn lại là nhà ở trung cấp. Điều này dẫn tới giá nhà bị đẩy lên rất cao, như nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn có giá lên tới 25 triệu đồng/m2, trong khi mục tiêu trước đây là mức trên dưới 15 triệu đồng/m2.

Ở góc độ đơn vị phân phối bất động sản, bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Phó Chủ tịch Tập đoàn Newstar Group khẳng định, với sự thiếu vắng những căn hộ trung cấp và bình dân, thị trường BĐS ở những phân khúc này có nhiều cơ hội phát triển trong 2023. Theo đó, những dự án BĐS đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ mới được khách hàng mới quan tâm xuống tiền, giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Bà Thu Huyền cũng dự báo, cuối quý 2/2023, thị trường sẽ có tín hiệu tốt hơn hiện nay và đến quý 3 sẽ phục hồi rõ nét, quý 4 sẽ hân hoan hơn.

Đồng quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services cho biết, hiện nguồn cung BĐS ở hai thành phố lớn là TP Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục suy giảm. Về nguồn cầu, BĐS phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường. Bên cạnh đó, dự án từ chủ đầu tư uy tín với chất lượng tốt, tiện ích đa dạng nhận được sự quan tâm của phần lớn khách hàng. Vì thế, ông Phạm Anh Khôi dự báo giá bán BĐS dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu sẽ là điểm tích cực cho thị trường cho năm 2023.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu vẫn lo ngại người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay để phát triển dự án, tạo lập nhà ở. Vì thế, ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị Nhà nước cần có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS, nhất là khi có biến động như 2 năm vừa qua nhằm bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng được quy định tại khoản 5, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

“Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét trình Thủ tướng Chính phủ quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà. Trong đó, xem xét không nên giữ nguyên chuẩn tín dụng trong tình thế bất thường hiện nay mà nên “nới chuẩn tín dụng một chút”, nhưng không phải là hạ thấp so với chuẩn tín dụng bình thường trước đây”, ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu có được khoản vay mới thì đây là nguồn vốn vay quý giá, có tính chất là vốn mồi để doanh nghiệp BĐS có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản; có như vậy mới có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, thời điểm này cần ưu tiên nới thêm chuẩn cho vay với những người dân có nhu cầu nhà ở thật, mua để ở chứ không phải đầu tư. Ngoài ra, những doanh nghiệp làm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân cũng cần được xem xét cho vay vì nhu cầu đối với loại hình nhà ở này rất lớn.

Kỳ vọng nhiều dòng tiền khơi thông

Bước sang năm 2023, nhiều ngân hàng thương mại đã được nới thêm hạn mức tín dụng từ 1,5 - 2%. Vì thế, các doanh nghiệp BĐS cho biết đang chờ đợi các dòng tiền tín dụng khơi thông để các dự án BĐS tiếp tục hoàn thiện. Mặt khác, nếu thị trường chứng khoán trong năm nay tăng từ 30% - 50% và trái phiếu phục hồi sẽ là cơ sở để có thêm nguồn tiền đổ vào nền kinh tế và BĐS.

Bên cạnh đó, dòng tiền kiều hối, FDI và M&A cũng đang được các doanh nghiệp mong chờ chảy vào thị trường BĐS. Có thể thấy, Việt Nam thuộc nhóm 10 nước nhận kiều hồi lớn nhất thế giới, trong đó ước tính 25% lượng kiều hối đầu tư vào BĐS nói chung. Đặc biệt, luồng tiền đến từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài “vô cùng tươi sáng” vì hơn 200 đại diện cấp cao của các công ty đầu tư hàng đầu bình chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư ưu tiên nhất, nhì trong nhóm các thị trường mới nổi; đồng thời lần đầu tiên Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế về thu hút FDI trên thế giới.

Chia sẻ thêm về luồng vốn FDI, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savill Việt Nam cho biết, sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, tới nay Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu với nhóm ngành sản xuất - chế tạo và BĐS. Ông Neil MacGregor khẳng định, đây là một trong những nguồn lực quan trọng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và BĐS.

Về M&A, ông Lê Hoàng Châu nhận định, trong năm 2023, nếu những khó khăn, thách thức về vướng mắc pháp lý, siết vốn, trái phiếu… tiếp diễn như thời gian qua sẽ tạo thời cơ cho các nhà đầu tư tiềm lực tài chính mạnh thâu tóm các dự án tốt; không loại trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia mua bán, sáp nhập dự án tốt, thương hiệu doanh nghiệp uy tín.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, có một số vấn đề tồn tại trở thành rào cản của việc tiếp cận nguồn vốn ngoại, đó là tình trạng vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường đã tồn đọng trong nhiều năm qua và trở thành rào cản để các nhà đầu tư trong nước tiếp cận với nguồn vốn nước ngoài.

Trong khi đó, ông Phạm Anh Khôi cho rằng, mặc dù hạn mức tín dụng tăng nhưng dự báo tín dụng cả năm 2023 không có biến động mạnh do các chủ đầu tư và doanh nghiệp, khách hàng sẽ cẩn trọng hơn trước áp lực lãi suất khó giảm sâu. Theo đó, thị trường BĐS năm 2023 phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường BĐS, chính sách điều hành của Nhà nước.

Trước những triển vọng tích cực về các luồng vốn vào thị trường BĐS, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, cần tiếp tục có chính sách khơi thông dòng chảy luồng tiền, thay vì hỗ trợ tài chính từ phía cung (người làm) sẽ chuyển sang phía cầu (người mua), với những điều kiện vay vốn ưu đãi nhất định dành cho một số đối tượng khách hàng cụ thể khi có giao dịch được thực hiện. Bên cạnh đó, hướng tới hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn, trưởng thành hơn, thực chất hơn.

Về lâu dài, theo PGS.TS Trần Kim Chung, phải hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản, cùng các chỉ báo thị trường bất động sản như: chỉ số giá đất, chỉ số giá nhà, chỉ số thị trường nhà…; huy động mọi nguồn lực tiềm năng; tăng cường minh bạch thị trường...