Thị trường bất động sản TP. HCM: 3 năm 'đổ đèo', lệch pha cung cầu ngày càng lớn

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo đánh giá thị trường bất động sản giai đoạn 2016 – 2020, trong đó nhấn mạnh đến nguồn cung nhà ở đang giảm mạnh. Nguồn thu tiền sử dụng đất 8 tháng đầu năm 2020 chỉ được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ 2019.

Theo thống kê của HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2020, toàn thành phố chỉ có 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 5 dự án được công nhận chủ đầu tư và 12 dự án được chấp thuận đầu tư. Trong số 20 này, chỉ có 9 dự án mới và 11 dự án cũ được điều chỉnh về quy mô hoặc chỉ tiêu quy hoạch.

Các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây. Cụ thể năm 2018 giảm 16,4%, năm 2019 giảm 54,4% so với năm 2017. Riêng 6 tháng đầu năm 2020, giảm đến 69,6% so với 6 tháng đầu năm 2017. Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn trong 6 tháng qua cũng giảm đến 78,8% so với cùng kỳ năm 2017.

TP. HCM cũng không có dự án nào được chuyển nhượng trong nửa đầu năm. Nguồn thu tiền sử dụng đất liên tục giảm trong 3 năm gần đây. 8 tháng đầu năm 2020, thành phố chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ 2019.

HoREA cho biết điều đáng báo động là sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn. Căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 21,81%. Căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng mỗi m2) có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án. Căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng mỗi m2) có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82%.

Giá nhà khoảng 35 - 40 triệu đồng mỗi m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp tại thị trường TP .HCM. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp (nêu trên) được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường.

"Cơ cấu sản phẩm nhà ở như vậy là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung cầu, phát triển thiếu cân đối, kém bền vững, do thiếu hụt loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp", HoREA nhận xét.

Theo HoREA, giai đoạn 2016 - 2017, thị trường bất động sản phát triển với tốc độ cao cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Ngược lại, từ năm 2018 đến nay, thị trường giảm rất lớn cả về quy mô, số dự án, số sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và lượng giao dịch.

Trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất, vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đã yếu thế lại càng lép vế hơn so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản bị sụt giảm liên tục trong 3 năm qua. Trong 8 tháng đầu năm 2020, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tạm ngừng hoạt động do tác động của đại dịch Covid-19, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác. Ngân sách nhà nước bị giảm mạnh nguồn thu từ bất động sản kể từ năm 2018 đến nay.

Từ tháng 3/2020 đến nay, mức độ khó khăn càng trầm trọng thêm do Covid-19.