Thị trường bất động sản sắp được “rã đông”?

Thị trường bất động sản vừa đi qua quý 1 với tâm lý không còn hoang mang, thấp thỏm như năm 2022. Với sự “ngấm dần” của các chính sách từ Chính phủ, giới chuyên gia dự báo thị trường sắp bước vào chu trình “rã đông”.

“Nín thở” chờ đợi

Sức khoẻ của các đối tượng tham gia thị trường bất động sản cũng như các tín hiệu từ cơ quan quản lý, sự hứng khởi của nhà đầu tư là những vấn đề được quan tâm nhất hiện nay.

Theo Tổng cục Thống kê, hai tháng đầu năm 2023 có hơn 235 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng gần 20% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, bình quân mỗi ngày có 4 doanh nghiệp bất động sản giải thể.

Về phía các doanh nghiệp phát triển dự án, thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nhóm này tiếp tục thu hẹp hoạt động sản xuất, quy mô và số lượng dự án; tiếp tục tái cấu trúc doanh nghiệp. Có doanh nghiệp phải dừng dự án, bán hoặc đình chỉ hoạt động đầu tư dự án nhằm giảm bớt khó khăn, áp lực. Một số doanh nghiệp đã có hoạt động phát hành trái phiếu.

Đối với doanh nghiệp dịch vụ bất động sản, hầu hết các sàn giao dịch mới thành lập (khoảng 2 năm đổ lại) đều phải đóng cửa.

Theo thống kê từ các Sàn giao dịch bất động sản là hội viên của VARS, trong quý 1 tiếp tục có thêm 30-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Đặc biệt, có khu vực con số này lên tới 80%. Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn.

Thị trường thời gian qua cũng ghi nhận sự gia tăng số lượng môi giới bất động sản nghỉ việc. Ước lượng số Môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng

30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Cá biệt, tại một số khu vực, số lượng môi giới bất động sản tiếp tục nghỉ việc lên tới 80%.

Theo khảo sát của VARS, phần lớn môi giới bất động sản nghỉ việc đều thuộc nhóm “lính mới” hoặc “tay ngang”. Điển hình là nhóm môi giới bắt sóng các đợt sốt ảo, quá “phấn khích” và duy trì song song hai trạng thái tay ngang vừa là “nhà đầu tư” vừa là “môi giới bất động sản”.

Để tồn tại qua thời gian này, một số môi giới bất động sản đã tìm hướng mới bằng cách chuyển sang mảng cho thuê. Nhóm môi giới chuyên nghiệp tuy có khó khăn nhưng vẫn bám trụ được với thị trường.

Đánh giá chung về thị trường quý 1.2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng nửa đầu quý 1 thị trường vẫn duy trì trạng thái trầm lắng từ năm 2022.

“Tất cả thị trường đều “nín thở” theo dõi từng động thái từ phía Chính phủ”, ông Đính nhận xét.

Theo vị này, thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, phá sản của một lượng lớn các doanh nghiệp bất động sản và tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành bất động sản

Tuy nhiên, thị trường không còn tâm trạng “hoang mang”, “thấp thỏm” như năm 2022. Quý 1.2023, các doanh nghiệp bất động sản, môi giới bất động sản dường như đã “bình thản” hơn, xác định sẵn tinh thần để đối mặt với tình hình thị trường không mấy khả quan.

Một số doanh nghiệp phải đối diện với tình trạng khó khăn sớm từ năm 2022, thời điểm này đã “bình tâm” hơn và đang nỗ lực để vận dụng các cơ chế, chính sách mới từ Chính phủ cộng với việc tự thân vận động để có thể tồn tại qua thời kỳ khó khăn này.

Một số nhà đầu tư nhỏ lẻ đã có động thái quan tâm hơn với thị trường. Đặc biệt là tại các vùng có tiềm năng tăng trưởng tốt như đầu tư hạ tầng, đầu tư khu kinh tế.

Nhìn chung, thị trường vẫn ghi nhận những điểm sáng từ một số dự án có vị trí thuận lợi, chất lượng bàn giao tốt, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Thị trường sẵn sàng chu trình “rã đông”?

Từ giữa đến cuối quý 1.2023, thị trường được tiếp thêm niềm tin từ các giải pháp gỡ rối của Chính Phủ.

Đặc biệt, sau hàng loạt các giải pháp như Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, động

thái giảm lãi suất của các ngân hàng đang góp phần đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường.

“Khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Tuy nhiên, chu trình này là “rã đông” tự nhiên, cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ”, ông Đính dự báo.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký VARS, Tổng giám đốc Công ty Cao Ốc Quốc tế Hồ Tây, cho rằng quý 1.2023 được coi là khoảng thời gian “sàng lọc tự nhiên”.

Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp bất động sản đến môi giới ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề, cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn hơn.

Cũng theo ông Thanh, thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất. Đó là điều chỉnh các quy định pháp luật để có thể phê

duyệt hàng ngàn dự án đầu tư, phát triển đang án binh bất động đợi luật mới.

Dự báo thị trường thời gian tới, ông Thanh kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường. Điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần. Nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại.

Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án NOXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý.

M&A bất động sản tăng mạnh, tuy nhiên Nhà nước cần có các biện pháp để hỗ trợ đồng thời kiểm soát hoạt động này.

Các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu, tái cơ cấu nợ không hiệu quả, phát triển không bền vững buộc phải rời khỏi thị trường.

Phát hành trái phiếu doanh nghiệp chỉ có thể diễn ra ở các doanh nghiệp có dự án khả thi. Trường hợp không khả thi sẽ tiềm ẩn khó khăn mới, nợ chồng nợ. Điều này rất nguy hiểm cho thị trường, rủi ro cho nhà đầu tư.