Thị trường bất động sản năm 2020 đối mặt với 5 thách thức

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam ở ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đều có tiềm năng tốt. Tuy nhiên, năm 2020, thị trường cần được tháo gỡ nhiều vướng mắc và điều chỉnh để phát triển bền vững. Xung quanh vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã trao đổi với báo chí.

Ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS thời gian gần đây, thưa ông?

Thị trường BĐS vẫn giữ được sự ổn định, dựa vào các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô. Nhất là nỗ lực điều hành chính sách, cải cách kinh tế của Chính phủ ngày càng hiệu quả, đã tạo ra những tín hiệu tích cực về tăng trưởng kinh tế - xã hội. Đây là động lực lớn thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở của hiện nay còn lớn. Cơ cấu dân số trẻ là nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở. Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên đang tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị. Quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn, kéo theo thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… là điều kiện để nguồn cầu mới cần có hàng năm khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở. Thêm vào đó là nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu thuê căn hộ, khách sạn phục vụ khách du lịch trong và ngoài nước tại các đô thị lớn, cũng như tại các khu du lịch.

Dự báo thị trường BĐS thời gian tới sẽ phát triển ở những phân khúc nào, thưa ông?

Dư địa phát triển thị trường sẽ tập trung vào các phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp. Xu hướng đầu tư vào phân khúc này phải hướng đến các sản phẩm quy mô, đẳng cấp, nhằm vào tầng lớp trung lưu đang phát triển nhanh. Trong trung hạn, với trên 20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm có thời gian nghỉ trung bình từ 5 - 7 ngày cho mỗi kỳ nghỉ và khách du lịch trong nước khoảng 85 triệu người có thời gian nghỉ từ 3 - 4 ngày…, Việt Nam sẽ cần thêm hàng chục nghìn phòng khách sạn cao cấp.

Bên cạnh đó, BĐS công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Cơ hội là vậy, nhưng thị trường BĐS Việt Nam ngay từ năm nay sẽ đối diện những thách thức nào, thưa ông?

Sẽ có 5 thách thức mà thị trường BĐS nước ta phải đối mặt. Một là, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường BĐS còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS, từ đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng còn chồng chéo, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường BĐS chưa được kiểm soát hiệu quả. Thị trường đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải chờ đợi nhiều bộ luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như các Luật: Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh BĐS...

Hai là những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch BĐS giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt, trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại lớn; việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn; chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập...

Ba là các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS đang bị thắt chặt. Hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh BĐS.

Thứ tư là tình trạng phân lô bán nền, sốt ảo giá đất tại một số địa phương, “dự án ma”... có chiều hướng xuất hiện. Thực tế này tạo ra sự lệch lạc về quy hoạch, cũng như gây ra ùn tắc giao thông, gây ra sự lộn xộn lớn cho bộ mặt đô thị.

Năm là thông tin về thị trường BĐS và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường hạn chế. Việt Nam đã và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế và khu vực, kỳ vọng sẽ gia tăng thu hút vốn FDI vào Việt Nam, trong đó có lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài cũng rất coi trọng việc so sánh lợi ích giữa đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam và các quốc gia khác trong khu vực. Nếu thông tin thiếu minh bạch, sẽ gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường.

Xin cảm ơn ông!