[Thị trường bất động sản “bấn loạn”: Nhà đầu tư coi chừng “bị kẹt”] Bài 2: Nhận diện các chiêu trò của “cò đất”

Cả chính quyền và các chuyên gia đều cho rằng, việc tăng giá một cách chóng mặt trong thời gian ngắn gần đây là do sự tiếp sức không nhỏ của đội ngũ “cò đất”. Vì vậy, về lâu dài sẽ để lại những hậu quả khôn lường cho thị trường bất động sản (BĐS) và sự phát triển của chính địa phương đó, nếu như không sớm có biện pháp can thiệp kịp thời.

Khan hiếm sản phẩm?

Đầu Xuân Tân Sửu, thị trường BĐS trong nước vẫn liên tục tăng giá bất chấp dịch Covid-19 bùng phát trở lại và diễn biến phức tạp. Lý giải về nghịch lý này, các chuyên gia nhận định, có nhiều nguyên nhân, song chủ yếu nhất vẫn là tình trạng khan hiếm dự án BĐS mới và tốc độ lạm phát theo từng thời kỳ.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D Công ty DKRA cho rằng, giá tăng cao những tháng đầu năm nay chủ yếu do cung ít và nhu cầu nhiều. Thực tế, nguồn cung căn hộ trong năm 2020 đã đứng ở mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây và tình trạng này tiếp diễn sang năm 2021 (với số lượng dự án được cấp phép chỉ bằng 1/10 so với các năm trước đó). Trong khi đó, nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư của người dân vẫn ở mức cao, chưa kể đây được coi là kênh đầu tư an toàn. “Khan hiếm nguồn cung gây ra bởi những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng đã đẩy giá BĐS tăng cao” - ông Nguyễn Hoàng nhận định.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, nhiều nhà đầu tư đã có xu hướng đổ tiền vào lĩnh vực khác khi nguồn cung sụt giảm và thị trường biến động. Nhưng nhiều ngành nghề khác chịu thiệt hại do dịch bệnh nên giới đầu tư buộc phải quay lại với BĐS khi không biết gửi tiền vào đâu. “Thị trường BĐS đứng trước cơ hội rất lớn. Năm 2021, nhiều ngân hàng sẽ tung ra các chính sách lãi suất cho vay mua nhà hấp dẫn. Các quy định cho vay cũng sẽ được nới lỏng vì nguồn tiền tại các ngân hàng đang dồi dào” - ông Lê Hoàng Châu nói.

Tuy nhiên, trao đổi về việc tăng giá đất một cách “điên loạn” trên diện rộng, chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đực cho rằng, bản chất mọi hiện tượng sốt đất đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương, môi giới đã lợi dụng thông tin này để đẩy giá.

“Cò đất” tung tin, tạo sóng

Chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đực lấy ví dụ, cuối năm 2018, xã Hòa Liên, huyện Hòa Vang, TP Đà Nẵng xảy ra những cơn sốt đất bất thường. Nguyên nhân xuất phát từ thông tin quy hoạch một số hạ tầng giao thông và Chính phủ đồng ý chủ trương xây dựng cảng Liên Chiểu. Trước đó, thông tin quy hoạch Đại lộ Thăng Long, nối từ Hà Nội lên Ba Vì cũng kéo theo cơn sốt đất trong một thời gian dài, gây hậu quả lớn cho các nhà đầu tư đến tận bây giờ. Hoặc tại các địa phương như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong… khi thông tin Quốc hội sẽ thông qua Luật Đặc khu cũng khiến giá đất tại những khu vực này đã bị đẩy lên chóng mặt. Gần đây nhất, chính là cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước do một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500ha, sau khi tỉnh này khảo sát vị trí để xin chủ trương. Tuy nhiên, chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, “bong bóng” đã vỡ và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất. “Vì vậy, nhà đầu cơ nhỏ lẻ phải hết sức thận trọng trước cơn sốt đất hiện nay. Việc mua bán nên đến các sàn giao dịch uy tín, tìm hiểu kỹ thông tin, không nên giao dịch qua mạng, tránh hệ lụy” - ông Nguyễn Văn Đực chia sẻ.

Thực ra, chiêu trò của “cò đất” trong các đợt sốt đất xảy ra ở khắp các nơi. Vì lợi nhuận, những đối tượng này không từ một thủ đoạn nào. Mới đây, ngay trên địa bàn Thủ đô Hà Nội cũng đã xảy ra chuyện “tày trời” trên không gian mạng, gây xôn xao dư luận đặc biệt là giới đầu tư BĐS, khi được cho là dân “cò đất” đã tạo ra một văn giả danh Tập đoàn Vingroup xin đầu tư xây dựng khu đô thị sân golf trên địa bàn huyện Quốc Oai, Hà Nội. Tuy nhiên, sau đó, đại diện Tập đoàn Vingroup đã lên tiếng phủ nhận không hề phát đi văn bản nói trên. Như vậy, có thể nhận định, việc ăn theo quy hoạch tạo sốt đất ảo về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm cò mồi, còn người mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, vượt xa giá trị thực của tài sản. Trường hợp ý tưởng quy hoạch bị bãi bỏ, "sóng" bị tắt, giá đất trở về như xưa, người mua sẽ mất tiền.

Trao đổi xoay quanh vấn đề này, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng thẳng thắn thừa nhận, từ sau dịp Tết Nguyên đán Tân Sửu đến nay, thị trường BĐS sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau một tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2 - 3 lần chỉ trong 1 - 2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư. Ở nhiều địa phương, xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Thậm chí lợi dụng những ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo Nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng. Điều này tác động rất xấu đến lợi ích của các nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm.

Hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, vườn… xuất hiện thường xuyên trên thị trường. Nhiều cò mồi thường xuyên quy tụ, tập hợp ở những khu vực này, tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc. "Song, tôi khẳng định rằng, đây không phải lực lượng môi giới BĐS chuyên nghiệp đang hoạt động tại các Sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, uy tín”- ông Nguyễn Văn Đính nói và đề nghị chính quyền các địa phương cần có biện pháp để ngăn chặn kịp thời những hành vi làm lũng đoạn thị trường BĐS nhằm trục lợi.

(còn nữa)

Tưởng chừng với những thăng trầm của thị trường BĐS và hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau nhiều lần sốt đất, hiện tượng sốt đất ảo sẽ không còn. Song, những cơn sốt đầu năm 2021 cho thấy một thực tế rằng, rủi ro và hệ quả tiêu cực để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội.