Thị trường bất động sản 2021: Cơ hội và thách thức đan xen

Giới chuyên gia kỳ vọng bức tranh kinh tế vĩ mô 2021 được cải thiện rõ rệt, thị trường bất động sản tăng trưởng trở lại với nhiều chính sách sửa đổi luật mới có hiệu lực. Phân khúc nhà ở, cho thuê khu công nghiệp tiếp tục có nhiều khởi sắc trong khi loại hình nghỉ dưỡng có những trở ngại riêng.

Nhiều yếu tố vĩ mô kiến tạo cơ hội phục hồi

Chia sẻ quan điểm về sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS), TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia đánh giá ngành này có thể đạt mức tăng trưởng 6 - 7,5% trong năm 2021 và đạt 7% bình quân 10 năm tới. Những thay đổi trong pháp lý là yếu tố quyết định cho sự tăng trưởng, đi kèm với việc Chính phủ gia tăng giải ngân vốn đầu tư công, lĩnh vực BĐS sẽ hưởng lợi.

Trên thực tế, nhiều chính sách 'gỡ khó' cho thị trường BĐS trong năm 2021 đã được ban hành. Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực từ 1/1/2021 đã quy định nhiều điều khoản thuận lợi hơn trong quá trình xây dựng; Luật Đầu tư sửa đổi 2020 tháo gỡ các vướng mắc trong đầu tư dự án BĐS;

Nghị quyết 164 của Chính phủ tháo gỡ một số vướng mắc trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hay Nghị định 148 của Chính phủ 'cứu' hàng ngàn dự án có đất công xen kẹt... Hàng loạt các chính sách mới này mang lại những kỳ vọng mới về sự tăng trưởng của ngành BĐS bất chấp ảnh hưởng dịch bệnh và tháo gỡ hàng loạt khó khăn đã kéo dài nhiều năm.

Bên cạnh đó, mặc dù nhiều quốc gia được dự báo tăng trưởng âm do chịu tác động từ COVID-19 nhưng Việt Nam, với quá trình kiểm soát chặt chẽ và hiệu quả, có thể vẫn giữ được đà tăng trưởng và phục hồi trong 2021.

Ông Nguyễn Xuân Thành - Giảng viên cao cấp Đại học Fulbright Việt Nam dự báo năm 2021, tăng trưởng GDP cả nước đạt 6,9%, khả năng phục hồi dự kiến diễn ra từ quý II/2021. Động lực tăng trưởng, theo ông Thành, đến từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam sẽ khả quan, bao gồm những dự án mua bán, sáp nhập (M&A), dòng vốn FDI bị hoãn lại từ 2020 do COVID-19 sẽ tiếp tục được đẩy mạnh và sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng từ Trung Quốc.

Đồng thời, theo các chuyên gia phân tích đến từ công ty chứng khoán Mirae Asset, thị trường BĐS 2021 còn được hưởng lợi từ mặt bằng lãi suất thấp, giúp doanh nghiệp giảm chi phí và người mua nhà giảm lãi vay. Đây là kết quả từ năm 2020, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục cắt giảm các mức lãi suất điều hành như lãi suất tái cấp vốn đã giảm xuống 4% vào 30/9/2020; các ngân hàng vì thế đã hạ mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất cho vay.

Theo báo cáo tài chính của 8 ngân hàng đầu ngành, Mirae Asset ghi nhận lợi suất cho vay bình quân đã giảm 1 điểm phần trăm trong 2020 so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, báo cáo còn cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đã thiết lập mặt bằng giá mới, làm cơ sở cho hoạt động kinh doanh, bán hàng trong tương lai của doanh nghiệp.

Cơ hội và thách thức đến từ các phân khúc

BĐS nhà ở và BĐS khu công nghiệp được đánh giá tràn đầy triển vọng và tiềm năng phát triển trong năm 2021, ngược lại BĐS nghỉ dưỡng lại gặp những e ngại nhất định từ phía các chuyên gia phân tích thị trường.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, cho rằng 2021 là câu chuyện của phân khúc thị trường truyền thống như đất nền, căn hộ, nhà phố... Vì đây là những phân khúc đánh vào nhu cầu cơ bản nhất và tối thiểu nhất của con người trong tình hình dịch bệnh COVID-19 bất định như hiện nay.

Quan điểm này cũng được nhiều chuyên gia và đơn vị tư vấn đồng thuận. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam dự báo tại TP HCM, giá căn hộ sẽ tăng trung bình 5% cùng kỳ năm trước, lên khoảng 2.000 USD/m2 trong khi Hà Nội đi ngang ở vùng giá khoảng 1.400 USD/m2. TP HCM sẽ có gần 17.500 căn hộ được bán ra trong năm sau, tăng 14% cùng kỳ còn Hà Nội là 25.200 căn, tăng 66% cùng kỳ.

Một xu thế tất yếu được duy trì trong năm 2021 là các chủ đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển, săn tìm quỹ đất mới. Xu hướng các chủ đầu tư tại TP HCM sẽ di chuyển, săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại, các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng "Nam tiến". Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển.

Đối với BĐS khu công nghiệp (KCN), báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng chỉ ra loại hình này sẽ là điểm sáng của thị trường bởi nhiều nguyên nhân, trong đó có việc Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực; kế hoạch rời Trung Quốc của nhiều Tập đoàn đa quốc gia và điểm đến là Việt Nam; việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao...

Còn theo Savills Việt Nam, nguồn cung BĐS KCN trong tương lai có diện tích hơn 3.433 ha, đến từ các địa phương khu vực phía Bắc và phía Nam. Năm 2021, thị trường dự kiến có 519 ha đất KCN cho thuê tại Hải Phòng (bao gồm KCN Vinhomes, Nam Tràng Cát, Thủy Nguyên), 999 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu (KCN Phú Mỹ 3), 238 ha tại Bắc Ninh (KCN Kinh Bắc, Nam Sơn Hạp Lĩnh) và 177 ha tại Vĩnh Phúc (KCN Sông Lô 1).

Savills cho rằng nhiều đơn vị đầu tư nước ngoài đang dần dịch chuyển tới các tỉnh, thành phố không phải là các địa phương có bề dày phát triển các KCN, điển hình như Tây Ninh, Vĩnh Long...

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định xu hướng có thể coi là diễn biến tự nhiên khi các đơn vị đi thuê và nhà đầu tư sản xuất bắt đầu nhìn vào các tỉnh công nghiệp khác khi diện tích đất trống tại các khu vực cho thuê truyền thống đang dần trở nên khan hiếm.

Ngược lại, với thị trường BĐS nghỉ dưỡng, các chuyên gia cho rằng sự hồi phục phụ thuộc vào quá trình thử nghiệm thành công và đi vào áp dụng rộng rãi của vaccine chống COVID-19. Khi đó, khách du lịch được di chuyển dễ dàng, các chuyến bay quốc tế được nối lại và thị trường nghỉ dưỡng trở lại hoạt động như trước.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương bày tỏ tin tưởng vào khả năng phục hồi của thị trường nghỉ dưỡng của Việt Nam, tuy nhiên sẽ mất cả năm 2021 và thậm chí là hết năm 2022 mới có thể đạt được kết quả như năm 2019.

Việc phát triển vaccine và những thành tích đáng kể trong cuộc chiến chống đại dịch COVID-19 đã đem đến hy vọng mới cho Việt Nam trong quá trình khôi phục thị trường nghỉ dưỡng, nhưng triển vọng phục hồi sẽ tập trung vào quý III và quý IV năm sau, khi các hạn chế đi lại có thể được nới lỏng và các khách du lịch từ các vùng lân cận khôi phục hoạt động du lịch.

Đồng thời, theo ông Mauro Gasparotti, phần lớn các khách sạn đang lên kế hoạch phục hồi theo kịch bản chính là quý I và quý II vẫn chủ yếu dựa vào nhu cầu nội địa, quý III và quý IV có thể bắt đầu đón khách quốc tế quay trở lại. Công suất