Thêm mối lo về trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Việc huy động được một khối lượng lớn tiền nhằm phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh từ các ngân hàng trong nước đang là rào cản lớn nhất hiện nay đối với các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, nhiều doanh nghiệp đã mạnh dạn lên kế hoạch tìm đến thị trường vốn lớn hơn bằng việc phát hành trái phiếu quốc tế. Tuy nhiên, việc này đem đến nhiều lo ngại liên quan đến kiểm soát.

Tại phiên thảo luận của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về những vấn đề còn có ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Chứng khoán (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân đã nêu vấn đề về việc Luật (sửa đổi) cho phép các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) chào bán trái phiếu ra quốc tế.

“Tôi đã phát biểu ở các hội nghị quan trọng là việc này ai kiểm soát, kiểm soát như thế nào?”. Chủ tịch Quốc hội nói.

Trong 8 tháng đầu năm, ước tính tổng lượng trái phiếu DN được chào bán ra thị trường là 129.016 tỷ đồng và lượng phát hành là 117.142 tỷ đồng, quy mô thị trường tăng mạnh lên mức khoảng 10,2% GDP.

Trong đó, trái phiếu DN BĐS chiếm một tỷ trọng lớn với 44 trên tổng số 108 DN tham gia chào bán trái phiếu. Tổng lượng chào bán cũng rất lớn, lên đến 47.804 tỷ đồng, tương đương hơn 2 tỷ USD, với sự góp mặt của rất nhiều DN BĐS tên tuổi và mức lãi suất khá hấp dẫn 10 – 12%/năm.

Bên cạnh việc tích cực huy động vốn tại thị trường trong nước, nhiều DN lớn của Việt Nam cũng đang lên kế hoạch huy động vốn trên thị trường quốc tế thông qua các khoản vay thương mại cũng như phát hành trái phiếu. Tất nhiên là khối BĐS cũng không thể bỏ qua.

Thực tế, thu hút vốn từ thị trường quốc tế là mục tiêu hướng đến của nhiều DN và ngân hàng tại Việt Nam trong bối cảnh nguồn vốn từ ngân sách nhà nước bị thu hẹp.

Bên cạnh đó, chủ trương tạm dừng phê duyệt cấp bảo lãnh cho các dự án mới để đảm bảo an toàn nợ công của Chính phủ được áp dụng những năm gần đây khiến các DN BĐS gặp khó. Ngoài ra, chi phí huy động vốn từ các tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài cũng dự kiến tăng cao.

Trong thời gian qua, một DN BĐS Việt đã rất thành công trong việc phát hành trái phiếu quốc tế và huy động được hàng trăm triệu USD từ thị trường vốn nước ngoài là Tập đoàn Novaland (mã: NVL).

Năm 2018, Novaland thông báo đã huy động thành công 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế, nâng tổng số vốn quốc tế mà công ty huy động được lên đến 310 triệu USD. Trái phiếu này được phát hành bằng USD và đáo hạn vào năm 2023, có thể chuyển đổi thành cổ phiếu phổ thông.

Trái phiếu phát hành theo mệnh giá, lãi suất 5,5%/năm, được thanh toán 6 tháng/lần và có lợi tức đáo hạn 6,25%/ năm. Số trái phiếu này đã được chính thức niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore (SGX).

Nguồn vốn huy động được Novaland dùng để tăng quỹ đất ở các vị trí đắc địa và phát triển các dự án BĐS, cũng như tăng cường nguồn vốn lưu động và phục vụ các mục đích hoạt động chung của công ty.

Với những thành quả mà Novaland đạt được đã thể hiện sự nỗ lực để thuyết phục được giới đầu tư nước ngoài bỏ tiền, thông qua phát hành kết hợp cổ phiếu và trái phiếu chuyển đổi quốc tế.

Diễn biến này tạo động lực cho các DN Việt Nam trong hành trình gọi vốn, bởi để có thể phát hành trái phiếu quốc tế, DN không những phải tuân thủ cả quy định trong nước mà còn là những điều kiện phát hành tương đối khắt khe của quốc tế.

Thế nhưng, Novaland không phải là DN đầu tiên của Việt Nam bước chân ra trường quốc tế. Trước đó, Hoàng Anh Gia Lai (mã: HAG) vào năm 2011, VietinBank (CTG), Vingroup (VIC) vào năm 2012 cũng từng phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế. Các trái phiếu này đều có kỳ hạn 5 năm.

Tuy nhiên, sau chưa đầy một năm lên sàn ngoại, trái phiếu chuyển đổi của Hoàng Anh Gia Lai đã hủy niêm yết (tháng 8/2012). Còn Vingroup thì chuyển đổi trước hạn toàn bộ số trái phiếu quốc tế thành cổ phiếu (tháng 3/2016).

Thậm chí, cổ phiếu HAG của Hoàng Anh Gia Lai trên thị trường chứng khoán Việt còn đang rơi vào thảm cảnh khi chỉ giao dịch quanh vùng giá 5.000 đồng/cp, đang ở trong diện cảnh báo.

Câu hỏi đặt ra là đến nay có bao nhiêu nhà đầu tư, thậm chí ngay cả các cơ quan quản lý nắm được bao nhiêu phần tình hình “sức khỏe” của lượng trái phiếu mà Novaland đang niêm yết trên sàn SGX? Do vậy, câu chuyện ai kiểm soát, kiểm soát như thế nào mà Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân đưa ra là hoàn toàn có lý.

Bởi lẽ, ngay chính trong thị trường nội địa, lượng lớn trái phiếu của các DN BĐS đã phát hành thời gian qua cũng đang bị cảnh báo về quá nhiều rủi ro tiềm ẩn, lo ngại “bóng ma” khủng hoảng trong cơn say đầu tư trái phiếu BĐS.

Đặc biệt, đa phần các trái phiếu DN BĐS phát hành sử dụng tài sản đảm bảo chính là dự án BĐS, hoặc nguồn tiền hình thành từ việc bán dự án BĐS trong tương lai để đảm bảo khả năng trả nợ.

Còn đối với trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và không có bảo lãnh thanh toán, tiền để trả gốc và lãi cho nhà đầu tư cũng đến từ việc kinh doanh dự án BĐS.

Trong khi đó, rủi ro bất cứ lúc nào cũng sẽ ập tới đối với thị trường BĐS như giá giảm, “đóng băng” thị trường, lúc ấy tài sản thế chấp là BĐS không còn nhiều ý nghĩa vì mất thanh khoản.