Thấy gì từ vụ đấu giá 4 lô đất vàng ở Thủ Thiêm?

Chuyên gia cho rằng giá khởi điểm của bốn lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm chưa thực sự phản ánh đúng giá trị của chúng.

Ngày 10-12, bốn lô đất vàng trong khu đô thị mới Thủ Thiêm đã chính thức tìm được chủ mới sau một ngày đấu giá với số tiền trúng đấu giá lên tới hơn 37.300 tỉ đồng. So với giá khởi điểm bình quân của bốn lô đất là hơn 5.300 tỉ đồng thì số tiền thu về cao gấp bảy lần giá khởi điểm. Một con số kỷ lục trong đấu giá quyền sử dụng đất tại TP.HCM từ trước đến nay. Sự kiện này đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của các chuyên gia cũng như giới đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS).

Xác định giá trị thực của đất đai tại Thủ Thiêm

Đa phần các chuyên gia cũng như giới đầu tư, kinh doanh BĐS đều đánh giá cao tính minh bạch, khách quan của chương trình đấu giá bốn lô đất vàng ngày 10-12. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho rằng giá của bốn lô đất trong khu ĐTM Thủ Thiêm so với giá khởi điểm là rất cao. Cao ngoài sức tưởng tượng và mong đợi của chính quyền. Tuy nhiên lại là sự phản ánh giá trị thật của BĐS TP.HCM mà cụ thể là ngay tại khu ĐTM Thủ Thiêm.

Theo ông Quang, thông qua đấu giá, giá trị BĐS đã được xác định bằng phương pháp định giá của các đơn vị tư vấn cũng như có sự thẩm định của cơ quan nhà nước. Sau đó, các nhà đầu tư đã trả giá rất cao. Điều này cho thấy họ đã đánh giá được giá trị thật của BĐS khu vực này chứ không phải thổi giá mà không có cơ sở như lâu nay.

“Chúng ta thường nghe nói giá đất tại các tuyến đường đắt đỏ nhất TP.HCM là Nguyễn Huệ, Lê Lợi, 1 m2 có khi cả tỉ đồng. Tuy nhiên, thực tế giao dịch không có nên rất khó để biết giá trị thật của khu vực xung quanh hai tuyến đường đó thực sự là bao nhiêu. Trong khi thông qua đấu giá công khai, minh bạch, cũng tạo ra được giá thị trường rất minh bạch” - ông Quang nói.

Ông Quang cũng đánh giá sự kiện đấu giá thành công bốn lô đất vàng này đã cho thấy thị trường BĐS đang nhảy qua một giai đoạn mới là “BĐS hàng hiệu”. Từ một số dữ liệu của các khu đất như về quy hoạch, hệ số sử dụng đất, tầng cao và giá các nhà đầu tư bỏ ra, ông Quang ước lượng giá bán ra bình quân cũng phải nằm ở tầm khoảng 400 triệu đồng/m2.

Theo ông Quang, giá bán căn hộ hạng sang trên 100 triệu đồng/m2 đã trở nên bình thường và qua sự kiện đấu giá có thể thấy với lợi thế của khu vực Thủ Thiêm thì người ta vẫn sẵn sàng mua với mức giá trên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng cho rằng sự kiện đấu giá thành công vừa rồi cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào nền kinh tế cũng như sức hấp dẫn của thị trường BĐS TP.HCM. Tuy nhiên, sự kiện này cũng đã tác động lớn đến thị trường BĐS, hình thành nên một mặt bằng giá mới. “Sự kiện này có thể dự báo về “nguy cơ” đóng tiền sử dụng đất của các dự án trong khu vực sẽ cao, từ đó giá thành của sản phẩm sẽ cao và giá bán cũng phải cao” - ông Châu nói.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng lo ngại sự kiện này sẽ có tác động dây chuyền và ảnh hưởng đến giá nhà ở của những phân khúc khác. Trong đó có nhà ở thương mại có giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2 để đáp ứng nhu cầu ở có thật của đông đảo người dân. Ở góc độ này, ông Châu cho rằng là yếu tố bất lợi đối với người có nhu cầu thật về nhà ở.

Mức giá khởi điểm 5.300 tỉ đồng của bốn lô đất có thực sự ổn?

“Tại sao giá khởi điểm của bốn lô đất là hơn 5.300 tỉ đồng nhưng nhà đầu tư có thể trả giá gấp bảy lần so với giá của Nhà nước đưa ra? Tại sao giữa giá khởi điểm và giá sau khi đấu giá có sự chênh lệch lớn như vậy?” Đó là băn khoăn của ông Trần Minh Thơ, nguyên Trưởng phòng Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Sở TN&MT).

Ông Thơ cho biết: Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì có năm phương pháp để xác định giá đất, gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. “Bốn lô đất mang ra đấu giá đã có hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ tiêu quy hoạch cũng đã được TP chốt, phương pháp xác định giá đất của các lô đất cũng được tính toán đầy đủ. Vậy tại sao giá đấu vẫn vọt lên đến bảy lần? Giá đất đã được xác định dựa vào phương pháp nào trong các phương pháp nêu trên?” - ông Thơ nói.

Theo ông Thơ, giữa phương pháp được dùng để định giá khởi điểm nếu tiếp cận giống công tác xác định giá để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì chưa phản ánh đúng giá trị thật. Bởi một trong những phương pháp để tính giá đất cụ thể thông qua việc thu nhập thật các hợp đồng giao dịch thành công. Mà giá trên hợp đồng giao dịch thì thường không phản ánh đúng giao dịch trên thực tế.

Theo phân tích của ông Thơ thì cơ quan chức năng đã làm đúng theo quy định pháp luật cũng như trình tự xác định, thẩm định giá đất và cũng đã tổ chức đấu giá rất công khai, minh bạch. Nhưng phương pháp định giá như hiện nay vẫn còn khiến Nhà nước chưa đánh giá được đúng giá trị thực sự về quyền sử dụng đất của các lô đất mang ra đấu giá.

Ông Lê Hoàng Châu cũng có quan điểm tương tự. Theo ông Châu, các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 đến nay cần phải được xem xét lại để tránh tình trạng ngân sách thu về vẫn chưa tương xứng với giá trị thật sự của đất đai.

Một vấn đề mà cả hai chuyên gia này đều quan tâm sau sự kiện đấu giá bốn lô đất vàng tại khu ĐTM Thủ Thiêm là cần phải hài hòa lợi ích giữa các bên người dân, doanh nghiệp và Nhà nước khi thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch và đấu giá.

Theo ông Thơ, khoản chênh lệch địa tô từ việc thu hồi đất, đấu giá là rất lớn nhưng từ trước đến nay chưa có cơ quan nào đặt ra việc hài hòa lợi ích giữa các bên. Ông Thơ cho biết trước đây TP cũng có hướng để người dân có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án với doanh nghiệp. Tuy nhiên, lúc đó lại quy giá trị quyền sử dụng đất bằng tiền theo bảng giá nhà nước. Trong khi đó, giá trị đất sau khi đấu giá mà doanh nghiệp triển khai dự án tăng lên gấp rất nhiều lần.

Người trúng đấu giá mà “xù” sẽ bị mất 20% tổng giá trị tiền đấu giá

Theo quy chế cuộc đấu giá tài sản, bốn lô đất được Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM ban hành, năm ngày sau khi đấu giá thành, người trúng đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Hợp đồng được ký kết ba bên gồm: người trúng đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM (đại diện sở hữu các lô đất) và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM.

Sau thời hạn trên, nếu người trúng đấu giá không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì xem như từ chối kết quả đấu giá và mất tiền đặt trước (20% giá khởi điểm lô đất), quyền và nghĩa vụ các bên sẽ được giải quyết theo quy định pháp luật liên quan.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải thanh toán 50% số tiền mua tài sản cho ngân sách nhà nước. 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá thanh toán đủ số tiền còn lại. Quá thời hạn thanh toán các đợt 1, đợt 2 mà người trúng đấu giá chậm thanh toán tiền mua tài sản thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định pháp luật về quản lý thuế.

Quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo thuế mà người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá thì vi phạm hợp đồng mua bán. Khi đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát triển quỹ đất báo cáo Sở TN&MT trình UBND TP hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá theo thời gian trên sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Tiền đặt trước này sẽ nộp vào ngân sách nhà nước.