MỚI

Thiệp giáng sinh độc lạ

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thập kỷ đua giá: Chung cư Hà Nội và Sài Gòn

Sau hơn 10 năm, TP.HCM không còn giữ vị trí dẫn đầu tuyệt đối về giá chung cư. Đến quý 3/2025, Hà Nội đã vươn lên ngang bằng, và có nơi tăng gấp đôi chỉ trong hai năm. Nhưng đằng sau con số tưởng như giống nhau, hai thị trường lại đang đi theo hai quỹ đạo rất khác.

Từ quý 1/2023 đến quý 3/2025, giá chung cư tại Hà Nội tăng mạnh trên diện rộng. Ngay cả khu vực tăng thấp nhất như Hai Bà Trưng cũng ghi nhận mức tăng 67%. Ở khu trung tâm, giá tăng trung bình 90%, với những điểm nổi bật như Đống Đa tăng 111%, Ba Đình tăng 91% và Tây Hồ tăng 71%. Còn tại khu cận trung tâm, mức tăng thậm chí vượt 100% ở nhiều nơi: Thanh Trì tăng 119%, Hà Đông 108%, Gia Lâm 114%, Bắc Từ Liêm 110%.

Điểm đáng chú ý không nằm ở biên độ tăng mà ở phạm vi tăng. Gần như toàn bộ bản đồ Hà Nội cùng đi lên, từ lõi trung tâm tới vùng ven. Điều này phản ánh quá trình “giãn lõi” của đô thị khi hạ tầng được đầu tư mạnh, kéo theo sự dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực. Các dự án lớn như Vành đai 4, cầu Vĩnh Tuy 2 hay tuyến metro Nhổn – Cầu Giấy đang dần xóa nhòa khái niệm “ngoại thành”, khiến việc sống xa trung tâm không còn là bất tiện lớn. Khi người mua nhà có xu hướng tìm kiếm không gian sống tốt hơn, mức giá hợp lý hơn, các khu vực từng bị xem là “vùng ven” nhanh chóng trở thành lựa chọn chính.

Ngược lại, TP.HCM cũng ghi nhận xu hướng tăng giá, nhưng diễn biến có phần chậm hơn và mang tính chọn lọc rõ rệt. Mức tăng trung bình toàn thị trường chỉ khoảng 29%, và chỉ một số khu vực vượt 50% như Quận 7 (+63%), Bình Thạnh (+57%), Nhà Bè (+64%) và Tân Phú (+54%). Điểm chung của các khu vực này là có động lực tăng thật – hạ tầng hoàn thiện, quỹ đất khan hiếm, nguồn cung mới hạn chế và sức cầu ổn định.

Khu vực có giá cao nhất TP.HCM vẫn là Quận 1, trung bình khoảng 222 triệu đồng/m², chủ yếu là các dự án siêu sang. Tuy nhiên, nếu loại trừ Quận 1, thì mặt bằng giá trung tâm TP.HCM (gồm Quận 3, 4, 5, 10) vào khoảng 115 triệu đồng/m², chỉ cao hơn khu trung tâm Hà Nội 19% (96.3 triệu/m2). Ở khu vực cận trung tâm/trung tâm mở rộng, hai thành phố gần như “ngang tài ngang sức”: TP.HCM trung bình 67 triệu đồng/m², Hà Nội 69 triệu đồng/m².

Sau hai năm tăng tốc, Hà Nội đã chính thức bắt kịp TP.HCM về giá căn hộ. Nhưng sự tương đồng này không đến từ cùng một nguyên nhân. Hà Nội đang ở giai đoạn “mở rộng không gian đô thị”, khi giá tăng đồng loạt nhờ hạ tầng và dòng cầu ở thực. Trong khi đó, TP.HCM đã đi qua giai đoạn tăng lan tỏa, bước sang chu kỳ “tăng chọn lọc”, nơi giá chỉ còn phản ánh sức cầu thật và vị thế từng khu vực.

Có thể nói, quý 3/2025 là một cột mốc cân bằng thú vị của thị trường chung cư Việt Nam. Viễn cảnh sắp tới sẽ như thế nào, còn tùy vào tốc độ hoàn thiện hạ tầng, dòng cung – cầu mới và khả năng hấp thụ thật của thị trường ở mỗi thành phố.