'Tháo ngòi' xung đột quỹ bảo trì chung cư tại Hà Nội - Bài 2: 'Góc khuất' trong tranh chấp

Với nguồn lợi tức không nhỏ từ việc chiếm dụng nguồn vốn quỹ bảo trì chung cư đem lại nên nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng chính sách còn lỏng lẻo, hình phạt nhẹ để đưa ra các lý do nhằm trốn tránh việc bàn giao cho Ban quản trị.

Cũng từ đó, những “góc khuất” trong quản lý và sử dụng quỹ bảo trì trở thành nỗi bức xúc của hàng ngàn cư dân, bởi họ chính là người mang "tiền tươi thóc thật" của mình ra nộp theo đúng quy định lại phải nhận về “cục tức”.

"Quýt" làm nhưng "cam" chịu

Mặc dù chỉ ứng với 2% giá trị căn hộ nhưng tổng số tiền quỹ bảo trì chung cư khi cộng gộp tất cả các căn hộ thì có thể lên tới vài chục tỷ đồng, thậm chí là hàng trăm tỷ đồng. Tuy nhiên, số chủ đầu tư nghiêm chỉnh chấp hành quy định bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư là rất thấp.

Ghi nhận ở nhiều khu chung cư, chủ đầu tư đã và đang có động thái cố tình chây ỳ, ngâm, om không bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì hoặc sử dụng số tiền đó vào mục đích riêng. Thậm chí, có cư dân còn phản ánh, chủ đầu tư đem tiền quỹ bảo trì của tòa nhà đi gửi tiết kiệm tại ngân hàng để hưởng lãi suất.

Không những vậy, để chiếm dụng quỹ bảo trì một cách hợp lý, chủ đầu tư tìm cách trì hoãn tổ chức hội nghị nhà chung cư. Điều này đồng nghĩa, Ban quản trị tòa nhà không được thành lập; chủ đầu tư nghiễm nhiên “ôm” tiền phí bảo trì lên tới cả chục tỷ đồng để hưởng lợi.

Ở “góc khuất” khác, tại nhiều khu chung cư khi đã thành lập được Ban quản trị thì lại xảy ra tranh chấp. Chủ đầu tư và Ban quản trị không thống nhất được việc phân chia diện tích chung - riêng, khiến quỹ bảo trì bị bàn giao chậm, muộn kéo dài nhiều năm. Cũng có không ít trường hợp chủ đầu tư không còn đủ năng lực để chi trả quỹ bảo trì cho cư dân và thực hiện nghĩa vụ tài chính khác với Nhà nước nên các cơ quan chức năng của thành phố phải “phanh” lại việc cấp sổ hồng cho cư dân. Người mua nhà rơi vào cảnh: “quýt” làm, “cam” chịu.

Tại chung cư số 52 Lĩnh Nam, phường Mai Động, quận Hoàng Mai do Công ty cổ phần Lilama Hà Nội làm chủ đầu tư, những cư dân ở đây đang như “ngồi trên đống lửa”. Vào năm 2017, nhiều người dân ở các tỉnh, thành đặt niềm tin nhầm chỗ cho chủ đầu tư khi đặt mua căn hộ tại chung cư cao 27 tầng này. Dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư nhưng đến nay vẫn chưa được chính danh sử dụng căn hộ do chưa được cấp “sổ hồng”.

Nguyên nhân là chủ đầu tư chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý liên quan, dẫn tới chưa được nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng. Điều này được thể hiện rõ tại văn bản số 01 ngày 8/7/2021 của UBND phường Mai Động. Cụ thể: Chủ đầu tư chưa cung cấp được giấy phép xây dựng điều chỉnh bổ sung; chưa có văn bản nghiệm thu hạng mục công trình của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy; chưa lập phương án bảo trì công trình… Mặc dù, các cơ quan chức năng, quận, phường đã nhiều lần ra văn bản đốc thúc nhưng đến nay chủ đầu tư chưa khắc phục được các tồn tại, dẫn tới chưa biết đến bao giờ cư dân chung cư 52 Lĩnh Nam mới đủ điều kiện để thành lập ban quản trị. Và như vậy, số tiền nhiều tỷ đồng mà người mua nhà đã đóng quỹ bảo trì vẫn chưa được bàn giao cho cư dân.

Anh Hoàng Lê Minh, chủ một căn hộ trong dự án chung cư 52 Lĩnh Nam cho hay, do công trình chưa được nghiệm thu nên cư dân không đủ điều kiện để ở và bầu ra ban quản trị. Dẫn đến, vấn đề vệ sinh môi trường, phòng chống cháy nổ không được đảm bảo; cư dân phải chịu rất nhiều thiệt thòi như điện nước bị áp giá cao hơn so với giá hiện hành. Cũng theo anh Minh, cư dân đã nhiều lần làm việc với chủ đầu tư nhưng chưa nhận được hồi âm về giải pháp tháo gỡ các tồn tại. “Việc làm của Lilama Hà Nội không khác gì “đem con bỏ chợ”, cư dân đang bơ vơ chưa biết bấu víu vào đâu để đòi quyền lợi chính đáng cho mình”, anh Minh ngao ngán chia sẻ.

Một ví dụ điển hình nữa cũng ở phường Mai Động, là chung cư New Horizon City, số 87 Lĩnh Nam do Công ty Vinaenco làm chủ đầu tư. Theo chủ căn hộ 7015, nhà N03 chung cư trên, công ty đã đồng ý bàn giao quyền vận hành cho ban quản trị, nhưng lại chiếm giữ phần tầng hầm; trong đó có diện tích để xe máy của cư dân, trong khi theo quy định của pháp luật thì đây thuộc quyền sở hữu chung. Mâu thuẫn đỉnh điểm là một ngày cư dân đi làm về không thể đưa xe vào hầm, phải để tràn ra đường, gây ùn tắc, mất an ninh trật tự.

Thậm chí phía chủ đầu tư này còn phi lý khi tuyên bố diện tích sử dụng chung tại tầng hầm là diện tích đủ chỗ đỗ cho 226 xe 2 bánh, còn diện tích để ô tô thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Do tranh chấp trong bàn giao diện tích sử dụng chung, chủ đầu tư đã cố tình không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, quỹ bảo trì và công tác quản lý vận hành toà nhà cho đại diện cư dân. Nhiều hộ dân rất bức xúc bởi chính những tranh chấp đó khiến hàng trăm hộ dân không được cấp “sổ hồng” sau nhiều năm dọn về sinh sống, gây khó khăn cho việc chuyển nhượng căn hộ khi người dân có nhu cầu bức thiết cần giải quyết.

"Lật tẩy những chiêu trò vi phạm

Thanh tra Bộ Xây dựng chỉ rõ, chủ đầu tư thường đưa ra những chiêu trò để trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì như: chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; chậm chuyển giao kinh phí bảo trì chung cư theo quy định. Vì theo quy định mỗi toà chung cư có 70% căn hộ được bàn giao và đã bầu ban quản trị thì chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì. Ngoài ra, chủ đầu tư còn lập lờ diện tích sử dụng chung riêng; chưa quyết toán số liệu sử dụng kinh phí bảo trì; chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà; không mở tài khoản để gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc mở tài khoản nhưng không thông báo cho cơ quan quản lý để theo dõi.

Trên thực tế, chỉ cần thực hiện một trong những chiêu trò trên, chủ đầu tư đã lẩn trốn, chây ỳ khỏi trách nhiệm bàn giao lại quỹ bảo trì cho ban quản trị tòa nhà. Và lúc đó, mặc dù đi đòi tiền của mình nhưng người dân luôn ở tư thế “cầm dao đằng lưỡi”, khó có thể ép chủ đầu tư phải nộp lại quỹ bảo trì một cách sòng phẳng, nhanh chóng. Ở đây, người dân dường như chỉ trông chờ vào lòng tốt, cũng như sự nghiêm túc chấp hành pháp luật của chủ đầu tư.

Có thể cảm nhận nỗi bức xúc của cư dân chung cư Hapy Star trên địa bàn phường Giang Biên (quận Long Biên) ròng rã suốt 5 năm qua mới lấy lại được số tiền 3 tỷ đồng quỹ bảo trì từ chủ đầu tư.

Nhớ như in những ngày, tháng “bền gan” chiến đấu với chủ đầu tư, ông Nguyễn Công Trường, Trưởng Ban quản trị tòa nhà Hapy Star hồ hởi nói “Chúng tôi phải đòi theo kiểu đánh lấn, tức là đòi dần dần mới thu được số tiền của mình. Nhiều cuộc họp “nảy lửa” giữa chủ đầu tư và cư dân diễn ra tới tận đêm muộn mới ra được một kết luận chung, buộc chủ đầu tư phải thực hiện quy định của pháp luật”.

Dẫu sao, câu chuyện của chung cư Hapy Star cũng có hậu như tên gọi của nó. Còn thực tế, tại một số chung cư khác trên địa bàn, cơ quan chức năng và chính quyền địa phương gặp rất nhiều khó khăn để yêu cầu chủ đầu tư phối hợp giải quyết công việc.

Theo ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, trong giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 đến trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành thì có một thực tế, chủ đầu tư không lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định, do đó không có tài khoản để cưỡng chế kinh phí bảo trì. Do vậy, khi Sở trình UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định cưỡng chế phải xác định các tài khoản khác của chủ đầu tư và thực hiện trên các tài khoản này. Trong khi đó, cũng có tình trạng một số chủ đầu tư lại có nhiều tài khoản tại các ngân hàng khác nhau nên cơ quan chức năng gặp khó khăn trong việc ban hành quyết định cưỡng chế.

Cũng theo Sở Xây dựng Hà Nội, nhiều chủ đầu tư không báo cáo, cung cấp số tài khoản chủ đầu tư lập để thu kinh phí bảo trì 2% của người mua nhà nên không xác định tổng kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đã thu để cưỡng chế thu hồi. “Khi Sở không có số tài khoản và tổng kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đã thu của các hộ gia đình tại các nhà chung cư thì cũng khó để trình thành phố ban hành quyết định cưỡng chế”, ông Minh nêu.

Với địa bàn rộng lớn, số chung cư thời gian tới sẽ tiếp tục gia tăng thì việc Hà Nội cần có một hành lang pháp lý để xử lý, quản lý nhà chung cư tốt hơn là rất cần thiết. Song, bên cạnh những chủ đầu tư cố tình không chấp hành quy định của pháp luật thì ở một số địa phương trên địa bàn Thủ đô vẫn có những chủ đầu tư kinh doanh có trách nhiệm khi nghiêm túc, chủ động bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị nhằm quản lý, vận hành chung cư với chất lượng đảm bảo, an toàn và tiện ích nhất cho cư dân.

Bài 3: Việc mới, việc khó