Tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.

Phát sinh nhiều vướng mắc

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã được quy định từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013.

Pháp luật đất đai không có quy định riêng đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; đồng thời, cho đến trước thời điểm ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành) thì pháp luật về nhà ở cũng không quy định cụ thể điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Luật Đầu tư năm 2020 và Luật số 03/2022/QH15) đã quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở.

Với những quy định của pháp luật về nhà ở nêu trên dẫn đến nhiều dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở đang thực hiện theo Luật Đất đai gặp vướng mắc và không thể tiếp tục thực hiện. Theo báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về tình hình, kết quả thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất cho thấy có 579 dự án nhà ở thương mại thực hiện theo cơ chế thỏa thuận hoặc đang có quyền sử dụng đất, trong đó có khoảng 493 dự án đang gặp vướng mắc liên quan đến quy định tại Điều 23 của Luật Nhà ở.

Mặt khác, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở.

Quá trình thảo luận cho ý kiến đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Quốc hội thống nhất quy định về điều kiện loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo hướng quy định có giới hạn về loại đất như quy định tại Luật số 03/2022/QH15. Đồng thời, giao Chính phủ đề xuất nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất ngoài quy định của Luật trong trường hợp cần thiết.

Phá “băng” thị trường bất động sản

Từ cơ sở nêu trên, việc xây dựng và ban hành Nghị quyết của Quốc hội để "thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở" là rất cần thiết nhằm tổ chức thực hiện các chủ trương của Đảng về phát triển thị trường quyền sử dụng đất, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, phá “băng”, phục hồi và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trở lại.

Tạo lập hành lang pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất, nhà đầu tư chủ động trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án xây dựng đô thị, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất; góp phần thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân.

Dự thảo Nghị quyết gồm 6 điều được sắp xếp, bố cục cụ thể như sau:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng.

Điều 2. Loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.

Điều 3. Điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Điều 4. Tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm.

Điều 5. Tổ chức thực hiện.

Điều 6. Điều khoản thi hành.