Tăng nguồn cung, điều chỉnh lãi suất: Thị trường bất động sản phục hồi

Những tháng cuối năm 2023, khi các chính sách điều tiết phát huy hiệu quả, thị trường bất động sản được kỳ vọng “ấm lên” sau thời gian trầm lắng.

Kỳ vọng giao dịch tích cực từ cuối năm

Đầu tháng 10/2023, báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ đã quay trở lại thị trường với số căn hộ mới tăng 572% theo quý và 11% theo năm.

Cụ thể, trong quý 3/2023, Tp.HCM đưa ra thị trường 2.528 căn hộ, nguồn cung căn hộ mới mới tăng 572% theo quý và 11% theo năm. Trong đó, Tp.Thủ Đức chiếm 74% thị phần, các nguồn cung mới khác bao gồm các dự án hạng B và C tại quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.

Nguồn cung sơ cấp tăng 32% theo quý và 12% theo năm lên 7.722 căn, phần nào giải tỏa áp lực thiếu nguồn cung. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 49% thị phần, theo sau là hạng C với 34% thị phần và hạng A với 17%.

Lượng giao dịch trong quý 3/2023 đạt 2.003 căn, tăng 561% theo quý và 102% theo năm. Các dự án hạng C có 651 giao dịch, thể hiện nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn ở mức cao. Các dự án hạng B có 210 giao dịch, trong khi hạng A chỉ có 42 giao dịch.

Theo các chuyên gia Savill Việt Nam, kể từ đầu năm 2023, Chính phủ đã có nhiều động thái để hỗ trợ thị trường bất động sản. UBND Tp.HCM đã tập trung giải quyết cho 148 dự án; 39 dự án đã có kết quả. Ngân hàng Nhà nước liên tục hạ lãi suất và Thông tư 10 sẽ mang lại khả năng tiếp cận vốn tốt hơn cho các dự án đang triển khai. Những cơ chế này dự kiến sẽ giúp tăng trưởng nguồn cung và thúc đẩy thị trường phát triển.

Savill Việt Nam dự báo, đến cuối năm 2023 dự kiến sẽ có hơn 1.900 căn hộ mới được chào bán. Hạng C sẽ là sản phẩm chủ lực với 69% thị phần, hạng B sẽ có 26% thị phần và hạng A sẽ có 5%.

Dự kiến, trong quý 4/2023 sẽ có khoảng 200 căn mới được chào bán ra thị trường. Và đến năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ đón thêm 4.600 căn được chào bán cũng như nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm được hoàn thiện.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M của Savills Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản Tp.HCM trong quý 3/2023 đã có sự cải thiện về lượng giao dịch, nguồn cung. Tuy nhiên, con số 7.722 căn trong quý vẫn chưa đáng kể so với trước đây. Nguyên nhân là do thiếu phân khúc hạng C, hạng B và dư thừa phân khúc hạng A.

Các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách bán hàng, bao gồm hỗ trợ trả lãi và gốc trong thời gian đầu, kéo dài lịch thanh toán và các chương trình cam kết thuê.

Thị trường của người mua

Nhận định về diễn biến của thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, lãi suất có xu hướng giảm nhưng vẫn còn ở mức cao. Cụ thế, các ngân hàng đã bắt đầu nới lỏng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản qua động thái giảm lãi suất, giảm các yêu cầu đối với người vay để chủ đầu tư có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, vẫn cần thêm thời gian để đánh giá xem thanh khoản của thị trường bất động sản có thực sự tốt hơn hay không.

Còn người mua nhà hiện vẫn giữ tâm lý lo biến động về lãi suất sau khi chủ đầu tư hết ưu đãi. Vì thế, chủ đầu tư bán hàng trong bối cảnh này phải giải quyết được câu chuyện về lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán cho khách hàng bằng chính sách tốt… mới mong kéo được thanh khoản.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án của DKRA Group, khả năng thanh khoản trên thị trường bất động sản cuối năm 2023 sẽ có chuyển biến tích cực. “Làn sóng” mua nhà dự kiến tăng trở lại từ giai đoạn quý 4/2023 hoặc chậm nhất là vào nửa đầu năm 2024. Thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ có sự hồi phục nhất định ở một số phân khúc và khu vực có kết nối hạ tầng.

“Mặt bằng giá bán thời gian qua đã có những sự điều chỉnh, giảm đáng kể so với thời gian trước. Do đó, người mua với nhu cầu an cư hoặc đầu tư tích lũy tài sản hoàn toàn có thể cân nhắc tìm cho mình một căn nhà phù hợp với điều kiện tài chính. Có thể nói, thị trường bất động sản thời điểm này là của người mua”, ông Thắng phân tích.

Đồng quan điểm, đại diện Công ty Vạn Khang Phát nhận định, từ quý 4/2023, thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu hồi phục nhưng không phải trên phạm vi toàn quốc. Theo đó, thị trường sẽ chỉ hồi phục sớm ở những địa phương có giá bất động sản chưa tăng cao, song tiềm năng tăng trưởng, giá trị nội lực của những địa phương này vẫn còn lớn, sức mua lớn. Tiêu biểu là vùng ven tại các thành phố trọng điểm.

Trước đây, người dân Việt Nam luôn có xu hướng tập trung nhiều về trung tâm các thành phố lớn dẫn đến những khu vực này thường quá tải và chật chội, dư địa cho việc phát triển thị trường bất động sản gần như không còn, vì quỹ đất khan hiếm.

Do vậy, thay vì di chuyển về vùng lõi, hiện nay vùng ven các thành phố đang trở thành điểm đến thu hút đông đảo người dân, nhà đầu tư bất động sản đổ về. Đặc biệt, với việc mở rộng, nâng cấp hạ tầng ra vùng ven, sức mua sẽ tăng. Ở đâu có sức mua lớn, ở đó thị trường bất động sản sẽ hồi phục sớm.

Hạ tầng giao thông thúc đẩy thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Duy Thanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Hưng nhận xét, từ năm 2022 đến hiện tại, có nhiều công trình hạ tầng giao thông phía Nam được chú trọng đầu tư và xây dựng. Đây cũng chính là động lực cho thị trường bất động sản nói chung và với đất nền nói riêng.

Mặc dù vậy, theo ông Thanh, khác với thời điểm trước đây, đất nền thường ăn theo hạ tầng cao tốc thì thời gian sắp tới việc phân lô bán nền sẽ bị hạn chế nhiều. Việc chuyển nhượng cũng trở nên khó khăn hơn. Và giá đất nền cũng không tăng nhanh như thời gian trước đó.

“Thời gian phục hồi của thị trường đất nền phía Nam sẽ chậm hơn bởi các yếu tố về tâm lý đầu tư còn khá là yếu ở giai đoạn này. Những chính sách liên quan đến lãi suất và tín dụng ít nhất thì phải có độ trễ từ 3 - 6 tháng, thường là đi chậm hơn sự phát triển của thị trường. Chính vì thế mà phải qua năm 2024 mới là thời điểm của thị trường đất nền”, ông Thanh cho hay.