Tâm điểm của thị trường bất động sản đang dồn về đâu?

 “Quý I vừa qua ghi nhận hoạt động sôi động của phân khúc BĐS công nghiệp...”, bà Đỗ Thị Thu Hằng,  Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội trao đổi với BizLIVE.

Quý I hằng năm, giao dịch bất động sản thường ảm đạm hơn các quý khác trong năm do trùng với lễ, Tết. Năm nay chu kỳ trên có lặp lại không, thưa bà?

Thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận các thông số tạm thời giảm. Trong quý I/2019, khoảng 9.700 căn hộ được tung mới ra thị trường, giảm -36% theo quý nhưng tăng 76% theo năm. Tất cả các phân khúc ghi nhận sự sụt giảm lượng tung bán mới do các hoạt động kinh doanh tạm dừng trong dịp tết Âm lịch.

Hạng A ghi nhận lượng tung bán mới giảm -84% theo quý trong khi hạng B và C giảm -35% theo quý. Số lượng căn bán đạt khoảng 9.800 căn, tăng mạnh 70% theo năm. Tuy nhiên, so sánh theo quý, số lượng căn bán giảm -14% do kỳ nghỉ tết kéo dài.

Nguồn cung mới thấp nhất đạt hơn 12.000 căn hộ, giảm -34% theo quý và -57% theo năm. Ngoài việc chủ đầu tư còn ít căn trong rổ hàng, thủ tục pháp lý bị trì hoãn cũng như chủ đầu từ thay đổi kế hoạch mở bán dẫn đến nguồn cung mới giới hạn.

Thị trường chứng kiến mức mở bán mới thấp, chỉ hơn 4.500 căn hộ, giảm -38% theo quý và giảm -27% theo năm. Hạng C chiếm đa số nguồn cung mới với 85% thị phần, chủ yếu tập trung tại các quận ngoại thành như Quận 8 và 9.

Lượng giao dịch sơ cấp giảm -42% theo quý và -52% theo năm với tổng lượng giao dịch đạt trên 6.400 căn hộ.

Lượng giao dịch trong quý thấp do kỳ nghỉ lễ của cả nước kéo dài trong tháng 1 và tháng 2. Tỷ lệ hấp thụ trong quý I những năm gần đây thường thấp hơn 50%.

Trong quý I/2019, tỷ lệ hấp thụ đạt 53%, tăng 5 điểm phần trăm theo năm. Các dự án mới chiếm 46% tổng lượng giao dịch, trong khi đó, các khu vực ngoại thành như Quận 8, Tân Phú và Bình Tân tác động lớn nhất tới tổng lượng giao dịch trong quý. Các căn từ 1-2 phòng ngủ tiếp tục thu hút người mua do phù hợp với nhu cầu để ở cũng như đầu tư.

Theo bà, đâu là điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong quý I vừa qua?

Quý I vừa qua ghi nhận hoạt động sôi động của phân khúc BĐS công nghiệp; trong đó, Hải Phòng đang chứng tỏ là một địa phương với nhiều tiềm năng và cơ hội.

Trong tháng 2/2019, tăng trưởng sản xuất công nghiệp Việt Nam tăng 10,3% theo năm nhờ ngành sản xuất và năng lượng. Tăng trưởng trong ngành sản xuất lên mức 12,8%.

Tăng trưởng sản xuất công nghiệp, T2/2019. Nguồn Trading economics, 2019

Chỉ số PMI của Việt Nam đạt 51,2 trong tháng 2/2019. Tăng trưởng PMI thấp do nguồn cầu thấp và nguồn lao động giảm. Tuy nhiên, sản lượng ngành sản xuất vẫn tăng trưởng, trên mức 50 điểm.

Hầu hết các khu công nghiệp (IPs) tại Hải Phòng đều nằm trong khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, đây là một trong 15 khu kinh tế tại Việt Nam. Theo Điều 16 Nghị định 218/2013/ND-CP, dự án đầu tư mới trong khu kinh tế sẽ được miễn thuế hoàn toàn trong bốn năm và giảm 50% thuế trong chín năm tiếp theo. Đây là lợi thế lớn so với các khu công nghiệp khác. Ngoài ra, cơ quan chức năng tạo điều kiện tốt hơn cho nhà đầu tư trong việc hạn chế trì hoãn giải phóng mặt bằng và giấy phép đầu tư.

Tính đến quý I/2019, Hải Phòng có 11 khu công nghiệp, cung cấp xấp xỉ 2.700 ha diện tích đất cho thuê, chiếm khoảng 57% tổng diện tích. Quận Hải An là khu vực năng động nhất, chiếm 64% tổng diện tích đất công nghiệp ở Hải Phòng, tiếp đến là các quận/huyện An Dương, Thủy Nguyên và Đồ Sơn. Năm khu công nghiệp đã lấp đầy hoàn toàn với giá thuê dao động từ 73USD/m2 đến 135USD/m2, chưa bao gồm phí quản lý hàng năm.

Hai khu công nghiệp mới tham gia vào thị trường từ đầu năm 2018. Hai khu vực có nguồn cung được chú ý bao gồm Deep C Giai đoạn 2 và 3 và khu công nghiệp Nam Đình Vũ. Nguồn cung tương lai bao gồm khu công nghiệp Tràng Cát (cơ sở hạ tầng dự kiến hoàn thành vào cuối năm nay), và khu công nghiệp Nam Cầu Kiền- Giai đoạn 2 trong tháng 7/2019.

Theo quy hoạch phát triển cụm công nghiệp đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2025, Hải Phòng sẽ có 12 cụm công nghiệp mới vào năm 2020, cung cấp thêm 1.080 ha và công suất dự kiến đạt 70%. Đến 2025, quy mô đất công nghiệp sẽ tăng thêm 1.377 ha và công suất ước tính đạt 80% đến 90%. Theo Cục Đầu tư Nước ngoài năm 2018, Hải Phòng đã thu hút 3 tỷ USD vốn đăng ký FDI, xếp thứ 3 toàn quốc.

Cuối năm 2018, nhiều chuyên gia dự báo một phân khúc được cho là sẽ tiếp tục làm nên chuyện trong năm 2019, đó là chung cư bình dân, giá rẻ. Trong quý I vừa qua, sức tiêu thụ của thị trường với phân khúc này có được như kỳ vọng không, thưa bà?

Tại Hà Nội, phân khúc trung cấp lớn mạnh. Hạng B tiếp tục dẫn đầu nguồn sơ cấp với 22.500 căn, tương ứng 65% thị phần. Thị trường căn hộ Hà Nội được hỗ trợ bởi nguồn cầu lớn, trong khi phân khúc cao cấp hấp dẫn với lượng nhỏ tầng lớp giàu có trong nước và người mua nước ngoài.

Nguồn cầu lớn từ người mua để ở và nhà đầu tư dẫn đến khối lượng giao dịch của hạng B lớn, chiếm 70% tổng số giao dịch và tăng cao nhất trong ba phân khúc đạt 99% theo năm. Các chủ đầu tư đưa ra mức giá hấp dẫn, giá bán trung bình hạng B khoảng 1.390 USD/m2, giảm -2% theo quý nhưng tăng 8% theo năm.

Tại TP.HCM, hạng C chiếm đa số nguồn cung mới với 85% thị phần, chủ yếu tập trung tại các quận ngoại thành như Quận 8 và 9 và dự kiến sẽ tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cung tương lai và lượng bàn giao.

Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi!