Tại sao cổ phiếu CTCP Xuất nhập khẩu Hóa chất Miền Nam được định giá lên tới 253.300 đồng?

Nhiều khả năng, mức giá khởi điểm 253.300 đồng cho mỗi cổ phần của CTCP Xuất nhập khẩu Hóa chất Miền Nam (Southchimex) được dựa trên việc doanh nghiệp này sở hữu quỹ đất vàng rộng lớn.

Như Nhadautu.vn đã đưa tin, Vinachem sẽ đấu giá 49% vốn tương ứng 461.516 cổ phần tại CTCP Xuất Nhập khẩu Hóa chất Miền Nam (Southchimex) với giá khởi điểm 253.300 đồng/cổ phiếu, tương đương với việc Southchimex đang được định giá ở mức 238,5 tỷ đồng, gần gấp 2 lần quy mô tổng tài sản của công ty tính đến cuối năm 2018.

Mức giá này khiến giới đầu tư không khỏi băn khoăn. Bởi lẽ kết quả kinh doanh của Southchimex trong giai đoạn 2016 – 2018 không quá ấn tượng với doanh thu ghi nhận quanh mức 700 tỷ đồng, nhưng với việc chi phí chiếm tỷ trọng lớn, nên biên lợi nhuận ròng chỉ đạt khoảng 0,25%.

Nhiều khả năng, cơ sở cho mức giá cổ phiếu Southchimex đến từ tiềm năng về quỹ đất.

Về quỹ “đất vàng” của Southchimex

Theo tìm hiểu, Southchimex hiện đang sở hữu 4 lô đất lớn.

Trong đó, khu đất số 130 Trần Hưng Đạo, phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, TP. HCM rộng 671,8 m2 được được dùng làm trụ sở văn phòng làm việc của công ty.

Khu đất tại Đường số 3, Khu Công nghiệp Biên Hòa 1 (TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) có diện tích 16.508,6 m2 hiện đang được dùng để làm kho chứa hàng. Được biết, theo Quyết định 4217/QĐ-UBND ngày 24/11/2017 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 chuyển đổi công năng KCN Biên Hòa 1 thành khu đô thị - thương mại – dịch vụ Phường An Bình – TP. Biên Hòa, Southchimex sẽ phải tiến hành di dời toàn bộ nhà xưởng trong KCN Biên Hòa 1. Tuy nhiên, công ty chưa có kế hoạch cụ thể về công tác di dời.

Hai khu đất còn lại của Southchimex đang trong quá trình chuyển đổi từ kho chứa hàng thành các dự án bất động sản.

Cụ thể, đó là các khu đất tại số 19 Nguyễn Biểu, Phường 11, Quận 5, TP. HCM (diện tích 1.926,9 m2) và Km 13.6 đường Xa lộ Hà Nội, Phường Hiệp Phú, Quận 9, TP. HCM (diện tích 15.471,1 m2).

Theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, Southchimex đã sử dụng các tài sản trên đất, giá trị thương quyền tại 2 khu đất trên để góp vốn vào CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Đông Hưng Thịnh theo hợp đồng hợp tác đầu tư số 0703/2016/HĐHTĐT ngày 7/3/2016 giữa CTCP Đầu tư Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh, bà Nguyễn Thị Thanh Hương và Southchimex. Được biết, 2 khu đất này dự kiến được dùng để xây dựng dự án nhà ở, thương mại dịch vụ.

Hiện tại, công việc bàn giao 2 khu đất đã được Southchimex hoàn tất theo biên bản bàn giao ngày 11/8/2016. Tuy nhiên, Vinachem sau đó đã bất ngờ có công văn yêu cầu Southchimex tạm dừng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 2 khu đất này, nên việc sang tên các lô đất vẫn chưa hoàn thành.

Về bà Nguyễn Thị Thanh Hương, tìm hiểu của Nhadautu.vn cho thấy, nữ doanh nhân này nhiều khả năng là cổ đông lớn khi nắm 311.225 cổ phần Southchimex, tương đương 33,043% vốn điều lệ. Ngoài ra, bà cũng “trùng” tên với Chủ tịch HĐQT Southchimex mới được bổ nhiệm từ ngày 8/5/2019.

Đáng chú ý, theo Biên bản họp HĐQT số 03/17/BB-HĐQT ngày 29/11/2017, trong trường hợp dự án tại 2 khu đất trên bị ngưng hoàn toàn, bà Nguyễn Thị Thanh Hương sẽ rút lại toàn bộ các khoản hỗ trợ tiền thuê đất của kho 19 Nguyễn Biểu, Quận 5 (phát sinh từ năm 2014 trở về trước và từ 2016 trở về sau) và kho Thủ Đức, Quận 9 (phát sinh từ năm 2015 trở về sau) của Southchimex. Nếu trường hợp này xảy ra, công ty phải ghi nhận giảm giá trị đầu tư hợp tác của 2 kho và phát sinh khoản lỗ tài chính tương ứng với giá trị hợp đồng hợp tác đầu tư số 0703/2016/HĐHTĐT ngày 7/3/2016.

Tính đến ngày 30/6/2019, Southchimex chỉ bao gồm 6 cổ đông. Trong đó, 2 nữ cổ đông là bà Nguyễn Thị Thanh Hương và Nguyễn Thị Diệu Hoa đã nắm đến 50,693% vốn Southchimex.

Do đó, nhiều khả năng phiên đấu giá này sẽ là cơ hội để doanh nghiệp bất động sản kể trên rộng đường sở hữu Southchimex với quỹ đất vàng lớn. Dù rằng, mức giá mà nhà đầu tư này phải bỏ không hề rẻ, ít nhất là 116,9 tỷ đồng cho 49% cổ phần mà Vinachem sở hữu.