Sudico trông chờ vào thoái vốn

 Kế hoạch thoái vốn nhà nước tại CTCP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) được kỳ vọng sẽ tạo "cú huých” giúp doanh nghiệp bước ra khỏi giai đoạn khó khăn.

Lợi nhuận chưa tương xứng với tiềm năng

Sudico tiền thân là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Tổng công ty Sông Ðà, được thành lập năm 2001, cổ phần hóa vào năm 2003. Công ty sở hữu quỹ đất lớn tại nhiều tỉnh, thành phố Hà Nội, Hòa Bình, Quảng Ninh, Ðà Nẵng.

Trong đó, dự án có quy mô lớn nhất là Nam An Khánh, được cấp phép đầu tư từ năm 2004 trên diện tích 312 ha, thuộc địa bàn hai xã An Khánh và An Thượng (huyện Hoài Ðức, TP. Hà Nội).

Dự án này được đánh giá cao về tiềm năng lợi nhuận nhờ vị trí đắc địa, nằm ngay sát Ðại lộ Thăng Long nối liền với trung tâm Hà Nội

Sau giai đoạn 2011 - 2012 kinh doanh thua lỗ do ảnh hưởng bởi bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, với lợi thế quỹ đất dồi dào, giá vốn rẻ tại nhiều vị trí, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng khi thị trường “ấm” trở lại Sudico sẽ bứt phá.

Tuy nhiên, lợi nhuận của Sudico lại đi xuống. Lợi nhuận trước thuế năm 2015 của Công ty là 290,2 tỷ đồng, thì đến năm 2016 là 228 tỷ đồng, năm 2017 là 178,6 tỷ đồng và đến năm 2018 là 134,8 tỷ đồng.

Lợi nhuận giảm, trong khi quy mô tài sản tăng trưởng, nên hiệu suất sinh lời trên tài sản, nguồn vốn của doanh nghiệp đi xuống.

Nếu như năm 2015, hiệu suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) và hiệu suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) của Sudico đạt lần lượt là 3,9% và 11,4% thì đến năm 2018, các chỉ số này lần lượt chỉ còn 1,8% và 5%.

Tại Ðại hội cổ đông thường niên 2019, Sudico đặt kế hoạch kinh doanh năm nay với 700 tỷ đồng doanh thu và 135 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Kết thúc nửa đầu năm, báo cáo tài chính của Công ty cho biết, doanh thu bán hàng đạt 196 tỷ đồng, gấp 6,9 lần cùng kỳ năm 2018, nhưng do không còn ghi nhận khoản lãi đột biến từ chuyển nhượng khoản đầu tư như cùng kỳ năm ngoái nên lợi nhuận trước thuế thu về chỉ đạt 23 tỷ đồng, giảm 63% so với cùng kỳ.

Nhiều dự án dở dang

Sở hữu quỹ đất lớn, giá vốn rẻ tại vị trí đắc địa, vì sao kết quả kinh doanh của Sudico lại “khiêm tốn” như vậy?

Một trong những nguyên nhân quan trọng được đánh giá là dòng vốn bị giữ tại các dự án dở dang, khiến hoạt động đầu tư của Công ty gặp nhiều khó khăn

Báo cáo tài chính của Sudico cho biết, tính đến cuối tháng 6/2019, Công ty có tổng tài sản 6.496 tỷ đồng; trong đó, khoản mục chi phí đầu tư dở dang chiếm tỷ trọng 85,2%, với 5.535 tỷ đồng.

Trong số này, giá trị hàng tồn kho đạt 3.550 tỷ đồng, chiếm 54,6% tổng tài sản, tăng gần 900 tỷ đồng so với cuối năm 2016, tập trung tại dự án Khu đô thị Nam An Khánh (với 3.284 tỷ đồng).

Ngoài ra, còn có dự án Khu đô thị Mỹ Ðình - Mễ Trì (176 tỷ đồng), dự án Khu dân cư Bắc đường Trần Hưng Ðạo - Hòa Bình 73,3 tỷ đồng và các dự án khác (20,5 tỷ đồng).

Việc đầu tư vào các dự án này diễn ra khá chậm đã ảnh hưởng đến việc tiêu thụ sản phẩm và thu hồi dòng tiền để tái đầu tư.

Trong nửa đầu năm 2019, giá trị đầu tư tăng thêm của đại dự án Nam An Khánh chỉ đạt 109 tỷ đồng, trong khi giá trị đầu tư tại dự án Mỹ Ðình - Mễ Trì không thay đổi.

Tình hình cũng tương tự với các khoản xây dựng dở dang dài hạn. Tổng chi phí dở dang dài hạn đến 30/6/2019 là 1.951 tỷ đồng, tăng 28,3 tỷ đồng so với đầu tư.

Trong đó, quy mô lớn nhất là dự án Hòa Hải - Ðà Nẵng với 1.160,6 tỷ đồng (tăng 1 tỷ đồng so với đầu năm), dự án Văn La - Văn Khuê, Hà Ðông với 519 tỷ đồng, (tăng 20 tỷ đồng so với đầu năm).

Các dự án Tiến Xuân, Nam An Khánh mở rộng, Khu đô thị Thịnh Lang (Hòa Bình) chi phí đầu tư giữ nguyên, lần lượt là 153,6 tỷ đồng, 108,6 tỷ đồng và 9,2 tỷ đồng.

Cũng cần lưu ý là kết quả kinh doanh của Sudico chưa bao gồm chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ mà Công ty đang thực hiện vốn hóa chi phí lãi vay vào hàng tồn kho cũng như các khoản đầu tư dở dang dài hạn.

Trong nửa đầu năm nay, giá trị lãi vay vốn hóa được ghi nhận là 76,4 tỷ đồng. Như vậy, giá trị thực tế đầu tư cho các dự án có thể thấp hơn do giá trị tăng thêm đến từ lãi vay được vốn hóa.

Trong khi việc đầu tư diễn ra chậm thì tiến độ tiêu thụ nhìn chung cũng không mấy lạc quan. Ðiều này thể hiện ở khoản phải trả trước của khách hàng khá thấp so với quy mô các dự án.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, các dự án chung cư, tòa nhà hỗn hợp chỉ cần hoàn thành phần móng là có thể mở bán. Còn đối với các nhà ở liền kề, thấp tầng, điều kiện là hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.

Tính đến ngày 30/6/2019, số dư người mua trả tiền trước cho Sudico đạt 780 tỷ đồng, chiếm 12% quy mô nguồn vốn gần 6.500 tỷ đồng. Trong đó, 586 tỷ đồng là trả trước ngắn hạn cho dự án Nam An Khánh; 193,7 tỷ đồng là trả trước dài hạn cho dự án Mễ Ðình - Mễ Trì.

Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, nhiều dự án của Sudico hiện đã được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng, dòng tiền kinh doanh về thấp, kịch bản lạc quan nhất với Công ty được đánh giá là huy động thêm vốn từ cổ đông hoặc nhà đầu tư chiến lược để đẩy nhanh tiến độ các dự án hiện tại, tiêu thụ sản phẩm quay vòng vốn.

Ðây cũng là phương án được nhiều doanh nghiệp bất động sản thực hiện những năm qua và đem lại hiệu quả

Ðối với việc vay nợ, tính đến 30/6/2019, Công ty đang có 432,9 tỷ đồng khoản vay dài hạn đến hạn trả. Trong đó, có 385 tỷ đồng nợ vay với Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank).

Kỳ vọng vào “cú huých” thoái vốn nhà nước

Trong cơ cấu cổ đông của Sudico hiện nay, Tổng công ty Sông Ðà đang là cổ đông lớn nhất, sở hữu 36,65% vốn điều lệ. Cổ đông lớn thứ hai ông Ðỗ Văn Bình, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Sudico, với tỷ lệ nắm giữ 17,3% vốn.

Theo phương án tái cấu trúc Tổng công ty Sông Ðà, tới đây, doanh nghiệp này sẽ thực hiện thoái vốn tại Sudico.

Sau câu chuyện thoái vốn thành công của Tổng công ty Ðầu tư và kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) tại Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) vào cuối năm 2018 với mức giá trúng vượt mong đợi, thị trường kỳ vọng một kịch bản tương tự diễn ra tại Sudico.

Bởi Vinaconex và Sudico có nhiều điểm tương đồng, như cùng có quỹ đất lớn và hiệu quả kinh doanh chưa tương xứng với tiềm năng.

Dẫu vậy, đến nay, kế hoạch thoái vốn của Tổng công ty Sông Ðà tại Sudico vẫn chưa có thông tin chi tiết.

Nhà đầu tư có thể còn phải chờ thêm một thời gian nữa mới rõ triển vọng từ doanh nghiệp bất động sản từng lừng lẫy một thời trên thị trường chứng khoán.