#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Sửa đổi Luật Đất đai: Khi bảng giá không còn là "thước đo" duy nhất

Các chuyên gia lên tiếng cảnh báo về dự thảo Luật Đất đai 2024. Việc áp dụng bảng giá đất một cách máy móc, không phân biệt đối tượng, có thể gây ra những hệ lụy khôn lường, từ bất ổn thị trường đến sự thiếu công bằng trong chính sách bồi thường, tái định cư.

Luẩn quẩn bài toán giá đất: Một mũi tên không thể trúng nhiều đích

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang tạo ra một điểm nghẽn lớn khi mở rộng phạm vi áp dụng của bảng giá đất cho nhiều mục đích và đối tượng, thay vì chỉ sử dụng giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Việc này đang đẩy công tác quản lý tài chính đất đai vào vòng luẩn quẩn, gây ra những xung đột lợi ích và bất cập mới.

Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, bảng giá đất vốn chỉ nên là công cụ điều tiết nguồn thu ngân sách. Việc ép một công cụ này "gánh" quá nhiều nhiệm vụ, từ bồi thường giải phóng mặt bằng đến định giá đất tái định cư, là không hợp lý.

Ông Cường phân tích, trước đây, giá bồi thường và tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 ra đời, giá bồi thường vẫn theo giá đất cụ thể, nhưng giá tái định cư lại tính theo bảng giá đất. Điều này tạo ra sự bất hợp lý, bởi giá đất cụ thể dựa trên giao dịch thực tế, còn bảng giá đất lại chưa theo kịp sự thay đổi của thị trường. Kết quả là, "giá thị trường" bị kéo về gần với bảng giá đất, khiến tiền bồi thường thực tế không đảm bảo công bằng.

Hơn nữa, việc tăng bảng giá đất để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất lại vô tình làm phát sinh chi phí đột biến cho nhiều nhóm đối tượng khác, như khi chuyển mục đích sử dụng đất hay cấp giấy chứng nhận lần đầu. Việc áp dụng sai nguyên tắc còn tạo cơ hội cho các nhà đầu tư trục lợi, gây méo mó thị trường, đặc biệt là trong đấu giá đất sơ cấp.

Tháo gỡ nút thắt: Phân định rõ vai trò

Theo ông Cường, về lý thuyết và thực tiễn, sẽ không thể có một bảng giá đất duy nhất áp dụng cho mọi trường hợp. Thay vào đó, cần phân định rõ chức năng của từng công cụ:

Bảng giá đất: Nên quay lại vai trò cốt lõi là công cụ điều tiết nguồn thu ngân sách, giảm thủ tục hành chính cho các giao dịch phổ biến, giá trị không quá lớn. Việc ban hành khung giá đất thống nhất toàn quốc để tránh các địa phương cạnh tranh không lành mạnh cũng là một giải pháp cần được xem xét.

Giá đất cụ thể: Vẫn cần duy trì để đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư. Giá đất cụ thể phải phản ánh đúng khả năng sinh lời và đặc thù của từng thửa đất, bởi không thể dùng một bảng giá đất để áp dụng cho mọi vị trí, quy mô và thời điểm.

Để khắc phục tình trạng giao dịch "hai giá", ông Cường cho rằng cần áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng, buộc các giao dịch phải phản ánh đúng giá trị thực. Đồng thời, nhà nước nên tập trung điều tiết thị trường thông qua nguồn cung đất sơ cấp thay vì can thiệp bằng các công cụ tài chính.

Kết luận, ông Ngô Gia Cường nhấn mạnh rằng mọi chính sách quản lý vĩ mô cần được thiết kế thận trọng, có lộ trình, công bằng và minh bạch, nhằm đảm bảo sự ổn định của nền kinh tế và đời sống xã hội.