MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Sự thật đằng sau chiêu thức "bán lúa non"

Trên thị trường bất động sản, việc huy động vốn từ khách hàng cho các dự án chưa đủ điều kiện mở bán – hay còn gọi là “bán lúa non” – đang diễn ra phổ biến, tiềm ẩn rủi ro cao cả về pháp lý lẫn tài chính cho khách hàng và doanh nghiệp.

Trái ngược với thông lệ quốc tế, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại phổ biến hình thức bán nhà trên giấy (hình thành trong tương lai) – một cơ chế vốn tiềm ẩn rủi ro cao cho người mua. Dù pháp luật đã siết chặt điều kiện mở bán, nhiều chủ đầu tư vẫn tinh vi lách luật để huy động vốn sớm, đẩy rủi ro về phía khách hàng và tạo ra sự bất ổn trong hệ thống tài chính.

Chủ đầu tư lách luật: Nghệ thuật 'bán lúa non' tinh vi

Trong giai đoạn sơ khai, việc bán nhà trên giấy diễn ra dễ dàng, dẫn đến nhiều bi kịch khi doanh nghiệp sử dụng vốn sai mục đích hoặc bỏ trốn. Để khắc phục, pháp luật hiện hành quy định nghiêm ngặt: Chung cư chỉ được mở bán khi hoàn thiện phần móng và có thông báo của Sở Xây dựng; đất nền phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, những quy định này chỉ giúp làm chuyên nghiệp hóa hoạt động phát triển dự án, chứ không triệt tiêu được hành vi huy động vốn sớm. Thực tế, tình trạng "bán lúa non" vẫn diễn ra phổ biến, chỉ là được thực hiện một cách "khéo léo" hơn:

Ủy quyền huy động: Ngay sau khi dự án khởi công (có giấy phép xây dựng), chủ đầu tư ủy quyền (chính thức hoặc không chính thức) cho bên thứ ba (công ty con, liên kết hoặc sàn môi giới) thực hiện "chào bán".

Giao kết núp bóng: Khách hàng được mời ký các văn bản "núp bóng" như thỏa thuận đặt chỗ, giữ chỗ, hứa mua hứa bán, hoặc hợp tác kinh doanh. Khoản tiền "giữ chỗ" từ 50 – 100 triệu đồng hoặc hơn, giúp chủ đầu tư thu về hàng chục, hàng trăm tỷ đồng ở giai đoạn "tiền mở bán" để cải thiện dòng tiền và giảm chi phí tài chính.

Booking ảo: Hiện tượng "booking ảo" – công bố lượng giữ chỗ "khủng" để tạo hiệu ứng sốt hàng – cũng nở rộ, biến hoạt động này thành "vùng xám" thiếu giám sát, tiềm ẩn rủi ro lớn.

Lỗ hổng pháp lý: Giao dịch dân sự hay huy động vốn trái phép?

Việc khách hàng ký thỏa thuận với bên thứ ba để "chắc chân" mua sản phẩm là phổ biến. Xét về bản chất, đây là hành vi huy động vốn, bị Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) nghiêm cấm khi dự án chưa đủ điều kiện.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết, Luật KDBĐS 2023 chỉ cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với mức không quá 5% giá trị nhà ở và chỉ khi đáp ứng đủ điều kiện mới được ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, doanh nghiệp đã "lách luật" bằng cách áp dụng các hình thức giao kết không được quy định trong Luật Nhà ở và Luật KDBĐS, mà chỉ chịu sự hướng dẫn của Bộ luật Dân sự.

Luật sư Trần Minh Cường khẳng định: Dù gọi bằng tên gì ("đặt chỗ", "thỏa thuận hợp tác đầu tư", "hợp đồng góp vốn"), nếu chủ đầu tư thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, thì đó vẫn là hành vi huy động vốn trái phép theo Luật KDBĐS và tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Tối ưu hóa rủi ro và kiến nghị giải pháp

Hoạt động huy động vốn sớm mang đến hai mặt đối với người mua: Giúp "đặt chỗ" sớm với giá hợp lý hơn, nhưng đồng thời tiềm ẩn rủi ro chôn vốn và khó đòi lại tiền khi dự án gặp trục trặc. Việc chứng minh thiệt hại và hành trình tố tụng để yêu cầu bồi thường là quá trình tốn kém và kéo dài.

Vì vậy, các luật sư kiến nghị cần thiết lập một khung pháp lý trung gian giữa "hợp đồng dân sự" và "hợp đồng mua bán hình thành trong tương lai" để hạn chế tình trạng huy động vốn kiểu "bán lúa non" mà vẫn đáp ứng nhu cầu vốn của doanh nghiệp.

Quan trọng hơn, chủ đầu tư cần có trách nhiệm minh bạch thông tin trong giai đoạn tiền mở bán: Công bố rõ ràng dự án đang "chưa đủ điều kiện mở bán", hiện trạng pháp lý, và mục đích sử dụng tiền thu được từ "đặt chỗ". Luật sư Cường nhấn mạnh: "Thông tin minh bạch là điều kiện cơ bản để người mua hiểu rõ rủi ro, dự án và chủ đầu tư, để chịu trách nhiệm cho quyết định của mình."