Sự bùng nổ, lao dốc và tương lai của bất động sản Trung Quốc

Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, lĩnh vực bất động sản đã nổi lên như một trong những động lực tăng trưởng quan trọng nhất của nền kinh tế Trung Quốc, đóng góp nhiều hơn cả xuất khẩu ra nước ngoài.

Do đó, giá nhà đất tăng vọt với tốc độ “nhanh như ánh sáng”. Tỷ lệ tiết kiệm cao nổi tiếng của Trung Quốc, cùng với các biện pháp kiểm soát vốn, là công cụ giúp chuyển tiền để làm bàn đạp cho bong bóng bất động sản.

Các hộ gia đình Trung Quốc đã đầu tư tới 80% tài sản của họ vào lĩnh vực bất động sản và nhiều người trong số này đã mua nhiều hơn một căn nhà, tùy thuộc vào khả năng của họ.

Kết quả là, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã dần vươn mình trở thành những tập đoàn lớn mạnh bậc nhất thế giới, cho đến khi bong bóng bất động sản đột ngột vỡ vào khoảng 18 tháng trước.

Sự bùng nổ bất động sản kéo dài một thập kỷ này đã gây ra một số hậu quả. Trước hết, nó đã đóng góp tới 1/3 mức tăng trưởng đầu tư tài sản cố định và tăng trưởng GDP (tổng sản phẩm quốc nội) ở Trung Quốc trong giai đoạn 2010-2019.

Thứ hai, nó cung cấp một lượng lớn tiền mặt cho chính quyền địa phương Trung Quốc thông qua việc bán đất cho các nhà phát triển. Điều này có nghĩa là họ có thể dùng tiền tài trợ cho nhiều dự án khác.

Cuối cùng, khi giá đất tiếp tục tăng và các nhà phát triển bất động sản bị cắt nguồn tài trợ từ ngân hàng nhằm hạn chế việc lạm dụng đòn bẩy tài chính, họ phải tìm ra những cách mới để “tự cứu chính mình”.

Điều này, cùng với nhu cầu cấp vốn cho các dự án cơ sở hạ tầng của chính quyền địa phương, đã dẫn đến sự xuất hiện hàng loạt của hệ thống ngân hàng bóng tối (shadow banking - nhóm các trung gian tài chính tạo điều kiện cho việc tạo tín dụng trên hệ thống tài chính toàn cầu trong đó các thành viên không phải chịu sự giám sát của cơ quan quản lí).

Thách thức quy định

Ngân hàng bóng tối và những rủi ro liên quan đến sự ổn định tài chính là vấn đề đau đầu đối với các cơ quan quản lý. Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình lần đầu tiên cố gắng điều chỉnh việc lạm dụng đòn bẩy quá mức của thị trường bất động sản vào giữa năm 2017.

Điều này tỏ ra phản tác dụng vì nó một lần nữa thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản tìm kiếm các nguồn tài trợ thay thế, dẫn họ đến thị trường trái phiếu nước ngoài ở Hong Kong và quan trọng nhất là tiền thu được từ việc bán các dự án nhà ở hình thành trong tương lai cho các hộ gia đình Trung Quốc.

Tiền tiết kiệm và sự giàu có của các hộ gia đình Trung Quốc ngày càng gắn bó chặt chẽ với lĩnh vực bất động sản, nhiều hơn bất kỳ nơi nào khác trên thế giới. Sự mong manh của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã bị chôn vùi trong những năm qua nhờ tính thanh khoản dồi dào trong lĩnh vực tài chính và tăng trưởng kinh tế cao.

Những điều này đột nhiên trở nên rõ ràng khi các cơ quan quản lý Trung Quốc bắt đầu phản ứng với việc giá nhà đất ngày càng tăng và sự suy giảm liên quan đến khả năng chi trả nhà ở và phân phối thu nhập.

Mãi đến năm 2020, trong thời kỳ mà Trung Quốc dường như đã chiến thắng trong cuộc chiến chống lại đại dịch Covid-19, trong khi phần còn lại của thế giới đang gặp khó khăn, một cơ quan quản lý đã quyết định đưa ra cái gọi là chính sách “ba lằn ranh đỏ” để hạn chế việc lạm dụng đòn bẩy của các nhà phát triển bất động sản.

Những nguyên tắc tài chính liên quan đến tỷ lệ nợ trên tiền mặt, vốn chủ sở hữu và tài sản được chứng minh là một động thái rủi ro. Rõ ràng là một số nhà phát triển, bao gồm cả Evergrande – công ty bất động sản lớn nhất về tài sản, sẽ không thể chịu được áp lực này.

Đây là một cú sốc đối với các nhà đầu tư, cả ở Trung Quốc và toàn cầu. Evergrande có khoản nợ chưa thanh toán lên tới 300 tỷ USD, 10% trong số đó là của các nhà đầu tư nước ngoài.

Tác động lan tỏa của việc Evergrande không trả được nợ vay trái phiếu nước ngoài vào mùa hè năm 2021 đã dẫn đến việc một số nhà phát triển khác không trả được nợ và các giao dịch nhà ở bị sụp đổ. Điều này dẫn đến mức tăng trưởng âm hai con số và sự điều chỉnh nhanh chóng về giá nhà đất.

Ngoài ra, các cuộc tẩy chay thanh toán thế chấp của người mua nhà nổi lên vào nửa đầu năm 2022 là hậu quả trực tiếp của việc các hộ gia đình đã sử dụng tiền tiết kiệm của họ để thanh toán các khoản đặt cọc lớn cho các dự án mà nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc hoàn thiện và bàn giao.

Mặc dù những vụ vỡ nợ thế chấp như vậy vẫn còn khá nhẹ cho đến nay, sự ổn định tài chính đã dần trở thành một rủi ro chính mà Trung Quốc phải theo dõi trong tương lai.

Quan điểm

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đã quyết định quay lại vạch xuất phát ban đầu và dỡ bỏ các hạn chế theo quy định đối với các nhà phát triển bất động sản, chẳng hạn như “ba lằn ranh đỏ”.

Nói cách khác, việc đồng thời đối phó với dịch Covid-19 cũng như sự sụp đổ của lĩnh vực bất động sản là quá sức đối với Trung Quốc, qua đó mở đường cho sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản.

Thực tế, các điểm yếu về cấu trúc của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc vẫn tồn tại. Các hộ gia đình có thể vẫn cảnh giác với điều này và có thể sẽ không đầu tư tiền dễ dàng như trước đây. Điều này cho thấy rằng các giao dịch nhà ở có thể sẽ không bao giờ phục hồi trở lại mức trước đó. Dù vậy, việc dỡ bỏ áp lực pháp lý sẽ mang lại một số tin vui cho lĩnh vực bất động sản Trung Quốc vào năm 2023, thu hút các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, hậu quả của tất cả những điều này là cuối cùng sẽ có nhiều đòn bẩy hơn để dọn dẹp. Khả năng chi trả nhà ở sẽ không cải thiện nhanh như mong đợi, điều này không báo hiệu tốt cho mục tiêu đạt được “sự thịnh vượng chung” của chính phủ Trung Quốc.