SSI Research: Triển vọng BĐS KCN vẫn tích cực trong dài hạn

SSI Research ước tính lợi nhuận ròng của các công ty bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) giảm 23% trong 6 tháng cuối năm 2020. Tuy nhiên triển vọng về dài hạn vẫn tích cực nhờ nhu cầu về BDS KCN gia tăng cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư FDI.

Triển vọng lợi nhuận 6 tháng cuối năm 2020

Theo báo cáo ngành BĐS KCN của SSI Research, do các chuyến bay quốc tế đi và đến Việt Nam bị giảm xuống mức rất thấp, đã có sự trì hoãn đáng kể trong thời gian qua liên quan đến việc chốt hợp đồng thuê với nhà đầu tư do sự tạm dừng các chuyến thăm quan thực địa và làm gián đoạn quá trình đàm phán. Tuy nhiên, vào đầu tháng 9, chính sách miễn trừ yêu cầu về kiểm dịch mới đối với các chuyên gia và nước ngoài và nhà đầu tư (4674/BYT/MT) đã giúp giải tỏa phần nào tình trạng trên.

Trước khi có quyết định miễn trừ, phần lớn hoạt động cho thuê KCN của các chủ đầu tư đều rất khiếm tốn trong 6 tháng đầu năm 2020. Mặc dù thông tin về việc miễn trừ mới là một tin đáng mừng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhưng tần suất các chuyến bay vẫn ở mức rất thấp và ước tính các chuyến bay tới Việt Nam chỉ đạt 5,000 chuyến trong tháng 9. SSI Research tin rằng vấn đề này sẽ vẫn là một yếu tố kéo dài quyết định đàm phán và đầu tư đến ít nhất là 6 tháng cuối năm 2020, có thể dẫn đến diện tích thuê mới theo khu vực giảm 12% so với cùng kỳ. Đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 2 gần đây có thể đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến số lượt khách đến và đi tại Việt Nam với số liệu cụ thể vẫn chưa được công bố.

Tuy nhiên việc dỡ bỏ chính sách giãn cách xã hội vào đầu tháng 9 khiến SSI Research phần nào lạc quan hơn về tình hình. Nhưng một trong những điểm vẫn còn tồn tại là khó khăn hiện hữu trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng vẫn gây nên sự thiếu hụt nguồn cung tổng quỹ đất có thể cho thuê của các KCN. Bộ phận phân tích ước nguồn cung quỹ đất có thể tăng nhẹ 5% trong 6 tháng cuối năm 2020. Về mặt bằng giá đất KCN, ước tính giá thuê tăng 10% so với cùng kỳ ở miền Nam và trong khoảng 7-8% so với cùng kỳ ở miền Bắc trong 6 tháng cuối năm 2020.

Với những yếu tố trên, SSI Research ước tính lợi nhuận ròng của các công ty KCN trong khảo sát đạt 4.9 ngàn tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ.

​Triển vọng năm 2021 tươi sáng

Nhìn chung, đại dịch Covid-19 đã gây ra sự gián đoạn nghiêm trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu và các doanh nghiệp bắt đầu khẩn trương đa dạng hóa hoạt động sản xuất.

Quá trình này đã bắt đầu diễn ra và đẩy mạnh trong những năm gần đây, trong đó Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng này. Trong năm 2020 khi đại dịch lắng xuống, sẽ có nhu cầu lớn về khu công nghiệp của Việt Nam đối với các công ty đã chuẩn bị chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam.

Do đó, năm 2021, SSI Research kỳ vọng nhu cầu về đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục có nhiều triển vọng. Xu hướng chuyển dịch đáng kể cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra rất có thể sẽ được thúc đẩy mạnh hơn sau Covid-19. Một số tập đoàn lớn đã lên kế hoạch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn,…

Chính sách khuyến khích đầu từ FDI cho các dự án của Chính phủ Nhật Bản và Việt Nam cũng có thể tạo cơ hội cho một số doanh nghiệp Nhật Bản mở rộng sản xuất sang Việt Nam như Shin-Etsu Chemical, HoYa Coporation, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo, và Nikkiso… Hầu hết các công ty này đã có cơ sở sản xuất tại miền Bắc.

Theo SSI Research, các yếu tố hỗ trợ chính cho KCN trong thời gian tới bao gồm:

Một là quy hoạch các khu công nghiệp mới của Chính phủ cho giai đoạn 2021-2025 có thể giúp tăng diện tích các KCN mới trong tương lai, đặc biệt là đối với các KCN lớn có tổng diện tích đất từ 1,000 ha trở lên, có thể đáp ứng nhu cầu về đất của các tập đoàn FDI lớn.

Hai là cải thiện cơ sở hạ tầng như đường cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu, cao tốc Dầu Dây Phan Thiết, cao tốc Bắc Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn cho các KCN.

Ba là giá đất KCN tại Việt Nam thấp hơn khoảng 30%-40% so với Indonesia và Thái Lan, đây có thể là một lợi thế thu hút FDI. Do đó, giá đất KCN năm 2021 ước tính tiếp tục tăng 7-8% ở miền Nam và 5-6% ở miền Bắc.