Sốt giá chung cư: ảo hay thật?

Tôi nhận được cuộc gọi từ người bạn ở Việt Nam hỏi về xu hướng giá chung cư tại Hà Nội, khi giá rao bán tại một số khu vực tăng từ 50 triệu/m2 lên 80 triệu/m², tức là tăng 60% trong khoảng một năm qua.

Trong năm qua, thị trường bất động sản tại Hà Nội chứng kiến sự leo thang của giá chung cư. Những khu vực như Hà Đông, Hoài Đức hay Gia Lâm từng là nơi người mua nhà có thể tìm thấy các căn hộ với giá 20-40 triệu đồng/m². Hiện nay, mức giá đang rao bán tăng lên gấp 2-3 lần, thiết lập một mặt bằng giá mới, vượt xa các xu hướng kinh tế vĩ mô như tăng trưởng GDP và thu nhập của người dân.

Không chỉ giá tăng, tiếp cận thông tin đáng tin cậy về thị trường cũng là một rào cản đối với người mua nhà. Thông tin từ sàn giao dịch, môi giới hay các nền tảng trực tuyến thường khác nhau, khiến người mua nhà khó xác định được tính chính xác của xu hướng thị trường. Điều này làm gia tăng rủi ro tài chính cho người mua và làm giảm hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản.

Có nhiều lý do để đặt câu hỏi về mức giá này, ví dụ, các căn nhà đang rao có nhằm mục đích bán hay chỉ để tạo sóng, có giao dịch thành công ở mức giá đang rao bán hay không, và làm sao để kiểm chứng?

Với hệ thống thông tin thị trường như hiện nay, không có một câu trả lời chắc chắn về xu hướng giá nhà tại thành phố Hà Nội nói riêng và các thành phố khác nói chung.

Tại nhiều quốc gia phát triển, hệ thống dữ liệu bất động sản đầy đủ đã giúp thị trường hoạt động minh bạch và hiệu quả. Chẳng hạn, tại Australia, chỉ với địa chỉ một căn nhà, người dân có thể tra cứu toàn bộ lịch sử giao dịch, thông tin kỹ thuật như số lượng phòng, diện tích, năm xây dựng, vật liệu sử dụng, và mức giá của từng lần giao dịch, và căn nhà hiện nay có đang rao bán không.

Với dữ liệu tin cậy của hàng chục triệu căn nhà và hàng chục nghìn khu vực tại Australia, các căn nhà đang rao bán thường được để ở mức giá thị trường, tức là mức giá mà có xác suất giao dịch thành công cao nhất. Do đó, hầu hết nhà đang bán đều tìm được người mua sau khoảng 30 ngày. Người mua không lo bị mua đắt, người bán không lo bán giá thấp, và nhà nước dùng giá giao dịch thành công để tính các loại thuế và phí người mua và bán phải nộp.

Để từng bước giải quyết vấn đề thông tin không đáng tin cậy, các giải pháp cần được triển khai nhanh chóng nhằm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia, bao gồm nhiều bước.

Thứ nhất là đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu định danh bất động sản.

Cơ sở dữ liệu tin cậy và cập nhật là nền tảng cho phân tích xu hướng và ra quyết định. Việc này cần bắt đầu với nhập mã định danh từng căn nhà, bổ sung về lịch sử giao dịch căn nhà từ nhiều nguồn như mức giá giao dịch thực tế, thông tin về căn nhà từ các hợp đồng vay thế chấp... vào một cơ sở dữ liệu tập trung. Mỗi căn nhà được rao bán trên thị trường phải kèm với mã định danh bất động sản, kèm theo mã định danh của môi giới để loại trừ thông tin ảo.

Khi dữ liệu này dày lên, cơ quan chức năng sẽ xúc tiến xây dựng cổng thông tin bất động sản quốc gia, như tinh thần chỉ đạo của Nghị định 94/2024/NĐ-CP. Từ cơ sở dữ liệu với mã định danh từng căn nhà và thửa đất, cổng thông tin được xây dựng và vận hành bởi cơ quan độc lập chuyên cung cấp thông tin và xu hướng thị trường bất động sản. Cổng thông tin này cần đảm bảo dễ dàng tra cứu và truy cập, phục vụ cả người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Song song với quá trình xây dựng dữ liệu là việc tăng cường giám sát và xử lý vi phạm. Các cơ quan quản lý cần nâng cao năng lực giám sát thị trường bất động sản, xử lý các hành vi thao túng giá cả, khai báo thông tin sai lệch. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế phản hồi để người dân và doanh nghiệp dễ dàng báo cáo vi phạm.

Người mua nhà cũng nên tự trang bị kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản và cách tiếp cận thông tin tin cậy về xu hướng thị trường, giảm thiểu các quyết định mua bán dựa trên cảm tính, trực tiếp góp phần ổn định thị trường.

Ngoài các giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu và thông tin bất động sản, các tỉnh và thành phố cần tiếp tục đẩy mạnh quy hoạch nhà ở trong trung và dài hạn, cũng như tiếp tục tạo điều kiện triển khai dự án nhà ở với các mức giá và phân khúc khác nhau, đặc biệt tại những khu vực có kết nối giao thông và các cơ sở hạ tầng xã hội. Tiếp tục nghiên cứu và thực hiện các biện pháp hạn chế đầu cơ, như đánh thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều bất động sản, cũng có thể giúp giảm áp lực tăng giá.

Sự tăng giá phi mã của bất động sản tại Hà Nội trong năm qua không chỉ làm tăng áp lực tài chính lên người có nhu cầu nhà ở mà còn phản ánh những bất cập trong minh bạch thông tin thị trường. Để thị trường phát triển bền vững, cần nhanh chóng áp dụng các giải pháp minh bạch hóa như xây dựng cơ sở dữ liệu và cổng thông tin bất động sản quốc gia và tăng cường giám sát. Những giải pháp này không chỉ giúp người mua và người bán tiếp cận thông tin chính xác mà còn tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản phát triển cân bằng và bền vững, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô cũng như các mục tiêu xã hội khác.