"Sóng ngầm" ở TTC Land

Ít ai ngờ rằng, kỳ họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2019 sẽ làm thay đổi toàn diện TTC Land...

Sau những biến động tại TTC Sugar, những thay đổi và sắp xếp lại bao gồm vốn và nhân lực cũng đang diễn ra ở TTC Land có thể giúp gia đình ông Đặng Thành không bị lặp lại những sai lầm trong quá khứ giai đoạn 2011 - 2012.

Ít ai ngờ rằng, kỳ họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2019 của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương tín (TTC Land, mã SCR) sẽ làm thay đổi toàn diện TTC Land, kể từ năm 2012.

TTC Land bắt đầu "lột xác" bằng việc thay đổi vị trí chủ tịch Hội đồng quản trị khi nhiệm kỳ của các thành viên hội đồng quản trị vẫn chưa kết thúc. Kể từ đó, TTC Land liên tục có công bố thông tin về thay đổi nhân sự cấp cao và quan trọng trong Ban điều hành.

Sau hơn 4 tháng từ ngày có Chủ tịch hội đồng quản trị, TTC Land đã thay toàn bộ Ban tổng giám đốc. Tuy nhiên, những ai quan tâm đến TTC Land đều nhận ra, TTC Land đã tiến hành tái cấu trúc nhân sự từ mùa thu năm 2018 cho vị trí trọng yếu Thư ký công ty và Kế toán trưởng.

Không chỉ dừng lại ở thay đổi một cách toàn diện nhân sự, TTC Land bắt đầu cuộc sắp xếp lại vốn và rút vốn ra khỏi những dự án "rìa" và nhỏ như chuyển nhượng dự án Hải Phòng hay sẽ chuyển TTC Plaza Bình Thạnh.

Điều gì khiến những ông chủ lớn của TTC Land quyết liệt thay đổi TTC Land đến vậy?

Nguồn: Số liệu báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán/soát xét.

Nợ vẫn tiếp tục tăng bất chấp dòng tiền vào cực mạnh

Sở hữu một loạt dự án nằm vị trí đắc địa và giá hấp dẫn cho từng phân khúc sản phẩm khác nhau như Carillon 1-5, Jamona City, Jamona Golden Silk, Jamona Home Resort, Jamona Heights Charmington La Pointe, Charmington Plaza đã giúp cho TTC Land liên tục "cháy hàng" ngay khi thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng trở lại giai đoạn 2014 - 2017 và cả khi trầm lắng năm 2018.

Bán hàng thuận lợi, dự án thực hiện đúng và sớm hơn tiến độ trong giai đoạn 2013 - 2018 đã giúp cho TTC Land có được lượng vốn lớn từ khách hàng, bằng 20% đến gần 30% tổng nguồn vốn tại thời điểm cuối năm của TTC Land từ năm 2015 đến 2018.

20% - 30% tổng nguồn vốn đến từ nguồn tiền khách hàng đặt cọc/tạm ứng theo tiến độ khi mua các sản phẩm bất động sản đang được thi công xây dựng của TTC Land. Vốn chủ sở hữu tăng lên mỗi năm nhờ hoạt động kinh doanh có lãi và giữ lại lợi nhuận phục vụ cho phát triển thông qua việc chia cổ tức bằng cổ phiếu.

Bên cạnh nguồn tiền lớn huy động từ khách hàng mua dự án, nguồn vốn tự có, TTC Land còn chào bán thêm cổ phần để gọi vốn với mục tiêu tái cấu trúc nguồn vốn, nợ vay và phục vụ nhu cầu đầu tư.

Nhưng trong 5 năm trở lại đây, ngoại trừ năm 2015 vay nợ của TTC Land giảm mạnh ở cả vay ngắn và dài hạn, từ năm 2016 vay nợ của TTC Land bắt đầu tăng mạnh cả về số tương đối lẫn tuyệt đối, vay ngắn hạn vẫn chiếm tỷ trọng cao.

So với cuối năm 2015, tổng số dư vay nợ ngắn và dài hạn của TTC Land cuối năm 2018 đã gấp 4,2 lần; đến cuối tháng 6/2019 gấp 4,8 lần. Vay nợ ngắn hạn chiếm khoảng 60% tổng vay nợ.

Đồng thời một lượng tiền lớn của TTC Land đang chạy vào "túi" của các công ty. Thuyết minh Báo cáo tài chính cho thấy, cho vay các bên là một "đặc sản" của TTC Land, nhưng từ năm 2017 trở lại đây khoản phải thu về cho vay ngắn hạn của TTC Land tăng vọt.

Đến cuối tháng 6/2019, số dư khoản phải thu về cho vay ngắn hạn hơn 2.170 tỷ đồng, lớn hơn số dư vay nợ ngắn hạn và bằng 82% tổng vay nợ ngân hàng ngắn và dài hạn của TTC Land, gần bằng 20% tổng tài sản.

Đặc biệt, khoản cho vay đối với Công ty Cổ phần Mai Tiến Phát đã tăng đều qua các kỳ báo cáo gần đây, lên mức 1.576 tỷ đồng. Cũng lưu ý rằng, TTC Land đang nắm giữ 12,09% vốn tại Công ty Cổ phần May Tiến Phát. Trong khi đó, thu nhập lãi cho vay trong kỳ kế toán luôn thấp hơn đáng kể chi phí lãi vay phải trả.

Điều này đồng nghĩa, hoạt động vay về cho vay lại không mang đến lợi ích đáng kể cho các cổ đông và công ty, ngược lại, TTC Land đang đối mặt với rủi ro tài chính nhiều hơn khi sử dụng nguồn vốn huy động được không đúng chức năng, ngành nghề hoạt động.

"Sóng ngầm" ở TTC Land

Vay nợ tăng mạnh từ năm 2016 đặc biệt tăng vay nợ ngắn hạn bất chấp có sự góp sức của khách hàng mua dự án, một phần lớn tài sản của TTC Land đang cho các bên vay không mang lại lợi ích đáng kể cho TTC Land.

Nguồn: Số liệu báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán/soát xét

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn "khủng hoảng pháp lý", vì vậy, nếu không có những thay đổi mang tính đột phá và sắp xếp lại toàn diện bao gồm cả vốn, nhân lực và chiến lược kinh doanh, nguồn lực của TTC Land sẽ tiếp tục bị lãng phí, một lượng tiền lớn của các cổ đông có nguy cơ bị chảy ra khỏi TTC Land đồng thời làm tăng rủi ro tài chính nhiều hơn cho TTC Land kể cả khi thị trường bất động sản thuận lợi.

Đến nay, toàn bộ nhân sự trọng yếu của TTC Land đã được thay, TTC Land S - đơn vị phân phối sản phẩm bất động sản ra thị trường cũng được tái cơ cấu, TTC Land đã thay đổi nhân sự tổ quyết toán dự án Belleza…

Tháng 7/2019, TTC Land công bố phương án phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm. TTC Land đã thông qua chuyển nhượng một số tài sản là quyền sử dụng đất các lô đất nhỏ ở quận 7, Tp.HCM, Bình Dương; chuyển nhượng dự án Hải Phòng Plaza - ở xa và không tập trung phản ánh TTC Land tái cấu trúc tài chính nhằm tập trung nguồn vốn phục vụ cho chiến lược kinh doanh mới.

Giới thạo tin cho rằng, những thay đổi và sắp xếp lại bao gồm vốn, nhân lực và chiến lược kinh doanh đang diễn ra ở TTC Land sẽ giúp gia đình ông Đặng Văn Thành tránh được những sai lầm trong quá khứ giai đoạn 2011 - 2012.