Sóng lớn phía Tây Hà Nội, vắng người ở biệt thự vẫn tăng giá 3 lần

Phân khúc biệt thự, liền kề phía Tây Hà Nội tăng giá chóng mặt, khách sẵn sàng cả chục tỷ tiền mặt nhưng vẫn không có hàng để mua.

Năm 2014, ông Nguyễn Văn Bảo, giám đốc một công ty vận tải, quyết định bỏ ra 15 tỷ mua căn biệt thự của chủ đầu tư uy tín tại Gia Lâm. Đến năm 2020, căn biệt thự của này được chào mua với giá 63 tỷ đồng. Nếu so với mức gía vốn đã mua, khoản tiền lời ước tính 48 tỷ đồng, tức tăng khoảng hơn 4 lần.

"Căn biệt thự nhà tôi giá còn rẻ. Những căn khác toàn rơi vào khoảng 70-90 tỷ đồng. Mọi người thường không bán vì không gian sống ở đây rất thích”, ông nói.

Dù không tính toán mua để đầu tư nhưng ông Bảo nhận định, khu vực trung tâm Hà Nội đất chật người đông thì buộc dân cư dần dần dồn ra các vùng lân cận. Nếu mua ở đây 10 năm hay 20 năm thì trước hết phục vụ nhu cầu để ở, nếu sau không còn nhu cầu thì bán cũng được.

Tương tự, ông Đỗ Anh Tuấn, giám đốc một sản bất động sản lớn tại Hà Nội, kể rằng năm 2019 ông có mua căn biệt thự hơn 200m giá gần 14 tỷ. Hiện tại, căn biệt thự của ông đang giao dịch với giá gần 50 tỷ, mức giá có nằm trong mơ ông cũng không bao giờ nghĩ đến dù làm trong nghề môi giới bất động sản suốt 20 năm nay.

Một dự án ở khu vực Nam Từ Liêm, cách đây hơn 4 năm, những căn biệt thự tại đây được chủ đầu tư bán ra với mức giá hơn 100 triệu đồng/m2 thì đến nay giá đã chạm ngưỡng 400-500 triệu đồng/m2.

Giá một căn biệt thự song lập gần 150m2 tại đây đã tăng từ mức 18 tỷ đồng lên 60 tỷ đồng/căn. Kỷ lục có những căn biệt thự ven hồ được giới đầu tư rỉ tai nhau đã lên đến 800 tỷ đồng, nhưng có tiền cũng không mua nổi vì đây là những lô hàng độc chủ cũ không bán ra.

Cơn sốt biệt thự đã khiến giá nhiều căn tăng cao gấp đôi, thậm chí gấp 3 chỉ sau 1-2 năm và tăng gấp 4-5 lần chỉ trong 3-4 năm qua. Nhiều dự án chưa cần mở bán đã cháy hàng, nhà đầu tư dù đã đăng ký từ trước đây cả vài tháng nhưng đều tay trắng.

Một số dự án ven đô cũng có mức giá tăng khá mạnh. Tại dự án bất động sản ở Hưng Yên đã lập những kỷ lục giá chưa từng thấy. Nếu như cách đây 3 năm, khi Ecopark đưa sản phẩm biệt thự đảo cọ với mức giá 20 tỷ đồng/căn khiến cả phải thốt lên "giá quá cao", thì hiện nay giá của chúng đã tăng gấp 3 lần, lên 50-60 tỷ đồng và muốn mua cũng không còn.

Theo báo cáo mới nhất của Savills về thị trường bất động sản, ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, trong quý IV/2021 không ghi nhận dự án nào mới, trong khi nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán. Nguồn cung mới đạt 245 căn, tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Nguồn cung sơ cấp đạt 1.123 căn, tăng 3% theo quý nhưng giảm 27% theo năm. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ trong quý này nhưng vẫn ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 28% thị phần, nhỉnh hơn Quận Hoàng Mai với 26%.

Giá nhà đất tăng 3-4 lần là bất hợp lý

Trong bối cảnh sản phẩm mới tung ra hạn chế và tỷ lệ hấp thụ cao, các chuyên gia Savills nhận định giá trung bình trên toàn thị trường sẽ có sự biến động lớn. Phần lớn nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt về nguồn cung mới có giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm.

Dự báo về những thay đổi cho năm 2022, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ: “Thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội đã liên tục thiếu hụt nguồn cung sơ cấp trong một thời gian dài.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nếu đầu tư một phần thì giá trị sẽ tăng một phần vì bất động sản tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Thế nhưng hiện nay có hiện tượng đầu tư một mà giá lại tăng 3-4 lần, thậm chí tại một số địa phương còn tăng nhiều hơn thế và điều này chắc chắn có sự bất hợp lý.

Dẫn chứng là theo bộ phận phân tích dữ liệu của VARS, trong năm qua, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giá nhà ở ở hầu hết các phân khúc tại các địa phương đều liên tục tăng, có những khu vực còn xảy ra hiện tượng tăng “nóng”.

Từ đó dẫn đến việc thị trường đã xuất hiện những tín hiệu bất thường như “bong bóng” cục bộ, giá đất nền tăng “phi mã” ở mức không bình thường, trong khi có nhiều dự án mặc dù được quảng cáo nhiều với giá cao nhưng thanh khoản lại không tăng tương xứng.

Chủ tịch VARS phân tích, nguyên nhân chính là do nguồn cung khan hiếm trong khi lực cầu thị trường đang mạnh, đặc biệt là nhu cầu mua để đầu tư. Tuy nhiên, ông Đính đánh giá lực cầu BĐS hiện nay là chỉ là cầu “ảo”, vì nếu là cầu thật thì bất động sản phải phục vụ nhu cầu ở thực, được đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài. Đồng thời, các dòng vốn đang chảy vào nhà đất hiện tại chỉ mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi, đầu tư “lướt sóng”.

"Giá biệt thự tại nhiều khu vực đã bị đẩy lên quá cao, thậm chí vượt cả giá trị thực. Đây là lúc nhà đầu tư cần tỉnh táo không nên chạy theo cơn sốt bởi với tình hình kinh tế vĩ mô bị tác động nặng nề bởi Covid-19, thị trường bất động sản rất dễ đi xuống sau khi đã tăng lên đỉnh sóng", ông Đính khuyến cáo.